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金九银十销售旺季能否重现?业内:不要抱太大希望

http://www.efw.cn 时间:2017-9-6 9:16:26 出处:凤凰房产  次  
核心提示:自3月份楼市调控以来,广州住宅市场供需急跌,价格升幅受到抑制,广州整体市场消化周期提升至7.4个月。

  自3月份楼市调控以来,广州住宅市场供需急跌,价格升幅受到抑制,广州整体市场消化周期提升至7.4个月。在刚刚过去的8月,广州一手住宅网签4978套,同比下降5成,这是继7月创下4431套后,广州一手住宅成交套数连续两个月成交量不足5000套。均价方面,8月网签均价为16146元/平方米,同比环比均出现下跌。

  随着9月的到来,广州楼市也正式进入“金九银十”,传统的销售旺季是否会出现?广东中原地产项目部总经理黄韬对凤凰房产表示,受楼市调控以及银行房贷影响,8月份量价齐跌的趋势将会延续至9-10月份,今年的“金九银十”将黯淡无光。

  8月网签量同比降5成今年已突破6万套

  继7月广州一手住宅成交套数创下17个月新低后,8月是18个月以来的“次新低”。据阳光家缘网签数据显示,8月广州一手住宅网签成交4978套,同比去年8月的10044套减少5066套,同比下降50.44%,而环比7月的4431套增加547套,环比上升12.34%。也就是说,广州一手住宅成交套数已连续两个月成交量不足5000套。

  值得关注的是,截至8月31日,今年广州一手住宅网签已突破6万套大关,总成交60171套,同比去年的77033套下跌21.9%。

  从区域来看,8月份增城以1357套成交量夺得销冠,黄埔则以1180套的成交量排在第二,仅这两个区的成交量就占了7月广州一手楼市成交量的一半。而其余区域成交均未突破千套,成交套数最少的越秀仅成交了15套。

  均价方面,8月广州一手住宅网签均价为16146元/平方米,同比去年8月的17808元/平方米减少1662元/平方米,同比下降9.33%,环比7月的下跌了2.2%。值得一提的是,今年前8个月,均价基本保持在1.6万元/平方米到在1.7万元/平方米之间。

  “8月广州一手住宅成交冷淡预料之中。”黄韬对凤凰房产分析道,8月份广州楼市成交惨淡,主要是因为限价限签限售等“六限”的影响。“从数据上看,由于限签,从去年底至今年年初成交的数据都未能网签,这部分货量都占20%-30%左右,导致广州一手住宅均价保持在1.6万/平,如果将之前成交的数据统计进来,目前广州房价应该会在2万/平以上。”

  成交量减少导致消化周期回升至7.4个月

  由于近一段时间成交量回落,销售周期也出现回升。广州中原研究发布部数据显示,截止8月份,广州整体市场消化周期提升至7.4个月,总体库存量为649.02万㎡。

  从各区的情况来看,此前消化周期较低的黄埔、增城等区有所回升;另一方面中心区海珠、荔湾、天河3区消化周期较长,其中海珠、荔湾由于各自热门板块去化能力有所放缓,从而导致库存增加。

  过万套新货冲刺金九银十黄埔供应减少增城猛增

  广州中原研究发展部监测显示,受3月两轮政策调控影响,自五一黄金周后开发商大力开盘推货后,2017年6-8月,无论是开开盘数量、开盘推货套数、整体去化情况均明显较2016年同期低,尤其是2017年8月,仅有6个楼盘开盘加推,仅700套货量,去化率仅为44%。

  此外,在2017年5-8月获取预售证的楼盘中,共有18个楼盘,共2610套住宅并未开盘加推。广州中原研究发展部分析认为,因近期楼市较为低迷,整体市场成交活力不足,不少开发商或欲借此次金九银十大力推货,以在金九银十这个节点消化库存。据监测,有不少开发商已拿预售证但现时并未开盘推出。

  从近两年“金九银十”推货情况来看,无论推盘量还是推货量,今年对比去年均出现明显回落。今年金九银十预计总推盘数为69个,同比下跌15.9%,总货量为12786套;其中中心区推盘数减少明显,今年中心六区推盘仅28个(共3852套),同比下跌31.7%;外围区推盘数为41个,与去年持平,共8934套货量,同比上升35.7%。

  从区域看,今年增城推货量占29%,为全市第一供货大区,此外推货量较大的区域有南沙、黄埔等区,其中黄埔占比同比下跌幅度较大。供货区域由去年的11个减少至10个。

  作为近年广州楼市成交的“中流砥柱”,今年金九银十黄埔区预计11个楼盘推货,同比下跌50%,虽然该区仍然为全市一手项目供货主力,但相比起去年该区长岭居、香雪、开发区东区均有多个楼盘推货,今年供货主力仅为知识城及长岭居少量旧盘加推,从而直接影响整体市场供货量。广州中原研究发展部认为,该区供货量不足与近年土地供应减少不无关系。回顾2014年至今土地公开招拍挂情况,黄埔供应量于2015年达到峰值95.4万平方米,而近两年则大幅减少。

  由此可见,一方面面对目前纷繁复杂的市场情况开发商推货节奏减缓,另一方面由于“面粉”减少,确实出现“无货可推”的现象。

  另一方面,在推盘数基本相同的情况下(41个盘),今年外围区整体推货量比去年多35.7%,主要拉动的区域有增城、从化,其中增城朱村、荔城、小楼板块预计有多个楼盘将在金九银十入市,主要得益于近两年增城土地供应充足;在目前整体市场受政策影响的情况下,增城、从化两区的购房门槛相对较低,加上地铁利好较多,因此开发商对上述两区市场预期较乐观,因此推货比较多。

  根据广州中原研究发展部监测发现,增城朱村板块将成为今年“金九银十”的供货大户,供货量约为1566套,环比上涨81%。此外,中新知识城也是的热门板块,预计将供应1032套单位,除“老面孔”万科外,今年招商、绿地、康大等项目亦积极加入推货大军。

  业内人士预测:“金九银十”持续平淡局面

  在目前的调控大背景下,今年“金九银十”将会表现如何?

  “今年或创下历史上较差的金九银十。”黄韬向凤凰房产分析称,受楼市调控何房贷额度以及利率优惠减少等影响,今年的“金九银十”将黯淡无光,将延续8月份量价齐跌的趋势。

  方圆地产*市场分析师邓浩志认为,“金九银十”似乎难有什么期望了。今年9至10月广州一手住宅市场或将延续平淡局面,但并非市场极度萎靡,而是政策对市场按下了“暂停”按钮。

  “目前广州楼市月成交量低不完全是少人买房造成的。”邓浩志分析称,由于库存相对较低,可卖的货量并不多,另一方面备案价格高于限价要求的项目都拿不到预售证,使得有房不可卖,此外,城区的楼盘都得排着长队等签约,就算卖了也无法在网签上显示。

  邓浩志进一步分析称,现在不少银行的放款速度超过半年,造成的结果就是楼盘对贷款的折扣是越来越少,“卖家大都希望买家能一次性付款,或是首付尽量能给多些”;其次是限价所造成的双合同、三合同现象,也变相地提高了首付比例。所以现在购房者就算是买首套房,首付平均也得付6、7成了,若是二套房则接近全款。这种不正常的房贷情况让楼市的刚需都无法正常释放,“金九银十”不容乐观。


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