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楼市下行 何时才是最佳买房时机

http://www.efw.cn 时间:2018/10/10 11:12:32 出处:无锡e房网  次  
核心提示:假期结束刚回到岗位,就收到不少网友各式各样的提问。咨询的问题大多是,房价走势未来是涨是跌啦,现在入手房子合不合适之类的。

  假期结束刚回到岗位,就收到不少网友各式各样的提问。咨询的问题大多是,房价走势未来是涨是跌啦,现在入手房子合不合适之类的。

  说到最近楼市行情怎么样,还真把我给问住了。从去年国庆长假的表现来看,虽然受了无锡楼市“9.25”调控升级,以及“金九银十”备案加速的影响下,商品房备案成交量依旧可圈可点。但是今年由于商品房信息发布平台一度故障,这方面就不好考量。但是从市场整体而言,无锡楼市依旧处于下行状态。

  关于这点只要假期去楼盘逛逛,一定不难发现。就今年上半年无楼市买房还是处于一个每逢加推即暗涨,个别楼盘甚至处于全款排队的状态。而到了今年下半年中央定调“坚决遏制房价”后,在全国范围内多次调控下,整个楼市开始下行,无锡楼盘也开始以节假日优惠让利等各种名目,降价促销,以价换量,快速回笼资金。个别楼盘,如中海寰宇天下、蓝光雍锦园、中洲崇安府,在1-2月内降价幅度达2000-4000元/㎡。然而这股“降价潮”似乎并没有停止的意思。

  国庆长假开发商的营销表现依旧积极,无锡楼市各个区域也都纷纷推出了促销优惠活动。有类似康诗丹郡98折这样的打折优惠;也有像弘阳昕悦府以特价房形式优惠让利的;还有像融侨悦府这样老客户带新客户给优惠的。总的来说,开发商在当下高负债、融资难的市场环境下,降价推案意愿增强,以价换量实现业绩增长保证资金流稳健几乎成为当下解决问题的唯一选择。

  在国庆长假的最后一天,央行宣布降准1个百分点,释放增量资金约7500亿元。央行降准的消息一夜之间成了楼市下行的“救命稻草”。

  首先这个消息对楼市是个好消息。尽管本轮降准目的明确,是为了增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源。但是从以往的经验来看,但凡央行放水,资金难免会流向楼市。降准放宽了银行的“放贷额度”,可以缓解一部分购房者的房贷需求。

  但是我们同样要清醒地意识到,本次“降准”只能对楼市下行起到“缓冲”作用,并不能改变根本局面。

  首先是因为中央对“下决心解决好房地产市场问题”的态度不同以往。无论是从上海的“房贷利率回调一日游”还是对地方监管楼市不利的措施从“约谈”升级为“问责”,都彰显了政府对“坚决遏制房价上涨”的态度。

  另外一点就是目前购房者的资金杠杆已经处于高位,“放水”产生的效果并不明显。

  央行披露的最新数据显示,8月份,我国金融机构各项存款余额同比增长8.3%。存款余额同比增速跌破9%,创下了近40年的最低纪录!而居民部门存款增速也从2008年的18%下滑到了2018年的7%左右。

  房地产市场的热度归根结底取决于市场的购买力。由于当前楼市的购房门槛的存在,决定了购房者的负债在高位运行。而能够承受高负债的中高收入人群,又大多属于改善型、投资性购房。但是当前市场下行的行情下,房产承受的风险却在以几何倍数增加。因此即便有资金杠杆的支撑,投资者稳妥期间更多选择观望。

  因此,只要房地产市场调控不松,本次降准预计对房地产市场的影响有限。

  至于说现在是不是购房的好时机,小编还是老生常谈,刚需不用顾虑,投资则可以等一等。

  可能听到这话,有些朋友不乐意,“20000元一平和15000一平那能是一回事嘛!刚需不用顾虑这种话最无脑”。说到这里,我想起孟非在《非诚勿扰》栏目中说的一句话,“如果你至今未找到女朋友,一定是你结婚的意愿还不够迫切。”我的理解是,如果你犹豫再三,那你一定不是那么“刚需”。国庆长假期间,家里来了一位上海亲戚,谈到今年要买房的事,大家自然把目光都落到了我的身上。但其实我对上海的行情只是略知一二,正在踌躇如何给建议,对方倒是率先表态了:“不管涨跌我都是要买的,孩子要上学,我等不了!”有朋友可能会说那是你条件允许这么“任性”,我没条件呢?那么我想说,购房也是有门槛的,门槛够不到,这就不在我们讨论的范围之内。

  有些购房者总是在降价中等待。可是谁又这个能力可以保证*?房价降了你就会出手吗?还是房价已经降了你还在等待下一个更低的价位?

  房价跌到哪个地步才是你的预期呢?

  房企正面临*的资金压力,或许部分小房企被“割韭菜”可以理解为市场的优胜劣汰,但是当市场威胁到大房企也力有不逮的情况下,政府是一定会救市的。那么这个极限是多少,我看到部分报道中专家预测是2016年房价上浮20%-30%。但就小编个人观点而言,这种预测并不那么严谨,因为他们只计算了房企的常规融资,而忽略近年来以消费贷、经营贷等各种形式进入房地产市场的资金杠杆。

  其次,由于这些年来房价跌少涨多,购房已经成为全民共识的最为稳定的保值增值投资方式。有研究表明,我国家庭住宅不动产配置比重偏高,我国城镇居民家庭自有住房率应该超过90%。这些年来,我国大多数城市居民家庭十多年来积累的不动产迅速增值,因而资产价值较高,大约占家庭总资产的3/4。

  这就引发了两个问题。

  一是房价的下跌必然将不可避免对这一资产体系形成强烈冲击。这也就是为什么房价一旦下跌,就有老业主砸售楼处的现象。也许不少朋友认为“跌了就砸,涨了就闷声发财”,这是什么心态?的确,这种现象充分反映了我国购房群体的极不稳定的心态。但是,商品房作为具有商品属性的同时,住宅又是生活必需品。而有关衣食住行物价的大起大落本身就不利于社会的稳定团结。试想一下,如果米价明天涨到要用半栋房子换,这个社会还能安定吗?

  二是这些拥有住房居民的家庭有多少是全款买房的?更多的家庭买房还处于还贷阶段,房价一旦腰斩,必然引发经济崩盘。

  因此寄希望于房价跌回2016年那会的想法是不切实际的。让房子回归“居住属性”,其实是市场一直在寻求一个让房价软着陆的契机,而这需要一个以时间换空间的过程。你可以不必马上做决定,但是必须给自己定一个心理预期,不要在无尽的观望中错过了最佳买房时机。


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