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深度分析:整个苏南限购政策不断出台,不动产投资将何去何从?

http://www.efw.cn 时间:2017-12-22 11:19:52 出处:金融街1号  次  
核心提示:最近,住房限购政策全面升级。苏州限购了,常州限购了,无锡也限购了,不少买不了住宅、手上有闲钱的人非常心慌,一早就找我咨询,多数人表示,“住宅买不了,商铺我能买吗?”

  今天,我想和大家聊聊商铺这个产品。

  最近,住房限购政策全面升级。苏州限购了,常州限购了,无锡也限购了,不少买不了住宅、手上有闲钱的人非常心慌,一早就找我咨询,多数人表示,“这钱放在手上怎么行,住宅买不了,商铺我能买吗?”

  我能理解他们的心情。对于财富人士来说,不动产投资一直是他们的*,之前几轮房价的上涨也让他们吃到了不少红利,但是现在限购了,政府的政策导向也越来越明确,最高层已经说了,“房子是用来住的”,什么意思?就是要体现出住宅的居住价值,遏制住它的金融价值啊。

  当住宅的投资功能开始弱化,就轮到商铺上场了。

  每当提及商铺,争议都非常大。有人觉得现在实体经济不景气,买商铺很容易砸手上;也有人坚持一铺养三代,有套铺子在手,靠收租来作为工资性收入的补充,挺好。

  那么,在住宅被限,手有闲钱的情况下,商铺究竟能不能买?能买的话,到底应该买哪家?

凤凰天街

  购买商铺的利弊分析

  首先,商铺投资有缺点,如果你能接受,那么你就继续往下看,如果接受不了,你就此打住,大可不去阅读这篇文章。

  商铺的缺陷在于,其总价一般都比较高,而且首付5成,对投资者的资金要求也相对较高。此外,商场如战场,古语云,知己知彼,百战不殆,买商铺和买住宅不一样,需要一定的专业眼光。

  而且,过去很多商铺大家知道,买入的风险较大,为什么?因为开发商不管后期的经营,无锡的香榭丽花园、嘉德时代广场都是教训,还有学前东路上的那个数码电子广场也是一样,现在有的开发商特别聪明,还会卖一种“格子铺”,把一个市场拆分成无数个“小格子”卖,这样最大的弊端是什么呢?一荣俱荣,一损俱损,全部捆绑在一条船上,好和坏谁也躲不过。

  开发商不管经营,或者后期经营的水平不行,对商铺的打击极大。

  接下来,我想说说商铺这个产品和其他不动产的优势。

  投资住宅买的是什么?买的是流通性。如果作为一种投资品,住宅不能很好地流通,那投资的价值就会大打折扣。限购限制住了什么?就是限住了房子的流通性。

  投资写字楼?现在市场上的供应量太大,而且很多都是政府兴建的载体,都是用免费政策在吸引入驻。所以,写字楼还是算了吧。

  商铺就不同了。因为商铺的价值体现在经营和规划上,它的价值时间线可以拉得很长。从某种意义上来说,它是一种“不用卖的资产”。

  一旦市场成为旺市,那它就越老越值钱,就能达成“一铺旺三代”的理想境界。此外,不限购不限贷,有稳定的租金回报,都是商铺的优势。

  一个商铺要成功,在我看来必须具备三个条件:

  第一,核心是商圈。

  住宅开发商会告诉你,买住宅最重要的是什么?地段,地段,还是地段!而对于商铺来说,地段固然重要,但最更关键的是不是处于商圈中,以及处于一个什么样的商圈中。

  一些高档楼盘的社区底铺,地段虽然好,但没有商圈效应,租金就一直上不去,就会处于一种不死不活的状态,具体例子不举了,会伤人。

  如果一个地方的商圈足够好,它起码可以吸引到四种人群:周边的住宅人群、商务办公的固定人群、流动人群、目的地消费人群。社区底铺对第一类人群的吸纳力最强,但对后面三类人群的吸纳能力都偏弱,这也是很多社区底铺做不起来的关键因素。

  第二,看环境,看规划。

  有一种商圈是看得见的,还有一种商圈是看不见的。

  看不见的商圈就是城市的发展规划,是高层心里、手头的那张图纸。规划一变,千差万别。无锡青山湾一带,本来是依托江南大学也形成一个小商圈,但后来江南大学一迁走,现在不就没落下去了吗?

  选择成长商圈还是没落商圈,将成为我们选择商铺的一个重要因素。

  如果你赞同我上面讲的话,在真正买铺过程中,以下几个问题你必须思考:

  1、我买商铺是用来干嘛?纯投资还是自己开店?

  2、这个商铺未来的消费人群在哪里?

  3、这个商铺今后的租金回报怎么样?

  4、这个商铺周边的交通如何?

  5、这个商铺的招商运营能力如何?

  6、这个商铺未来的升值潜力大吗?

  问完以上几个问题,我给大家总结一下,以下几种商铺买的话还要三思:

  周边没有产业办公、居民资源的商铺不要买

  交通不方便的商铺不要买

  升值潜力一般的商铺不要买

  没有好的招商运营公司管理的商铺不要买

  孤立、不成气候不抱团的商铺不要买

  案例分析

  为了给大家更多实质性建议,这两天我去了无锡一家商铺楼盘看房,我把这几个很尖锐的问题抛给了这个项目的营销经理,然后把我了解到的信息分享给大家。

  实地考察

凤凰天街

  项目名称:凤凰天街

  项目地址:无锡中山路与春申路交界处

  项目信息:项目坐落无锡主城区欧风街商圈、崇安寺商圈、火车站商圈融汇地,周边地铁、公交,酒店、学校,高档小区环伺。

  看点一:

  买凤凰天街的商铺,以后能赚钱吗?

  答:买商铺,能不能赚钱,重点还看周边消费力。

  一是看周边住宅多不多,能不能形成集聚效应。

  凤凰天街周边社区林立,旁边就是中大颐和湾、莲蓉苑、华仁凤凰城、嘉德中央公园等。

  二是看项目自身有没有消费群体支撑。

  凤凰天街作为凤凰798街区的一个商业组团,本项目就有一大批主力商家,再加上项目自身的办公人群,消费力巨大。

凤凰天街

  三是看这个商铺是孤立的,还是和其他商业抱团发力。

  这一点,凤凰天街非常具备优势,中山路自2013年拓展后,过去的青石路、北大街等无不是深具商业底蕴的老街,凤凰天街所在位置就是拓展后的“新中山路”最紧要的一段,这一段,是以前无锡老米市的所在之地,各大钱庄也蜂拥而来,这里也成为当时无锡乃至苏南的金融中心。

  凤凰天街所在的位置,就位于这个连接着历史和现在的老城区核心商圈位置,坐落在无锡主城区欧风街商圈、崇安寺商圈、火车站商圈的融汇地,一点都不孤立。

凤凰天街

  这就是之前说,什么叫成长型商圈?这就是成长型商圈。

  官方资料显示,今年5月份,600亿元的重大项目落户无锡梁溪区,包括新里程、卓晶科技、居然之家、绿地中心、建行棚改基金、农发行基金等在内的一批涵盖城市更新、产业发展、金融合作等领域的近600亿元的重大项目签约落户梁溪区。

  政府是铁了心要让老城区重焕光彩的。这就是未来的最大预期,在600亿元大项目中,有一个是接官亭弄二期项目,可建设面积约220亩。政府拟以接官亭街区为历史文化沉演,结合运河文化,打造滨河文化商业风光带:集餐饮、休闲、娱乐、购物、居住为一体的中央低密度开敞式文化游憩商业区。

  这个接官亭项目就在凤凰天街的马路对面。

  拿什么商圈来比较呢?

  未来接官亭周边可能会变成上海田子坊、南京1912或者北京南锣鼓巷那种感觉。比苏州观前街、无锡南长街更添一份时尚感,更添一些文创类的内容。

  可以说,这样的未来规划是一个历史性的机遇。

凤凰天街

凤凰天街

  看点二:

  周边的交通如何?停车方便吗?

  答:我们商铺最大的优势莫过交通便利了。

  老城区的交通本来就很方便,项目位于中山路、春申路、兴源路等干道,交通通达性好,周边分布数十条公交,地铁3号线站口就设置在项目周边。

  说到停车的问题,凤凰天街地下已经预留了1000多个停车位,停车场全部采用智能化设备,地面所用涂料全部是日航酒店的标准,可以说停车完全不是问题。

  看点三:

  你们商铺由谁统一招商运营?

  答:凤凰天街总建面2.1万平方米,由源自万达和大润发的精英团队进行运营。

  凤凰天街集社区底商、沿街商铺、综合体商铺三合一优势,延续原欧风街与798街区成熟的餐饮氛围,打造新一代家庭生活街区,四大主要业态:生活配套、品牌零售、餐饮、休闲娱乐相互补充,可以充分叠加人流。

  比如一楼,是少量的品牌零售+时尚网红店+生活主力配套+特色餐饮,目前主力品牌商家已在洽谈入驻。

  关键一点,凤凰天街不是封闭的商场,而是一个可以24小时营业开放式的街区!

  项目动线流畅,从外到内设置了6个人行入口,实现了内街外街化。垂直动线上,有6部垂直电梯和3部手扶电梯,可以从地下方便地到达任意楼层。

  每一间独立产权的商铺内都提前设置好了排油烟管道、隔油池,每一家都是光纤入户,每一层都预留了天然气接口。

凤凰天街

  看点四:

  你们商铺租金预计多少?最小的一套多少钱?

  答:主力商铺面积在40—90平米,价格在100万—600万之间。

  下面是凤凰天街提供的商铺平面图:

凤凰天街

凤凰天街

凤凰天街

凤凰天街

凤凰天街

凤凰天街

  从平面图不难看出,凤凰天街的商铺共计5层,布局呈“实锤状”,目前基本上是一铺一价,具体以案场价格为准,现房销售。

  老板说,现在一次性付款享受95折,按揭的话享受99折!

  国庆期间,还会推出一些特价铺做优惠……

  强行插入联系电话:0510-82602999

  租金这块,一楼8—9元/㎡/天左右。准现铺在售,预计明年上半年开业。

  因为是成熟地区的商铺,所以不存在多少年培育期的问题,开街短时间就能形成兴旺之态是可以预期的。

  说实话,聊完租金收益后,我还是比较心动的,现在住宅限购政策加码,加上我自己已经被限,没法买住宅,而商铺则不限购,如果手上有闲钱,真的可以考虑买一套。

  试想,如果我买套凤凰新城天街的小铺子,43㎡,总价180万左右,首付5成,纯商贷,按最新基准利率1.1倍来算,那我首先得交90万元的首付,按揭月供9000多元,按照8元每天的月租金计算,43㎡一间铺子的月收益是10320元,完全可以用来还月供。

  而且买了这套商铺的前十年,完全由开发商统一招商运营管理,根本不用自己操心,加上是现铺,买了就能盈利,以后还会有稳定的高租金回报,而且项目位于无锡城区核心区,升值潜力不在话下,真的可以考虑。


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