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土拍后效应——无锡楼市格局正悄然生变?

http://www.efw.cn 时间:2019/6/6 9:30:15 出处:江南晚报  次  
核心提示:“5.30”土拍落幕后,经开区绿城西地块、锡东映月湖地块以及惠山区天一科技园地块都分别有了新主。华侨城、绿城继续在锡拿地深耕,南山、德信首进无锡。这场今年以来第三次较大规模的地块拍卖,除一幅地块底价出让外,其余5幅均溢价出让……

  “5.30”土拍落幕后,经开区绿城西地块、锡东映月湖地块以及惠山区天一科技园地块都分别有了新主。华侨城、绿城继续在锡拿地深耕,南山、德信首进无锡。这场今年以来第三次较大规模的地块拍卖,除一幅地块底价出让外,其余5幅均溢价出让,土拍时长历经9.5个小时,堪称无锡土拍史上之最。

  新盘加推成交更热

  5月30日的土拍刚刚落幕,位于新吴区太科园板块的太湖·雍华府就迎来了开盘。据悉,太湖雍华府此次推出的是98-115㎡高层房源,据案场营销人员统计,短短一小时,百余套房源就全部售罄。“户型挺好的,现在价格也还行,就怕过阵子来买涨价了。”采访中,不时听到有购房者害怕涨价预期而赶紧下定的声音。同样,位于经开区的某高端楼盘也在土拍后的第二天低调地通知了之前的意向客户,进行了小范围内的加推。“土拍过后,市场后市普遍看好,买家对于下定的决心更加坚定了。从加推现场看,对楼层满意、价格认可的,大部分都在当天进行了认购。”
  贡湖大道一在售楼盘置业顾问表示,上个周末,项目做了一个端午节前的准业主暖场活动,来的人还不少。基本上对产品满意,又有经济实力的,都会有想法买一套。“5.30”土拍后进行加推的还有融创文化旅游城、金科蠡湖院子、荣悦湾、万科观湖礼著等多家楼盘。
  “土拍后释放出的楼市持续向好的效应,不仅对于开发企业,对于购房者乃至整个市场都是利好的。”资深地产人士孙斌晖表示,无锡楼市一贯平稳健康,在供需两旺的格局下,市场能更加稳健运行。就个盘而言,开发企业也是想趁着利好节点分批出货,买家的积极响应更是对板块价值潜力的认可。据悉,太湖雍华府所在的太科园板块一直是价格洼地。早期就有龙湖、积水、国信、协信等,现在太科园又集聚了万科、远洋、大承置业等开发企业。太科园板块与硕放、江溪、长江路板块又同属新吴区,太科园在几轮土拍的带动下,直接带来发展的利好。此前同属新吴区的硕放有栖霞首次进驻开发,华润、融创也在今年首次在新吴区拿地,加之万达广场加盟华庄,太科园板块在多重利好加持下,所推房源自然备受追捧。

  刚需买房可梯度进行

  每次土拍过后,对于刚需而言,最担忧的无非是未来房价的变动与走向。数据显示,“5.30”土拍后,无锡万元以上的楼面价地块已经达到29幅。其中滨湖区加经开区数量最多,为15幅。其余各个区均有分布。目前锡山区最高的楼面价是这次由绿城在东亭创下的13083元/㎡楼面价,绿城刷新了此前由恒大御峰创下的11687元/㎡的锡山区最高楼面价。惠山区目前最高楼面价是此次由德信创下的10566元/㎡,刷新了由融创创下的10324元/㎡的惠山新城白屈港东侧地块楼面价。新吴区最高楼面价是4月份由融创拿下的利源汽车车城地块,为13637元/㎡。梁溪区最高的是现在的融侨悦府所在的地块,楼面价13582元/㎡。不过,无锡对于地块设置了最高限价、摇号定买家等多项门槛,所以最高楼面价也没有突破单价两万的。
  据无锡市房屋交易管理中心每月发布的市区商品住宅成交情况显示,4月份商品住宅备案均价已超16000/㎡。某地产机构最新公布的5月份无锡商品住宅均价已达17452元/㎡。“无锡的新房价格还是受政府调控的,不能任性涨价。”无锡房地产协会副会长兼秘书长沈洵表示,此次土拍的确给市场营造了良好的后市预期,但是开发企业要理性,在无锡盲目定价不现实,同时也要尊重市场需求。当前无锡还处在调控期,“房住不炒”的定位以及“一城一策”的指导下,无锡的调控不会放松。他建议,刚需买房可以采取梯度购买的方式,逐步实现过渡和居住品质的提升。

  开发企业纷纷落子非限购区域

  此次土拍的一个重点信号,就是绿城到无锡非限购区域东亭拿地了。众所周知,锡山区东亭是非限购区域,这一点和羊尖一样。此次碧桂园拿的5948元/㎡的楼面价的羊尖地块也同样处于非限购区域。“客户对于我们的产品是满意的,但很多人都限购没办法买了。”前不久,记者在锡东新城一家高端盘了解到,项目主打的叠加别墅很受市场欢迎,对于客户而言,价钱不是问题,问题是买不了,除非挂在别人名下。自2017年9月25日无锡重启限购以来,这样的声音已经不是第一次听到。尤其在一些高端改善盘中,营销人员遇到的限购客户屡见不鲜,为此有的项目甚至产生了生不逢时或生不逢地的想法。
  “马山的别墅之所以卖得好,很大程度上就是因为不限购。绿城现在的项目凤起和鸣的客户群也受到限购的牵制,到东亭去这个问题就不存在了。”孙斌晖表示,从二手房较高的出手率看,很多的东亭居民就是要把房子卖了换套高档点的房子。为此东亭的改善型需求较为旺盛。绿城来了之后,一是填补了板块内高端顶尖住宅的空白,另外对于多数被限购的“绿粉”是个利好。这是个积极的信号,意义就在于,现在的开发企业更加务实,愿意到相对冷门的区域去发展。比如碧桂园,这次在非限购区域羊尖也拿地了。
  其实,冷和热是相对辩证的。现在大热的太湖新城在10多年前就很冷。东亭的楼市现在处于上升期,光明、蓝光、龙湖等品牌房企已在此落子。两条地铁线在东亭站点交汇,各项配套正加紧推进建设中。不仅如此,现在的开发企业热衷于到更加偏远的区域,如梅村、鸿山、洛社、钱桥、鹅湖这些区域拿地开发。碧桂园就是典型,除羊尖之外,此前碧桂园已在安镇、梅村、钱桥以及马山等多处有项目开发,并与金茂在锡北镇联合开发了碧桂园金茂悦山。除安镇所在的锡东新城之外,其余乡镇板块多数不限购。
  不过也有人担心,开发企业纷纷前往无锡非限购区域和乡镇板块开发项目,未来这些区域的房价也要涨价了。对此,沈洵表示,地价固然是房价的重要组成部分,包括后期的建安成本等,但是决定房价的最终因素还是市场供求关系。未来一段时间内,无锡的房价都将保持平稳的状态,不会大起大落。另外一个健康的市场是由涵盖刚需、改善以及终极置业需求的市场组成,由此对应的各个楼盘的定位和客群也会有所差别,体现在房价上,也会有相应的差别。百花齐放、百家争艳才是市场健康发展的表征。
  (仙林)


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