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购买别墅后因噪音问题起诉开发商索赔,未获法院支持

http://www.efw.cn 时间:2018/1/12 8:39:51 出处:江南晚报  次  
核心提示:城市道路建设的发展是一把双刃剑,在促进交通便利、抬升周边房价的同时,交通噪声污染也相伴而生,由此产生了不少纠纷。

  城市道路建设的发展是一把双刃剑,在促进交通便利、抬升周边房价的同时,交通噪声污染也相伴而生,由此产生了不少纠纷。本案即是一起典型的由交通噪声引发的房屋买卖合同纠纷,双方争议的主要问题是:房产商在签订预售合同过程中,有无尽到周边交通噪声对房屋影响的如实告知义务。

  【案例】

  2012年8月,某区环保局出具审批意见,同意某开发公司在该区某公路南侧建造别墅项目,同时从环境保护角度提出具体要求,包括应充分考虑项目东侧76米处某高速公路交通噪声对区域环境的影响并采取措施,确保小区边界噪声达Ⅱ类区标准。并且在出售住宅时应明确告知住户交通噪声可能对项目产生的影响。

  2013年4月,杨某与开发公司签订《商品房预售合同》,约定杨某向开发公司购买别墅房屋一套,房价暂定为325.6万元。开发公司对外公布的售楼书、销售广告、沙盘模型中均载明小区东侧临某主干道路和高速公路,北侧临近高速公路。

  2014年9月,开发公司将房屋交付杨某。杨某入住后,觉得噪音问题非常严重,对自己的生活产生了很大影响,遂就房屋噪音问题多次致函环境保护部门,并与开发公司进行交涉未果。2014年底,杨某以开发公司在出售房屋时恶意隐瞒噪声影响情况,未尽到法定披露义务,造成其生活困扰及较大经济损失为由诉至法院,要求开发公司赔偿人民币32.5万元。

  法院经审理后认为,开发公司在销售时并未隐瞒高速公路项目的存在,也以楼书、模型沙盘等,标注了高速公路的位置,在售楼过程中已尽到作为开发商的合理限度内的如实告知义务。合同签订时,高速公路已在建。就高速公路一侧房屋距离高速公路的远近以及由此造成噪音影响大小的判断,属于常识问题,杨某作为购房人应有所预见,杨某要求开发公司承担恶意隐瞒的赔偿责任,缺乏事实及法律依据。

  江苏法舟律师事务所张虎律师对开发商在销售过程中应尽到的告知义务分析如下:

  1、如实告知义务的概念?

  我国合同法第六十条规定:“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”这里的“通知义务”即是如实告知义务的具体表现。当然,如实告知义务并不是无限度的告知义务,告知的范围和程度应该有一定限制,要么基于法律的直接规定,要么基于双方当事人的明确约定,也可以基于合同的性质、目的、交易习惯等引申而来,比如法律、合同对当事人的告知义务没有明确规定或者超出法律、合同已规定事项的,此时应依据合同的性质、目的或交易习惯等来确定当事人是否具有某种如实告知义务。

  2、开发公司履行交通噪声如实告知义务的限度?

  杨某与开发公司之间签订的是商品房预售合同,买卖的标的物是价值几百万元的别墅。消费者权益保护法第八条规定:“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。”噪声影响是构成系争房屋价值大小的重要因素,也是杨某决定是否购买的重要因素之一。因此,作为消费者的杨某享有知情权,其有权知晓房屋周边的噪声状况。作为出卖人的开发公司,应当根据消费者权益保护法、合同法等相关规定,在出售房屋时向其披露、告知相应交通噪声影响等环境不利因素。

  然而,开发公司应告知交通噪声到什么程度呢?相关法律及双方签订的商品房预售合同均未规定开发公司应当告知房屋周边交通噪声具体适用几类标准。从买卖合同的性质、交易目的及交易习惯出发,也不能推导出开发公司负有告知交通噪声标准的民事义务。本案属于“先有路后有房”的纠纷,双方签订预售合同时,高速公路正在建设中。根据《工业企业厂界噪声标准》的规定,交通干线的道路两侧区域属于Ⅳ类标准区。也就是说,地理位置决定噪声标准,无论告知与否,杨某购买房屋近高速公路一侧适用Ⅳ类标准有法律明确规定,是客观存在的。另一方面,高速公路在带来交通便利的同时也会产生交通噪声属于生活常识问题。杨某作为完全民事行为能力人,在购房时应负有谨慎、注意义务,当其知悉距离房屋76米处有高速公路时,应当预见到会有交通噪声的影响。

  3、开发公司是否已尽到交通噪声的如实告知义务?

  开发公司在对外公布的售楼书及小区总平面图中载明了小区东侧临某主干道路及高速公路,并且在沙盘模型中将“某某高速”作为周边重要道路作了标识。就普通的购房者而言,通过现场观察以及沙盘模型的标注,就能清楚地知道系争房屋存在噪声影响情况。相对于专业的噪声标准等级,沙盘、楼书对购房者的影响更为直观。故开发公司已充分履行了作为民事主体应当履行的如实告知义务。另外,开发公司也按照环保部门的要求,在临高速公路房屋一侧种植了高大树木,安装了双层玻璃窗,并最终通过了环保部门的竣工验收,房屋符合销售条件。

  张虎律师提醒:房屋作为国人最看重的财产之一,各方在签订及履行商品房销售合同的时候,对于影响房屋购买、居住的重大因素,应做到明确且详细的告知义务,否则,隐瞒方轻者要承担缔约过失责任或违约责任,重者则构成欺诈,合同可能被撤销、解除。

  (小维)


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