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售出顶层房屋拒不交付阁楼 卖房者继续占有无依据

http://www.efw.cn 时间:2018/2/9 8:48:22 出处:江南晚报  次  
核心提示:在商品房买卖中,不少住户都喜欢选择顶楼的房屋,其中一个原因就是在顶楼的上方会自带一个小阁楼,而这小阁楼通过打通等方式也就成了顶楼用户的专用房屋。

  在商品房买卖中,不少住户都喜欢选择顶楼的房屋,其中一个原因就是在顶楼的上方会自带一个小阁楼,而这小阁楼通过打通等方式也就成了顶楼用户的专用房屋。那么阁楼的所有权应归属谁?买房时阁楼的面积会不会有风险和法律纠纷?

  【案例】

  小林夫妇买了顶层房屋却遇上烦心事:王阿姨卖房后不交付阁楼,且将阁楼入口堵住。原来,小林夫妇为了改善居住条件,经房屋中介介绍,看中了王阿姨所有的一套123.5平方米带阁楼的顶层房屋,总价168万元。随后,在中介的撮合下,双方签订了房屋买卖合同,双方将房屋的转让总价拆分为两部分,一部分138万元为名义成交价,即买卖合同约定的转让价,另一部分30万元为税费及装修费用等,小林夫妇付清上述全部款项后,办理了房屋的交接手续。本想着已水到渠成,却没想到横生枝节——交房后,王阿姨拒绝交付阁楼,并堵住了房屋通往阁楼的孔洞,另行打通公共楼梯处的一个入口进入,将阁楼占为己用。无奈之下,小林夫妇一纸诉状递交法院,要求王阿姨交付阁楼。

  小林夫妇认为,阁楼是房屋的组成部分,他们付清房款后,王阿姨理应将房屋的附属物——阁楼一并交付。王阿姨辩称:房屋买卖合同中根本就不包括阁楼,她原本签订完房屋买卖合同就后悔了,想解除合同,是中介告诉她说小林夫妇同意不要阁楼了,她才继续履行了合同。但没想到中介趁着当时天黑,将“包括阁楼”的字样添加到收条中去了。这份房屋买卖合同是小林夫妇和中介恶意串通好的,而且签订的“阴阳合同”是无效的。王阿姨委托的代理律师还主张,阁楼和房屋是相互独立的空间,并非房屋的附属建筑,合同中没有注明王阿姨应当交付阁楼,因此王阿姨没有交付阁楼的义务。

  双方围绕“买卖合同是否有效”和“阁楼是附属建筑还是独立空间”两个争议焦点展开了激烈的辩论。法院判决认定王阿姨应交付屋顶上的阁楼。

  法舟律师事务所张虎律师就商品房买卖中阁楼的法律性质分析如下:

  1、阁楼的法律性质?

  阁楼民间解释为位于自然层内,利用房屋的上部空间加建的使用面积不足该层面积的暗楼,不计层次。阁楼的官方解释为建造时利用屋盖空间搭建、符合规定的高度要求(室内净高最高达到2.2米以上)、有固定楼梯、门、窗(含老虎窗、天窗)、实际供人居住的室内建筑物。对不符合上述条件的阁楼,不计算使用面积,也不计算建筑面积。在现实生活中阁楼有没有产权,标准是计不计算建筑面积,而阁楼计算建筑面积的标准就是阁楼的层高在2.2米以上,有固定楼梯、门、窗,能供人居住的室内建筑物。如达不到这些标准,只能算使用面积,不计算建筑面积,相应的就没有产权。

  2、阁楼是附属建筑还是独立空间?

  还是要结合每个房屋的具体情形分析。尽管本案中双方争议的阁楼在产权证中未见表述,不计入独立的产权面积,但根据查明的事实,其一,从阁楼的结构上看,阁楼四周墙壁封闭,有窗无门,仅在底部有一个入口与房屋相通,可见主要方便顶层业主使用和管理。其二,从阁楼的使用上看,阁楼都是顶层业主使用,且它没有单独的水、电表,表明阁楼具有一定的附属性。其三,王阿姨出具的收款收据表明,双方对房屋交付中包含有阁楼的交付使用义务均是明知的。其四,王阿姨作为原产权人,对阁楼的使用权利已随房屋转售给小林夫妇而丧失,其继续占有使用阁楼无合理依据。

  3、本案中双方签订的《房屋买卖合同》是否有效?

  双方签订的“阴阳合同”,涉嫌规避国家税收,双方对房屋转让总价进行拆分的约定应属无效,但该约定的无效并不影响买卖合同其他部分的效力,双方仍应按真实的交易价格履行买卖合同约定的权利义务。因此并不能因合同部分条款的效力影响合同整体的效力,双方签订的《房屋买卖合同》中的有效部分仍然应当履行。

  张虎律师提醒:购买新房或者二手房的时候,对于房屋的面积、范围应当做出明确的约定,对于出卖人对出卖标的的所有权应当进行审查;其次,应当办理合法的购房手续,签订正式、规范的购房合同,不要采用签订阴阳合同等形式,防范可能隐藏的法律风险。

  (小维)


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