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东莞楼市调控政策持续严厉 二手房成交量价齐跌

http://www.efw.cn 时间:2018/5/16 10:08:06 出处:广州日报  次  
核心提示:东莞楼市调控政策持续严厉,四五月份一手房市场没有迎来旺季,成交持续冷淡,二手房市场更是量价齐跌。

  东莞楼市调控政策持续严厉,四五月份一手房市场没有迎来旺季,成交持续冷淡,二手房市场更是量价齐跌。特别是在二手房首套房贷利率上浮20%~30%、“三价合一”满3个月市场情况下,二手房楼市回归理性,4月二手住宅成交同比降四成,部分房源成交价下跌超10%,业主报价也回归理性,部分豪宅业主主动降价50万元挂牌出售。

  二手房报价从楼市火热时的“反价(业主临时提价)”变为“返价”,正在返回合理价格,在一手房降价促销加大的情况下,二手房压力加剧,未来将进一步加大下调价格幅度,届时购房窗口期或将到来。

  成交:4月二手住宅成交同比降四成

  在2016年10月东莞一手房市场出台严厉的限购政策后,不少购房者转向二手房市场买房,推动二手房成交量价齐升,在市场火热期频频出现业主“反价”现象。今年,二手房市场也迎来了严厉的房贷政策,2月份起东莞各个银行执行“三价合一”政策,同时,二手房贷利率上浮甚至停贷,使得二手房市场成交量价齐跌,市场回归理性,价格下调,“反价”变“返价”。金信联行市场研究部监测数据显示,4月东莞二手住宅网签2505套,环比下降19.66%,同比下降44.48%;网签面积246714平方米,环比下降20.08%,同比下降58.38%。乐有家各门店监控数据也显示,4月份东莞二手房看房量环比3月有所下降,主要原因是受“三价合一”政策持续影响,购房者有所观望。

  东莞各大银行从2018年2月起陆续执行“三价合一”政策,截至4月份已满3个月,对市场的影响也越加明显。东莞中原战略研究中心的监测数据显示,2月到4月东莞二手住宅共成交6910套,与去年同期的11719套相比,减少4809套,不及去年的六成(59%),成交量萎缩严重。价格方面,中原的成交数据显示,部分楼盘的成交均价已出现下跌迹象。

  转变:有豪宅业主主动降50万元

  受到市场和政策的影响,业主们的心态也出现明显转变,从市场火热期的“反价”,变成了“返价”,报价返回至理性价格。业内人士介绍,在二手房的成交价出现松动之前,挂牌价早已出现了下行迹象,在“三价合一”执行后,二手房挂牌价下调的房源悄然增多。在中原地产的挂牌系统中,过去的三个月,塘厦、凤岗、东城、南城等镇街下调报价的房源占比达10%,调价幅度在1%~16%不等,甚至不乏“满5唯一”的房源也悄然下调挂牌价,以吸引买家入市。

  记者从东莞中原了解到,如塘厦观澜碧桂园82平方米2房户型在“三价合一”前报价是220万元,“三价合一”后报价是190万元,直降30万元,降幅达13.6%;万科四季花城95平方米3房在“三价合一”前报价是250万元,“三价合一”后报价是215万元,降了35万元,降幅达14%。

  大户型豪宅的报价下降更为明显,如凤岗大运城邦二期(卫城)193平方米5房大户型报价由原来的650万元下滑至600万元,直降50万元,东城中信阳光假日315平方米的5房户型报价由原来的480万元降到430万元,同样下降了50万元。

  记者发现,从单价来看,城区部分刚需洋房的报价也由原来的1.87万元/平方米下滑至1.68万元/平方米等,单价报价下滑1000元/平方米左右,总价下滑10万~30万元不等。

  东莞中原战略研究中心认为,从区域来看,凤岗、塘厦的挂牌价下调的房源占比稍高,中心城区稍低。

  主要原因是由于凤岗、塘厦过去几年的投资客相对较多,同时在深圳房价平稳后,部分自住业主计划到深圳购房,故在成交量萎缩的情况下,率先主动降价,以实现套现或换房计划;而中心城区的东城、南城,由于教育、医疗、商业等配套齐全,自住属性相对较高,同时对外出租的回报率也不错,挂牌价下调的房源比例稍低。

  价格:有小区成交价降了3000元/平方米

  受到“三价合一”、房贷利率上浮影响,二手住宅的成交价格开始出现下滑,特别是临深片区原本房价较高、深圳投资客较多的区域,二手房源实际成交价下滑现象十分明显。

  记者了解到,位于凤岗镇名流印象一期小区一套76.7平方米中等装修的两房产品,在2017年10月的成交均价为25489元/平方米,而2018年4月成交的一套同样户型的房源,成交价格仅为22416元/平方米,均价下降3073元/平方米,降幅达12.1%。此外,中心城区报价较高的楼盘成交价也出现下滑,如南城的金域华府二期100~120平方米3房,在“三价合一”前成交均价是29540元/平方米,“三价合一”后成交均价约为26190元/平方米,降幅达到11.3%。

  东莞中原战略研究中心介绍,从东莞中原的二手房成交数据中可以看到,相较于“三价合一”前的几个月,“三价合一”后二手房成交量较大的东城、南城、凤岗、塘厦等镇街,均有房源成交均价下降的迹象,而且不少房源价格下滑超过10%。

  该研究中心表示,总体来看,单价越高的房源,往往更容易出现较大的降幅。

  原因:“三价合一”是主因

  业内人士分析原因认为,二手房市场实行“三价合一”、房贷利率上浮等是影响市场成交量价齐跌的主要原因。

  从与去年2月份的房贷利率对比情况来看,去年2月,东莞二手房首套房贷利率还可以出现8.5至9.5折及基准利率等情况,房贷利率下降,购房成本减少推动着二手房市场的成交;而今年2月,东莞二手房首套房贷利率已经普遍上浮至15%以上,最高的甚至上浮至40%,利率上浮,购房成本增加,自然也影响了二手房的成交。截至目前,只有4成的银行做二手房贷,且首套房贷利率均上浮20%~30%不等。

  不过,尽管如此,在执行“三价合一”之前,东莞的二手房市场成交仍然较为可观,甚至1月的成交量同比去年同期增加100余套;直到“三价合一”执行后,东莞二手房市场才迅速降温。东莞中原战略研究中心认为,从今年1~4月的二手房成交情况来看,利率上浮、价格上涨,市场还可以慢慢消化;但是“三价合一”对二手房市场的影响却极为严重,税费或首付大幅增加,瞬间抬高了二手房的购房门槛,直接导致东莞二手房成交量大幅萎缩,显然,除了房贷利率上浮外,“三价合一”更是2月~4月的二手房成交量骤减的最主要的原因。

  后市:下调价格将加大

  虽然二手房业主报价回归理性,但目前市场情况对于二手房市场来说仍然并不乐观,对于购房者而言,目前购买二手房成本仍然较高。东莞中原战略研究中心表示,在目前成交量萎缩、市场观望的情况下,此时降价的房源更多是此前挂牌价虚高、目前回归正常报价的房源;同时,目前多数房源的降价额度并不足以弥补“三价合一”增加的税费,对买家而言,总体购房成本依然高企。

  该研究中心相关人士表示,随着一手房市场增加促销活动,受到“三价合一”、利率上浮影响的二手房市场面临压力更大,很多购房者转向一手房市场,对于部分急用资金的业主而言,适当降价换取快速成交是一个立竿见影的策略。此外,对于使用杠杆的投资客而言,随着楼市调控继续,在新房均价企稳的情况下,二手房的价格同样遭遇天花板,随着时间的推移,投资的净收益将逐渐下降;加上部分镇区新房库存大,二手房抛售压力加大,尽快出手套现也将成为许多投资客的一个选择。

  综上所述,东莞中原战略研究中心认为,预计后市二手房成交量的“量变”最终导致挂牌价及成交价发生进一步“价变”,下调报价的房源会持续增多,调价幅度也可能进一步加大,最终带动成交价的下降,直到挂牌价与购房者的心理预期达到相对平衡后,成交量才会逐渐恢复。


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