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开发商擅自更改楼顶公共设施 是侵权行为吗?

http://www.efw.cn 时间:2019/1/31 9:13:14 出处:无锡日报  次  
核心提示:为了吸引买房者前来购房,开发商在售房时承诺了很好的小区配套措施,但是购房人买下房子后,交房时却发现当初小区规划的配套设施已经被开发商擅自修改了,那么开发商此举合法吗?

  为了吸引买房者前来购房,开发商在售房时承诺了很好的小区配套措施,但是购房人买下房子后,交房时却发现当初小区规划的配套设施已经被开发商擅自修改了,那么开发商此举合法吗?
  【案例】

  汪某某等六十余户购房人与某置业公司签订《商品房买卖合同》购买了该置业公司开发的某小区C 栋房屋,房屋交付后置业公司在邻近C栋房屋的裙楼屋顶上建设了羽毛球场一块供全体业主使用,后因开发商将此裙楼卖给他人作为酒店使用就将羽毛球场拆除并加高屋顶改造成厨房,此后C栋业主以业主委员会的名义向人民法院提起诉讼,认为开发商侵犯其权利要求赔偿损失并恢复原状。置业公司辩称,当时对争议屋顶所有权并没有约定,应当归开发商所有,请求法院驳回原告诉讼请求。
  法院审理后认为,本案诉争的某小区C栋房屋裙楼屋顶在原规划中并没有改造成房屋,也没有包括在小区C栋的建筑面积中,没有计入业主的公摊面积,属于非独立的所有权空间,不属于某位业主所有,也不属于业主的公摊范围,更不属于开发商的产权保留空间,应当属于小区C栋楼房全体区分所有权人所有,开发商无权处分,被告未经全体业主同意,违反规划设计,擅自将楼顶改造成厨房,改变该楼顶的结构和用途,侵犯了该楼房全体区分所有权人的权利,遂判决被告拆除搭建的厨房,恢复原状。

  江苏法舟律师事务所张虎律师对建筑物区分所有权给出如下法律意见:

  建筑物区分所有权,是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。所有人的所有权不及于建筑物的全部,只能及于其所有的部分。该所有权的客体和使用上均具有独立性。其是一种重要的不动产权利,是一种综合性权利,有对专有部分的专有所有权,对共有部分的共有所有权。根据《物权法》规定,业主的建筑物区分所有权,包括了三个方面的基本内容:一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用,实现居住或者经营的目的;也可以依法出租、出借,获取收益和增进与他人感情;还可以用来抵押贷款或出售给他人。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下,对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分,对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;对建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利,即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。在这三个方面的权利中,专有部分的所有权占主导地位,是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。
  业主享有建筑物区分所有权的同时,也必须履行相应的义务。如行使专有部分所有权时,不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益,像装修房子时不能破坏建筑物的整体结构;在住宅里面不得存放易燃易爆等危险物品; 对公共部分行使共有权时,要遵守法律的规定和业主委员会的约定; 认缴建筑物共有部分的维护资金等。
  张虎律师提醒,开发商向政府规划部门申请规划设计图在进行具体建设时必须严格遵守,特别是对业主共有产权建筑进行调整时一定要事先获得全体业主的同意,否则其擅自改变规划或用途,不仅构成对业主利益的侵害,而且还可能违反国家有关规定,会受到相应的行政处罚。
  (小维)


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