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倒计时!了解这些你就能看懂无锡“6.13”土拍

http://www.efw.cn 时间:2018/6/12 8:54:08 出处:无锡e房网  次  
核心提示:我们即迎来众人瞩目的无锡“6.13”土拍。从以往的经验来看,每次地价出台,房价就迎来新一轮调整。今天小编就与大家一起分享一下“6.13”土拍中将出现的一些比较有趣的看点。

  后天,我们就将迎来众人瞩目的无锡“6.13”土拍。说瞩目并没有夸大其词,从以往的经验来看,每次地价出台,房价就迎来新一轮调整。今天小编就与大家一起分享一下“6.13”土拍中将出现的一些比较有趣的看点。

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  当仁不让的“风水宝 地”难逃调控“桎梏”

  在本次出让的7宗土地中,滨湖区出让的2宗地起始楼面价均超1万元,未拍就已位列“地王”之位。

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  其中吴都路地块以13012元/㎡的价格刷新了无锡楼市最高起始楼面价。当然,人家贵也有贵的道理,紧邻城市政治中心无锡市政府,距离地铁1号线金匮公园站500米以内,商业配套有雅居乐中心广场,周边有无锡市锡师附小、外国语学院等最好的配套教育资源,除此之外还坐拥尚贤河湿地公园、金匮公园等“城市绿肺”,如此集交通、商业、教育、自然环境及政治文化各方面均达到无锡顶配标准的住宅用地,其商业开发价值显而易见,相信也是“6.13”土拍中各开发商眼中的“必争之地”。

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  然而小编却认为该项目无法给人太多的惊喜。因为无锡“高价地”的范畴早在2016年下半年就已锁死,2017年无锡楼市“5.20”新政、“9.25”调控升级以来,调控一直以“止涨”为第一要务,再加上2018年楼市政策主基调依然是从紧、从严,全国各地再次迎来密集调控小高峰,因此小编预计该项目未来房价不会戳破40000元/㎡的天花板。

  惠山区是否迎来“新地王”

  本次出让的惠山区亿仁医院北侧地块(XDG-2016-40)出让面积75262.9㎡,起始楼面价8105元/㎡,最高楼面限价12157元/㎡。

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  而目前惠山区的地王则是美的国宾府,该地块于2017年10月出让,起始楼面价为8247.45元/㎡,成交楼面价为8247.45元/㎡,溢价率为零。也就是说,在即将到来的“6.13”土拍中只要亿仁医院北侧地块的成交楼面价只需大于起始楼面价142.45元/㎡以上,即可成为惠山区的“新地王”。而与惠山区亿仁医院北侧地块一路之隔的亿仁医院南侧地块,也就是今天的龙湖天宸原著,起始楼面价为6603.34元/㎡,成交楼面价为7883.47元/㎡。作为兄弟地块,区位价值大抵相同,然而不到一年时间,起始楼面价已涨了1500元/㎡。

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  我们再来看看周边的房价。

  首先是兄弟地块龙湖天宸原著,该盘于4月22日首次开盘,当天售罄。当时在售的90-125带装修小高层均价在14000-16000元/平;155-230平叠加约330万/套、联排约550万/套。

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  接着是与地块隔着惠源路的鸿墅,现仅剩余几套洋房底层房源在售,户型面积为250-320㎡,均价为11000元/㎡。

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  还有是与地块隔着锡澄路的华润橡树湾,华润橡树湾5月25日已加推建筑面积约89、109平高层,两梯四户,均价11000元/平。洋房预计6月加推,建筑面积约118平,预计均价12500元/平。

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  综上所述,根据目前的房价和地价来推算,亿仁医院北侧地块的楼盘均价乃至未来惠山新城的楼盘均价都将向15000元/㎡靠拢。

  房价洼地东港“面粉”是否会比“面包”更贵

  2016年10月24日,无锡红豆置业公司以3006.02元/㎡的最终楼面价竞得位于锡港路与运河路交叉口东北侧XDG-2016-11号地块,也就是今天的红豆首府。在时隔2年之后,“6.13”土拍再次挂牌出让锡山区东港地块XDG-2017-34号地块,土地面积125710㎡,土地出让金起始价为105300万元,起始楼面价4654元/㎡,最高限价6980元/㎡。相同区域,两年之内地价至少涨了1500元/㎡。

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  我们再来看看同区域的房价。

  首先新房就只有红豆首府。红豆首府目前在售118、128、138、151、162、165㎡洋房房源,位于1-3#、6-8#楼,均价约12000元/㎡;另在售88、89、108㎡高层房源,位于5#、9#楼,均价约10000元/㎡。

  另外周边还有二手房新湖苑,均价约6000元/㎡;怀仁东苑、西苑,均价在5000元/㎡。

  也就是说,“6.13”土拍中,东港市民公园北地块有机会仅凭楼面价就超越区域内二手房价格。

  “流拍”是否再现“6.13”土拍

  4月以来,北京、杭州、成都多地出现土地流拍现象。而在无锡上一次“4.26”土拍中滨湖区的新八路与南横街交叉口东南侧地块(XDG-2017-50号地块)与新吴区的春城小学西侧地块(XDG-2017-15号地块)就出现了流拍。

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  值得关注的是在上次“4.26”土拍中表现比较抢眼的是光明、国瑞、康桥等首次进驻无锡的开发商,却不见深耕无锡的万达、恒大等老牌开发商的身影。究其原因,在今年“坚持调控目标不放松、不动摇”大背景下,信贷政策始终收紧,一方面放贷利率增长,贷款审核从严,影响了购房者的购买力;另一方面,开发商向银行贷款也受到了资金额度的控制,让开发商手中的资金难以为继。另外,在资金面收紧的情况下,开发商对地块开发前景的考量也就格外慎重,也是导致土地流拍的原因之一。


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