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农地抵押贷款“破冰” 产权制约亟待机制补漏

http://www.efw.cn  时间:2014-4-29 8:29:11  出处:  次  去论坛侃侃
    核心提示:农民通过将农业承包地、住房进行抵押,可以有效缓解农业资金困境,盘活“沉睡农资”,大大提高了资产利用效率。

    农民通过将农业承包地、住房进行抵押,可以有效缓解农业资金困境,盘活“沉睡农资”,大大提高了资产利用效率。但农业获利周期长、利润低、抵御风险能力差,而且小额贷款业务笔数多、数额小,农户居住分散、情况复杂,管理起来战线长、难度大、成本高,许多商业银行都不愿涉足。

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  近日国务院要求加大金融服务农业力度,探索农地、林地、水域及农房等抵押贷款试点。这一“破冰之举”能否破解农村农业融资的制度性障碍?

  农地质押贷款破冰起航

  国务院办公厅近日发布的《关于金融服务“三农”发展的若干意见》要求,创新农村抵(质)押担保方式,健全农村金融体系。目前,湖北、四川、黑龙江、浙江等多个省份已开始试点农村土地承包经营权抵押贷款。

  武汉市广地农业公司财务总监赵思好对于贷款难深有体会。广地公司是一家专业从事中高档蔬菜种植销售的企业,在香港、广州、澳门等地市场占据重要份额。公司2008年以土地流转形式租地19000亩,但要做蔬菜大棚,建设标准化厂房,资金上却捉襟见肘。当他们找到银行要求贷款,银行却说土地是集体租赁土地,没有任何手续,无法办理。

  武汉农业部门首先对全市农村土地等资源类产权进行确权、登记、颁证,建立农村综合产权数据库,再从中细分出农地经营权、林地、水面滩涂、农村宅基地等贷款业务。

  市场人士认为,在我国现有法律框架下,农村土地是不能直接作为贷款担保的。但当地金融机构在对《土地法》《物权法》《担保法》等法律法规进行系统分析研究后,决定将“土地承包权”与“土地经营权”两权分离,保留承包人“土地承包权”,仅将“土地经营权”作为抵押物。

  据从事此类业务贷款的武汉市农村商业银行统计,截至2012年底,已累计发放“林权+土地经营权”贷款资金8亿元,直接惠及涉农企业、农民合作社、家庭农场、种植养殖大户80余户,间接带动上万户农户就业创业。目前,这一业务量正在高速发展,逐渐成为该行的支柱贷款业务。

  产权制约亟待机制补漏

  为破解农村金融难题,此次国务院办公厅发文为农民寻找资金提供了多条“门路”。意见要求,制定农村土地承包经营权抵押贷款试点管理办法,在经批准的地区开展试点。慎重稳妥地开展农民住房财产权抵押试点。健全完善林权抵押登记系统,扩大林权抵押贷款规模。推广以农业机械设备、运输工具、水域滩涂养殖权、承包土地收益权等为标的的新型抵押担保方式。

  在全国各地总共流转7万亩土地种植蔬菜的星广地农业公司总经理李梅珍,近年来一直在为土地承包期而担忧。李梅珍告诉记者,由于大部分流转的土地都是农民1988年第二轮联产承包签订的承包协议,30年承包期限到现在仅剩5年,村民承包到期后政策的不确定性,给企业投入与生产带来很多风险。

  长期研究三农问题的华中科技大学中国乡村治理研究中心主任贺雪峰认为,流转租期的政策风险,无疑将制约规模效益发挥;而农村土地流转租金定价机制欠缺,造成部分农民在土地流转中待价而沽,情愿撂荒期待土地租金升值,也不愿将土地抵押出去。

  中南财经政法大学金融学院张东教授表示,由于土地经营权价值取决于土地承包经营的时间、土地经营收益,受自然条件、生产经营项目等因素影响较大,评估机构难以对土地经营权的实际价值做出准确判断。

  贺雪峰表示,按照现行法律,耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押,债权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿,这样将房屋拆除而以建筑材料还债,无疑大大降低了房屋的价值,使得金融机构办理此项业务的积极性大打折扣。

  还需打通“肠梗阻”

  农地等抵押贷款并非一帆风顺。目前土地流转配套机制不健全,土地承包经营权抵押贷款从价值评估、登记到处置变现难度都很大,“肠梗阻”制约着土地承包经营权抵押贷款的普及和推广。

  张东认为,土地经营承包权等确权登记缺乏法律效力,是当前涉农金融机构不愿开办农地抵押贷款业务的主要原因。同时,相应的抵押贷款风险补偿和保障机制尚未建立,缺乏完善的评估体制、交易机构以及有关服务机构,一旦贷款人无力还贷,银行在处置抵押物时会相当棘手。业内人士表示,风险保障机制缺失,也是制约农村土地等抵押贷款无法大范围推进的重要因素。

  张东建议,健全农村资源评估机制,健全基层农村资源交易机制,推广场内交易机制,建立财政保险补偿机制。同时,加强仲裁、公证、监管等配套机构建设,形成监管合力,以应对流转、抵押、再流转过程中产生的纠纷。

  “土地确权任重而道远,还需谨慎、稳步推进。既要防止出现土地兼并的现象,又要防止农民利益受损。”武汉农商行董事长刘必金说,在完善土地确权的法律法规同时,农村金融机构应与政府合作,加快建设农村土地交易市场,健全保险评估体系,创新适应土地流转的信贷机制,解决农民贷款难问题。

(责任编辑:沈文)
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