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房产转让增值部分缴纳20%个税 谁将是下一个跟进的城市

http://www.efw.cn 时间:2018/8/20 9:01:27 出处:无锡e房网  次  
核心提示:房地产税虽说离我们越来越近了,但到落地至少还有3-5年的时间。但是目前另一个税种可以说是利剑悬头,随时都有落下的可能……

  今年下半年以来,从银行利率回调彰显中央整治房地产市场的决心,到地方响应七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动,全国上下“整治市场秩序,遏制房价上涨”呼声高涨。而一直以来被大众寄予厚望的、与房地产市场一直以来紧密联系的房产税、空置税等也再度成为了人们热议的话题。

  旧案重提

  根据媒体报道,预计房地产法草案将会在今年12月份初审,预计最快要在2020年才能通过三审,2021年在部分城市试点。房地产税虽说离我们越来越近了,但到落地至少还有3-5年的时间。但是目前另一个税种可以说是利剑悬头,随时都有落下的可能……

  最近有一条重磅新闻可能被大多数人忽视了。

  8月1日,张家口市宣化区税务局公布了一则关于存量住房交易个税征收新政策:

  个人转让存量住房按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税,以取得所得的个人为纳税人,已转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,适用百分之二十的比例税率。

  这个政策并非张家口独有,其实早在1994年实施的《个人所得税法》里就有相关条例

  第三条个人所得税的税率:

  五、特许权使用费所得,利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得,偶然所得和其他所得,适用比例税率,税率为百分之二十。

  第六条应纳税所得额的计算:

  五、财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。

  而这里的财产就包括了房产。

  既然早就有法可依,为什么却到如今旧案重提呢?这就关系到房地产在我国经济高速增长阶段所扮演的角色问题。

  由于房地产业在能够带动许多上下游相关产业,如金融业、建材行业、五金行业的发展同时带动大量就业,并推动土地拍卖增加了地方财政收入,各地方愿意将房地产作为支柱产业来发展。因此没有把这项重税强制执行(请参考地方公积金政策)。而在当前中央决心解决好房地产市场问题的背景下,该税种再次被提上日程就在情理之中了。

  求同存异

  说到这个政策的实施,在适用范围内有着“求同存异”的特点。

  所谓“求同”,是指该政策的广泛适用性。据e房网不完全统计,除了张家口,目前同样也在实施该政策的城市还包括北京、深圳、珠海、郑州、东莞、许昌、漯河。从统计的数据不难发现,推行该政策的城市涵盖了中国的一二三四线城市。

  所谓“存异”,该政策落地到各个城市,牵涉到具体细节则又是“因城施策”。比如说在郑州20%差额税是个人所得税,2015年前的房子过户都可以按总额的1%交,2015年后的房子过户就是差额的20%,等到2020年满五唯一了才可以免去。在深圳,这个20%的差额税是增值税,每个区域都会有一个区域房价标杆,如果过户价超过标杆,即使满两年了,也要交差额的20%。

  良药苦口

  无锡目前大多实际情况还是征收房款1%的个人所得税,一旦征收差额的20%,存量房市场或将产生新的格局。

  举例说明:2017年9月1日,甲某将2016年购入的住房一套转让给乙某,购入时的价格为50万(不含增值税),本次转让价格为60万(不含增值税)。此次交易,甲方为个人所得税纳税人,如不考虑其他合理费用,按当前政策甲某应缴纳个人所得税60x1%=6000元。2018年8月1日新政实施后,乙某又将其转让给丙某,转让价格为80万元(不含增值税)。此次交易乙某为个人所得税纳税人,如不考虑其他合理费用,乙某应缴纳个人所得税(80-60)x20%=4(万元)。

  从上面的例子,我们可以清楚地看到,两种税收方式下,房东既获利润的巨大差异。高额税费促使炒房者出手难度增加,从而遏制投资炒房,让房子回归居住本质。但此举将同时压制了改善群体的购房需求,若不满足满五唯一,将要承担高额税金,导致难以出手。

  之前在交流群里讨论这件事的时候,也有不少网友提出了质疑:对于“二手房过户缴纳增值部分20%”毫无压力,这笔税房东最终会转嫁到购房者身上,结果只能是变相增加了购房成本。

  小编觉得征收增值部分20%的政策首先是打击了人们对市场的预期。在“买到即是赚到的”市场环境下,那么相对房价的上涨速度而言,房地产投资的增值部分远远大于20%,该政策或难见成效;但是在当下房价冰封的今天,购房门槛又一再提高,购房者还会再轻易接盘吗?

  三价合一

  除了上面说的,还有的质疑是来自操作层面上的,政策的本意是打击投资购房,但在实际操作中很难实现,都有其他规避手段规避税收或者大幅度降低,如“阴阳合同”“高评高贷”之类。

  那这个漏洞能不能堵住?我们不妨一起来看看深圳推行的“三价合一”政策。

  3月28日,中国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发文,宣布深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算,银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据,也就是说以后不管是缴税还是贷款都按照一个价格实行。

  网签备案合同价:也就是过户价。由于网签价格不能低于国土局评估价,因此购房者为了避税,一般按评估价去网签,此情况下评估价基本等于网签价。

  银行贷款评估价:银行对抵押房产进行评估的价格,一般等于真实成交价。而传说中的高评高贷,便是购房者让评估价高于真实成交价,变相降低首付。

  房管局计税评估价:官方的评估价格,也就是计税价,目前是市场成交价7成左右。

  三价合一后,购房者想要提高贷款评估价,势必要提高网签备案合同价,也就意味着税费提高。而购房者想要提高银行贷款额度降低首付金额的做法将得到抑制。

  根据深圳目前的做法,房管局计税评估价每年都会参照市场行情有所调整。房管局计税评估价与实际成交价的距离逐渐缩小,是大势所趋。

  对购房者而言,三价合一后需要找到新的平衡点,要么为了维持首付及贷款额度不变,提高税费;要么为了维持税费降低贷款评估价,提高首付。

  这套“组合拳”从短期而言,提高了二手房买卖的门槛,在买卖双方心理博弈中,二手房市场将进入观望期。从长期而言,对明确价格指标,增强信息披露,优化交易制度是起到了积极作用,形成多层次住房供应体系和房地产市场健康发展长效机制。


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