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新街口一幢楼纳税逾10亿 揭秘老城更新的南京试验

http://www.efw.cn 时间:2018/2/10 9:07:12 出处:新华日报  次  
核心提示:南京市鼓楼区商务局近日透露,位于南京新街口的亚太商务楼去年区属纳税10.03亿元。这表明,经营好“竖起来的开发区”,老城发展活力无限。

  南京市鼓楼区商务局近日透露,位于南京新街口的亚太商务楼去年区属纳税10.03亿元。这表明,经营好“竖起来的开发区”,老城发展活力无限。

  随着江北新区、河西、南部新城等新区建设加速,南京传统中心城区正在变为“老城”。如何延续并增强老城活力,是城市发展中必须做好的必答题。

  一平方米贡献税收1.5万元

  由金陵饭店股份公司主导投资建设的亚太商务楼,紧挨30年前的省内第一高楼——金陵饭店。“第一高楼”当初110米的高度一路被刷新,直至接近600米,但诞生南京首座摩天大厦的新街口地区,吸金力仍冠全城。

  金陵饭店总经理金美成介绍,亚太商务楼达到国际5A智能写字楼标准,写字楼面积6.6万平方米,2014年6月营业以来,先后吸引微软、惠普、IBM、大金、德勤、辉瑞等近80家世界五百强、跨国公司和总部企业入驻。这幢楼产生的税收在2015年就过亿元,去年更是超过10亿元,每平方米达1.5万元。

  国际四大会计公司之一的德勤会计师事务所主管合伙人谈亮认为,落户亚太不仅因为楼宇的品质高端,更看中新街口在城市的地位,就如德勤在上海的落脚地是外滩,这些地段活力旺盛,是公认的城市象征。

  大金(中国)投资有限公司南京分公司下辖14个事务所,负责苏鲁皖三省的产品销售和技术支持,公司最近又在亚太租了半层作展厅。该公司管理部部长孙若冰介绍,当初公司落户南京,选址第一要求就是在新街口。新街口交通便利,功能强大,直径半公里内几乎能满足客户全部需求。

  国际知名地产顾问——戴德梁行南京分公司副总经理杨波介绍,新街口是高端客户选择办公场所的*,去年南京写字楼整体供大于求,但新街口甲级写字楼几乎没有空置,租金全市最高,中心城区甲级写字楼出租率达95%左右。

  “我们街道占据南京老城的核心位置,街道税收八成以上来自楼宇,去年增幅超过20%!”鼓楼区华侨路街道办事处主任马兴松说。同样位于老城核心区的玄武区新街口街道,德基、珠江路壹号等楼宇当年税收增幅也达14%。

  新街口地铁站日均人流量在20万至25万人次,双休日能达40万人次,均为南京全市最高,中心城区集聚力之强可见一斑。

  产权碎片化制约楼宇升级

  30年前,外资企业落户南京,要在酒店长租客房办公;20多年前,南京商办楼宇开始出现。不过,直到10年前,南京才出现珠江路壹号等真正意义上的甲级写字楼。据戴德梁行统计,未来5年,南京优质甲级写字楼供应量将逾300万平方米,河西、鼓楼滨江和南京南站将有大批高端楼宇面世,写字楼市场竞争加剧,老城客户面临分流。

  “缺高品质的商办楼,好企业留不下。”马兴松很无奈。街道收入绝大部分来源于辖区内的36幢楼宇,但其中仅四五幢为甲级写字楼,其余多有二三十年楼龄,形象破旧、功能老化,尽管位于*,但产出效益低。政府想尽办法推动楼宇改造出新,但因楼宇产权分散,更新改造非常艰难。

  离亚太商务楼仅五六十米的华荣大厦,租金只有亚太的1/3。华荣大厦总面积2万平方米,却有200多户产权人。“改造之后,租金完全可以翻番。现在里面全是小公司,税收很有限。”马兴松说。

  亚太商务楼对面的华新大厦,三面临街,紧贴地铁口,地处黄金位置,大厦整体却显老旧。大厦物业保安说,这里租户更换频繁,没大企业。在新街口核心区南侧,与金鹰国际相对的建华大厦楼上,有多家美容、健身等机构。这类楼宇产权当初都是分割销售,产权人多达几十个甚至几百个,他们自行出租。不独老旧楼宇,南京核心区部分近十年投用的商务楼宇,包括个别知名超高大厦,产权也被严重分割,有的一层楼就有数十个产权人。

  对中心城区来说,楼宇的效益至关重要。作为南京“第一城区”,鼓楼商务办公面积逾1万平方米的商务楼宇有95幢,总建筑面积519万平方米,入驻企业4000多家。这其中,既有企业总部,也有软件、通信、电力等各类企业。截至去年底,鼓楼税收亿元楼宇有16幢,其税收总额约70亿元,接近全区税收的四成。

  鼓楼区商务局副局长唐娜介绍,鼓楼3年前出台促进楼宇经济发展的意见,每年安排1000万元专项资金,推动楼宇改造,打造“亿元楼宇”及特色楼宇。区内纳税亿元以上楼宇出新,分档予以50万元、100万元、200万元奖励。

  不独鼓楼,南京玄武区新街口街道和秦淮区商务局均表示,要大力推动楼宇改造,却又受制于楼宇产权分散,业主难以形成共识,楼宇改造规划难以出炉。

  显然,写字楼分割产权销售,投资者追求短期利益,导致经营碎片化,若不加以改变,势必制约这些“竖起来的开发区”功能完善、产业升级,并进而影响老城活力提升。

  做精做强“竖起来的开发区”

  形象破旧、设施落后、功能退化、人口流失……发达国家不少城市在新中心崛起的同时,没能避免老城衰败的命运。但东京、巴黎等世界名城,虽历经变迁,老城始终独具魅力、活力旺盛。

  借助政府补贴,产权变更等手段,推动街区整体更新,修补设施、功能短板,从而延续老城活力。江苏城镇化与城乡规划研究中心主任陈小卉建议,国外这些经验,值得我们的特大城市、大城市借鉴。

  老城更新,南京在探路。在新街口核心区华侨路与管家桥交接片区,一扫原先的杂乱、破旧,楼宇外立面是深浅不一的棕色,墙面清爽,外墙不见交错盘织的线网、突兀的空调挂机和箱盒。整个区域有古旧之风,却无破败之感。主持片区修复规划的南京市凯盛建筑设计院副院长王蕾介绍,去年这片街区整体改造,既解决建筑的渗水问题,又改善街区外在形象。与此同时,沿街20多家店自动改造更新,有的房东清退小餐饮租客,招租给收益更高的中介。这片小区域改造足足进行8个多月,耗资过亿。

  鼓楼区委书记张一新认为,老城给人拥挤破败之感,其实是城市更新和精细化治理没跟上。从产出效益看,老城还有巨大空间。鼓楼楼宇单位面积税收贡献达2086元/年/平方米,而北京西城区超过7000元/年/平方米,美国曼哈顿每平方公里产生16亿美元的GDP。南京应重视老城发展的规划*,打破瓶颈制约,发展总部经济,引进高端中介,培植新经济新业态,做强“竖起来的开发区”,这是城市经济高质量发展必由之路。

  南京市规划设计研究院有限责任公司董事长张正康认为,南京老城有深厚的人文积淀,功能齐全,经济活跃,知晓度高,这是城市珍贵的财富。作为大城市,南京多中心发展是趋势,但老城要生生不息、活力永葆,这是城市的根和魂,也是建设区域中心城市必须依赖的核心竞争力。


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