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商品房交付时质量有瑕疵,业主能拒绝收房吗?

http://www.efw.cn 时间:2018/7/12 10:20:45 出处:江南晚报  次  
核心提示:开发商究竟应当承担逾期交房的违约责任还是仅仅承担交房后的保修责任,需要从房屋交付条件、质量瑕疵程度等方面综合认定。

  近年来房地产开发企业与购房者之间因房屋质量问题而引起的纠纷日趋增多,尤其是商品房交付时业主发现房屋存在质量问题,拒绝接收房屋而引发的争议。此种情况下,开发商究竟应当承担逾期交房的违约责任还是仅仅承担交房后的保修责任,需要从房屋交付条件、质量瑕疵程度等方面综合认定。

  【案例】2014年11月8日,柴某与某房地产公司签订《商品房预售合同》购买某套房屋。合同约定,房地产公司于2015年12月31日前将上述房屋交付,如未在合同约定期限内将房屋交付,应当按照房屋总价款的3%支付违约金。2015年11月27日,房地产公司向柴某发出交房通知书,通知柴某在2015年12月11日至2015年12月31日到售楼处签署《房屋交接书》。柴某于2015年12月16日至房地产公司签署了《房屋交接书》。当天在验房过程中,柴某提出了房屋中存在裂缝和积水、漏水问题,并在《接管验收记录》中进行记录后要求予以维修。

  2016年1月20日,房地产公司向柴某发函,认为在交房过程中柴某提出房屋存在窗户渗水等质量瑕疵已修复完毕,通知柴某于2016年1月30日之前对该房屋进行查验。柴某经委托专业鉴定机构鉴定后,仍然认为该房屋依旧存在质量瑕疵,仍不能满足居住生活之目的,要求房地产公司继续维修并承担逾期交房的违约金和延长房屋质保期。期后,柴某又分别于2016年3月23日和4月19日两次在物业陪同下进行验房,但均发现仍存在渗漏水情况。后来维修完毕后,于2016年6月26日,柴某在物业公司领取了房屋钥匙等,并在接管验收记录上签字。由于为逾期交房问题双方协商未果,柴某起诉至法院要求房地产公司承担逾期交房违约金及其他损失等。

  法院经审理后认为,房屋的确存在质量瑕疵,但该质量瑕疵并非房屋主体结构问题,渗漏水现象不足以产生房屋无法交付使用的后果,柴某以此为由拒收系争房屋缺乏法律依据。房地产公司在本案中所应承担的是质量修复责任,而非逾期交房责任,判决房地产公司赔偿柴某房屋空置损失费48000元,驳回柴某要求支付逾期交付违约金的诉讼请求。

  法舟律师事务所张虎律师对验收时发现房屋质量瑕疵是否能阻却房屋的交付,给出如下法律分析:

  1、何为商品房的交付?

  商品房的交付又称为“入住”“收房”,是指房地产开发企业依据相应法律、法规和部门规章的规定以及商品房买卖合同或商品房预售合同的约定,将符合交付使用条件的房屋按期向买受人交付,买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为,是商品房买卖合同履行的一部分。

  2、商品房交付需要哪些条件?

  首先是需要满足法定交付条件。我国多部法律、法规以及地方性法规都有所涉及并先后做了相应的规定。如《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”具有验收合格的确认文件是现行法律法规中对房屋交付使用的强制性规定,是商品房交付的最基本的质量条件。在实际中,主要有《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证书。

  其次是需要满足约定交付条件。开发商和业主往往在签订《商品房买卖合同》时就交房条件和质量标准进行了约定,其约定具有法律效力。如果《商品房买卖合同》对房屋交付的质量标准有明确约定,房屋交付时只要存在不符合合同约定的质量标准,那么业主就可以拒收房屋,待开发商将房屋质量问题解决,并达到合同约定的交付标准后再办理房屋交接手续。

  3、商品房质量瑕疵的责任承担

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任”。上述《司法解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”也就是说,如果商品房出现了严重主体质量问题,通过修复等方式难以保证买受人的正常使用居住,属于严重影响正常使用居住的情况,买受人有权解除合同并要求赔偿损失。如果属于一般的质量问题,不会严重影响商品房买受人的正常居住使用,并能经过简单处理就能恢复原状。此种情况下,业主可以先行收房,然后根据合同约定要求开发商承担保修义务,如果因维修而对其正常使用房屋造成一定影响的可以要求开发商承担相应的赔偿责任。

  张虎律师提醒,房屋出现质量问题,购房者是否可以退房或拒绝收房具体还要视情况而定:如果经权威机构核验,确属主体结构质量不合格的,购房者有权退房,给购房者造成损失的,开发商应依法承担赔偿责任。如果在房屋交付后出现了质量问题,但并不属于主体结构方面的问题,同时也未严重影响正常居住使用,则由开发商承担修复责任。也就是说,并不是只要房屋出现质量问题,购房者就可以退房的,购房者一定要在查明相关事实的情况下,合理地维护自己的权益。(小维)


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