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土拍虽有“流拍 无锡楼市“稳”字当头

http://www.efw.cn 时间:2018/6/21 10:12:22 出处:无锡日报  次  
核心提示:无锡“6·13”土拍落幕,从正式土拍前略显尴尬的房企报名数量,到最终7宗地块仅有4宗地块以底价成交,再联系到此前“4·26”土拍中的“流拍”现象,于是,坊间所传“无锡楼市要凉”“市场撑不住房价要跌”的话题,开始又火热。

  无锡“6·13”土拍落幕,从正式土拍前略显尴尬的房企报名数量,到最终7宗地块仅有4宗地块以底价成交,再联系到此前“4·26”土拍中的“流拍”现象,于是,坊间所传“无锡楼市要凉”“市场撑不住房价要跌”的话题,开始又火热。

  眼下,唯土拍马首是瞻的观念已过时,以土拍结果分析楼市走向已难看清现实。与周边城市相比,无锡不能因为一房难求就盲目拿地,也不能因为一次土拍不火爆就认为“市场遇冷,后市没戏”。

  大牌房企拿地,对无锡楼市继续看好

  “如果房企不看好此次土拍,老牌房企就不会选择继续在无锡拿地。”业内分析,“6·13”土拍共有7幅地块出让,11家房企报名竞拍,从房企报名的数量上来看虽然较少,但是这些报名参与竞拍的房企都是万科、龙湖等全国知名品牌房企,而且其中绝大多数房企都是在无锡深耕多年的老牌房企。“此次土拍,万科和龙湖各在无锡连拿两幅地块,说明无锡市场还有挖掘空间。”

  业内人士告诉记者,开发商在无锡拿地也不像以前那么容易,因为无锡在土地招商上有一个前置条件,参与竞拍房企必须是国企和央企优先,然后是全国排名前50名的房企才能参与竞拍。另外,无锡有限价的要求,同时还有备案延迟的问题,这些都考验着开发商的经济实力。“报名房企少说明在严厉的调控政策下开发商拿地趋于理性,不再像以前见地就拿。”张永田指出,现在土地价值上涨,开发商拿地成本增大,拿与不拿开发商都要经过缜密测算,以及对市场后续的判断。

  从整体来看,土拍市场上呈现出“带着镣铐跳舞”局面。一方面,房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升,从而导致部分城市土地交易仍处于旺盛状态;但另一方面,受楼市政策影响,房企在拿地时往往更为谨慎,在戴有“拿错地关门歇业,不拿地退出江湖”的思想“镣铐”下,土地的溢价率走低亦属正常,这也预示着整体土地交易会进一步趋于平稳,有利于未来楼市的健康发展。

  用数据说话,土拍外冷内热

  那么,本次土拍究竟有没有像一些人士认为的那样“凉”了呢?数据不会说谎。先从土地出让总额来看。2017年土拍总计(含商业用地、城市配建)土地面积305.3万平方米,共吸金404.33亿元。而本次土拍7宗地块总计土地面积56.36万平方米,共吸金100亿元。

  再从起始楼面价来看。尽管本次土拍最高溢价率不过10%,但自从无锡土拍限价以来,起始楼面价就被提高了,最典型的就是本次滨湖区的万科吴都路地块与龙湖周新路地块,起始楼面价达12000-13000元/平方米,未拍就已是“身价不菲”。而本次一致被业内看好的滨湖区吴都路地块经过36轮次竞价,最终以楼面价14215.34元/平方米被万科拿下。与之一路相隔的,正是去年万科以最终楼面价16543.78元/平方米竞得的项目。同样的区位,时隔一年,最终楼面价下跌了2328元/平方米,并没有成为以滨湖区为代表的高地价区楼面价新标杆。当然,楼面价下跌并不意味着房价跟着跌,在信贷资金收紧的大背景下,房价谨慎出价,也在情理之中。

  惠山区一直以“房价低、房源广”深受无锡房地产市场刚需族的青睐,而随着今年土拍以来,惠山区这一“价格洼地”正被一点点地填平,区域内万元以下库存或售罄、或处于清盘阶段。惠山区的亿仁医院北地块经过25轮次竞价,以最终楼面价8920.25元/平方米被龙湖地产竞得,成绩亮眼。

  下半年做好准备,楼市“稳”字当头

  土拍过后,记者从多家开发商处了解到,他们对下半年的市场行情做好了心理准备。目前,开发商需要应对的几个问题有:调控问题、备案问题、预售证的问题、利率上浮的问题、回款困难的问题等,这些所有的问题可能会在今年下半年出现一个集中的爆发,引发市场开始走下坡路。不过需要指出的是,这个下坡路是指成交量可能出现下跌,但是房价会保持稳定。

  无锡市房地产业协会副会长兼秘书长沈洵对本次土拍做了总结:总体平稳,既没有流拍,也没处现高溢价;又有新进开发商入市,如招商地产首次以土拍形式进入无锡市场;品牌开发商继续深耕无锡,如万科、龙湖分别拿了两块地,美的、绿地香港各落有一子;区域出现分化,有的区块楼面地价出现新高,有的区块楼面地价涨幅出现收缩。竞争激烈程度各异,有的8分钟快速成交,有的胶着了近一个半小时,这些都反映了无锡楼市的真实状况。

  可以说,稳房价、稳市场、稳预期已成为当前楼市主旋律,企业也面临着信贷收紧、资金紧张、流动性不足的困难,加上市场供求的变化和高价房入市消费者还有个接受的过程,企业审慎决策理性拿地是可以理解的。“无锡是上海都市圈、长江经济带、长三角重要城市,还处在城市化进程中,住房需求是长期的。”沈洵表示。在当前情况下,开发商更要“认清大势、把握机遇、创新经营、提升水平”。


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