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开发商逾期交房业主主张违约金获法院支持

http://www.efw.cn 时间:2017-8-25 8:38:05 出处:江南晚报  次  
核心提示:2013年10月15日,匡某与本地*开发商签订《商品房买卖合同》,约定以分期付款方式购买该楼盘一期的一处房屋。合同约定的交房日期是2014年7月30日。

  【案例】2013年10月15日,匡某与本地*开发商签订《商品房买卖合同》,约定以分期付款方式购买该楼盘一期的一处房屋。合同约定的交房日期是2014年7月30日。合同还约定:如开发商未能按合同约定的期限交房,逾期不超过180日的,自约定交房日期次日起至实际交付日止,按日向购房人支付已付房价款万分之二的违约金,合同继续履行;逾期超过180日后,购房人有权解除合同;购房人要求继续履行合同的,合同继续履行,开发商应自约定交房日期次日起至实际交付之日止,每日按总房价款万分之四的标准向购房人支付违约金等。合同签订后,匡某分2次付清了120多万的购房款。眼看约定的交房日期一天天过去了,但开发商却因各种原因一直未能交付房屋,逾期交房时间长达一年半。匡某多次向开发商主张要求支付违约金,开发商均以各种理由拖延支付。匡某遂于2015年12月20日将开发商诉至法院,要求其支付自2014年8月1日起算的逾期交房违约金。法院在查明事实的情况下判决开发商支付从2014年8月1日起的逾期交房违约金。

  张虎律师对开发商逾期交房情况下有关法律问题给出如下分析:

  1、延期交房的时间如何认定?要认定延期交房的时间,先要确定买卖双方约定的交房时间。现实中,普遍存在买卖合同中对房屋的交付使用约定不明确而引发纠纷。开发商认为,房屋交付使用的时间,就是购房户领钥匙的时间;而购房户认为,房屋交付不仅仅是房屋,还包括交付房屋所有权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定,“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”。据此,在买卖双方没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的,开发商给购房户交钥匙的时间,即为合同约定的房屋交付使用时间。如买卖双方在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是交钥匙,还应办理房屋所有权移转登记的,开发商就应按约定履行义务。

  2、延期交房情形下开发商应负何种责任?

  根据《商品房销售管理办法》第30条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付买受人。未能按期交付的,应当承担违约责任。”延期交房经催告仍未履行的,购房户可以依法解除购房合同。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人延迟交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使的,解除权消失。”因此,购房者可以要求延期交房的开发商解除合同,但退房必须按照法定的条件和程序办理。

  3、延期交房的赔偿金如何计算?

  按照我国《合同法》规定,当事人应当按约定全面履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定的,应当承担违约责任。购房者首先要搞清楚延期交房违约赔偿条款是否明确。合同有约定,按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的,可请求法院或仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成损失的,当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”所以,购房户可以要求开发商按房屋租金标准赔偿损失,如果不被接受,可向法院起诉。

  张虎律师提醒广大购房者,在签订合同时,一定要看清房屋交付使用的时间以及延期交房的违约责任等具体事项,交房时间越明确越好。延期交房违约金的起算时间,一般是合同中约定的交房期限,法律或合同另有规定的除外。在约定的交房期限届满时,卖方若不能向买方交付房屋,卖方应在交房期限届满次日起,开始向买方计算延期交房违约金。另外,在开发商逾期交房引发的商品房预售合同纠纷中,很多不急着入住的购房人有一种认识误区,认为开发商违约已成事实,晚一点向开发商索赔,可能拿到的违约赔偿更多,事实上如果因错过2年的诉讼时效,可能导致自己的合法权益得不到法律的保护。

  (小维)


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