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接下来6-12个月,刚需别买房,炒房者将跌哭死

http://www.efw.cn 时间:2017-12-7 8:50:42 出处:金融深度  次  
核心提示:近段时间以来,房地产一直占据了头条,几乎每天都会有新的消息出来。最近我们正在集中火力平抑一线城市,特别是北京的楼市,眼下已经取得了阶段性成果。

  近段时间以来,房地产一直占据了头条,几乎每天都会有新的消息出来。最近我们正在集中火力平抑一线城市,特别是北京的楼市,眼下已经取得了阶段性成果。从市场反馈的数据来看,成交量已经大幅减少,二手房也出现了久违的关店潮,近期来银行方面更是动作频频,首套房利率历史性地来到了基准水平,二套房也来到了新高——1.2倍。

  但我们发现,花费了如此大的力气才刚刚出现这个所谓的拐点,也仅仅是一个城市,而且采取了全方位的措施,甚至连不相干的教育层面都参与进来。

  今天,我们就聊聊咱们的房地产,咱们房地产的特殊性。

  特殊之一:供给单一

  我们的房地产最大的特点是供给单一,所有的土地都来自于唯一一个“供应商”,在土地出让规则方面也十分复杂详细,通过这些规则,土地能够产生多少房子,什么样的房子,非常精确。总之,一切都是“约定俗成”的,如果做不到,开发商的麻烦将非常多,比如这个商住房,很多开发商终于尝到了苦头。

  特殊之二:不像市场的市场

  要运用市场的指标来预测市场,最大的前提就是市场是真正的市场,而我们的市场显然还差点意思。最直接的表现是流通不自由,流通一旦不自由,很多指标的参考意义将荡然无存。

  比如我们以往常用的一些指标,租售比、房J收入比,租售比合理的水平一般是1:300到1:200之间,而我们的一些城市已经低于1:600,这意味着买房用来收租赚钱根本不现实,最后大家只能寄希望于房子升值来赚钱,一个个只能按顺序割韭菜,谁最后被割谁倒霉。

  再比如房价收入比,我们的大城市早已超过6-8的合理区间,30-50的也不少见。为什么这个水平还会如此坚挺,其原因就是衡量市场的指标不能被用与不像市场的市场,就好像我们的楼市。

  特殊之三:城镇化

  我们目前的城镇化还处于刚性增长阶段,而且各个区域差异特别大。东部城市本地人口城镇化的同时还接纳了大量外来人口,中西部城市城镇化速度较慢,还面临人口净流出的麻烦。结果就是房地产旱的旱死,涝的涝死,怎么调和也调不过来,最后没办法了,只能发补贴或者限制销售。

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  共通性

  再特殊的市场,也有共性特征可以考察。有两个指标,可以用于任何市场:人口和增长。

  1、人口

  有了人口,才会有住房需求,人口持续流入的城市,房地产才会活跃,这个道理体现在了所有城市,大部分三四线城市,人口都处于净流出状态,房子卖不掉很正常,给补贴也没很难卖得动。现在人口流动的趋势十分明显,有两股潮流,省内向省会周边集中,省际之间是想三大城市群中间流动。人口流向哪里,钱就流向哪里。

  近年来,人口出现了逆向趋势,热门城市购房群体在不断减少,农民工跨省流动量首次降低。这些也在一定程度上影响了热门城市的房地产。比如上海这座城市,据说房租已经连续回调超过5个月了,回调的背后是人口数量停滞和人口老龄化。

  2、增长

  现在的增长和以往的增长液不大一样了,现在是新经济时代,依托的是新的增长引擎,比如互联网、生物技术、AI、新能源、新材料、文化娱乐等后现代服务业等。哪些城市发展了这些产业,增长动力必然充沛无比,有增长就能吸引人口,就能促进消费,住是最先要解决的消费需求。而从全国来看,目前把握住这些新产业的城市并不多,如果你不清楚,最直接的方式是参考“国家中心城市”名单。至于其他城市,未来会逐渐归于平静。

  这些特殊性决定了,我们对楼市极具掌控力;这些共性,则决定了不同城市之间的房地产表现会有很大差异。

  总体来看,热门城市,目前会有一波回调行情,但这些城市的定位决定了他们还会迅速崛起,从这个角度来说,未来6-12个月是这些城市的窗口期,就看你敢不敢抄个底,低位买房;至于炒房者,如果没有足够资金扛过去这轮,很可能会哭。


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