无锡站
人人商城
您现在的位置:e房网 > 地产资讯 > 本市楼市 > 楼市快讯

成本已分摊到商品房建造成本中,开发商所建会所应属业主共有

http://www.efw.cn 时间:2019/6/6 9:52:29 出处:江南晚报  次  
核心提示:住宅小区会所、车库以及公建配套等的归属,是一个具有普遍意义的法律问题,也是近年来社会关注的话题。多年来,开发商利用其优势地位侵占业主合法利益的问题普遍存在,特别是在成立业主委员会之前,作为个体的业主既无力对抗开发商……

  住宅小区会所、车库以及公建配套等的归属,是一个具有普遍意义的法律问题,也是近年来社会关注的话题。多年来,开发商利用其优势地位侵占业主合法利益的问题普遍存在,特别是在成立业主委员会之前,作为个体的业主既无力对抗开发商,也不能单独提起诉讼,只能默默承受利益损失。

  【案例】

  某置业有限公司在其开发的小区二期建有会所,会所建设规模为两层1215平方米,其中物业管理用房建筑面积700平方米,该会所不能办理房产证。2008年11月,置业公司与某物业有限公司签订物业移交验收接管协议,协议约定物业公司自2008年10月30日开始承接物业,在协议中还载明了物业管理区域内配置的会所、物业服务用房等情况:1、会所,位于该小区二期第26幢,面积1123平方米,使用情况为部分开放;2、物业管理服务用房,位于会所二楼,476平方米(实际投入的物业用房不止476平方米)。该小区二期第26幢会所除物业公司使用的476平方米物业用房外,其余面积647.62平方米是由某公司使用或控制。该小区业主委员会(2013年8月成立)于2017年4月两次书面通知置业公司商讨小区管理,会所、人防工程的使用管理等事宜。因置业公司自小区建成后无偿占用会所至今都没有交还给业主,该业委会代表小区全体业主向法院提起诉讼,要求确认上述647.62平方米的会所房屋所有权为全体业主所有,置业公司、物业公司共同支付从2008年11月1日起计算至起诉之日止的租赁费用80万元。
  法院经审理后认为,该会所位于该小区内,与物业用房同属一套建筑的整体,根据该小区业委会提供的证据,表明置业公司是将会所与物业用房一并作为小区配套用房移交给物业公司,即会所应当属于全体业主所有。而置业公司作为该小区的开发商,不仅对于会所是否系其出资建造还是成本已纳入商品房中应是明知,且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中,构成商品房对外销售价格的组成部分,故法院根据证据规则及相关情况,判决647.62平方米的房屋属全体业主所有。同时,置业公司占有使用除物业用房外的其他会所房屋,应支付参照租赁费用计算的损失80万元。
  江苏法舟律师事务所张虎律师对会所产权相关法律问题分析如下:
  1、法院为何判决会所归业主共有?
  开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时,应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有,且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中,则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下,自行占有使用该房屋,不能视为业主默示同意由开发商无偿使用,应认定开发商构成侵权。业主参照自该房屋应当移交时起的使用费向开发商主张赔偿责任的,人民法院予以支持。

  2、确认会所、公建配套等所有权归属有无明确法律标准?
  住宅小区会所、公建配套的产权归属,应综合以下三个标准来确定:一是符合建设规划。在我国,不符合城市规划或建筑规划的建筑物,为违章建筑,不能取得所有权。二是对占用的土地有建设用地使用权。开发商对会所、公建配套等的所有权建立的基础是,该建筑占用范围内的建设用地使用权归开发商享有。三是建造费用是否分摊到住宅售价中,是确定会所、公建配套等是否归开发商所有的重要标准。如果分摊了,则会所、公建配套等所有权就归全体业主共有,开发商就无权处置。

  张虎律师提醒:业主会所是以所在小区业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施,《物权法》及相关法律法规中对会所的权属认定并没有明确的规定。小区内会所房屋的权属认定,在有相关法律规定的情况下,应当根据相关法律规定确定; 没有法律规定时,商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的,则应按约定执行; 没有规定也没有约定的情况下,区分投资情况具体确定:如果有证据证明会所的成本实际摊入了商品房建造成本,构成商品房对外销售价格的组成部分,则归全体业主共有;反之,基于谁投资、谁所有、谁受益的原则,确定所有权的归属。 (小维)


扫一扫关注
e房网官方微信

欢迎加入无锡购房交流群:
1群 160242669(已满)、2群 543023724(已满)、3群 334781015

无锡买房卖房交流1群 无锡买房卖房交流2群 无锡买房卖房交流3群

本网站所有内容以分享信息为目的,不代表本站立场及观点,也不意味着本网赞同其观点或证实其内容的真实性。本网站内容未经许可,不得转载。
网站热线电话:0510-82831070