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收紧!开发商与炒房客慌了!

http://www.efw.cn 时间:2019/6/6 17:49:22 出处:无锡e房网  次  
核心提示:刚刚,楼市又传来了两个足以改变楼市走向的重磅消息:苏州新政后首次挂地,地价降了,开发商持有成本却大大增加;监管层已经将一些拿地激进、制造地王的企业纳入了监管,准备暂停“地王”的债券与ABS发行。开发商与炒房客,又要失眠了。

刚刚,楼市又传来了两个足以改变楼市走向的重磅消息:

苏州新政后首次挂地,地价降了,开发商持有成本却大大增加;

监管层已经将一些拿地激进、制造地王的企业纳入了监管,准备暂停“地王”的债券与ABS发行。

开发商与炒房客,又要失眠了。

 

地价降了!新政后苏州16宗地块集中挂拍!
6月6日上午,苏地网挂【2019】3号公告公布,挂牌出让16宗地块,9宗涉及宅地,起拍总价156亿!这也是新政后首场土拍。

涉宅用地中,最低起拍地块为相城黄埭镇商住用地5200元/平,最高起拍地块为相城元和街道纯住宅用地18500元/平。本次土拍涉宅地块均设市场指导价。

 

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本次挂地有3大亮点!不容错过!

(一)土地价格真的降了!

本次地块,住宅市场指导价,竞拍中止价整体较之前有所降低,楼面价过2的很少。

包括之前的尹山湖地王邻居,最高楼面价设置都没破2!

(二)新增“竣工预售许可调整价”!5.11土地新政兑现!

我们先来一起看个例子:

尹山湖13号地块

起拍楼面价:12317元/平

市场指导价:13906元/平

竣工预售许可调整价:15019元/平

超出市场指导价10%:15297元/平。

假设土拍时,尹山湖13号地块,竞价达到了14000元/平,即市场指导价<竞价≤竣工预售许可调整价,此时成交,13号地块将封顶销售。

可是,13号地块热度高,加价继续,实时楼面价来到了15200元/平,超过15019元/平的竣工预售许可调整价,但又没有超出市场指导价10%(15297元/平),此时成交,13号地块则需现房销售。

但是,13号地块热度*,加价还在继续,实时楼面价超过了15297元/平,即超出市场指导价10%,这时候,13号地块将进入一次性报价,终于成交。这时候,13号地块,未来还是现房销售。

简而言之,竣工预售许可调整价的设立,其实就是降低了“现房销售”的阈值。

还有一个很明显的变化:原来,进入一次性报价,需要超过市场指导价25%,如今超过市场指导价10%,就要进入一次性报价。5.11土地新政兑现!

(三)配建要求增加!开发商持有成本提高!

出让的9宗涉宅用地,不少地块在出让要求中包含大量的配建,感受下:

尹山湖12号:需设一所幼儿园(规模不低于3轨10班)

尹山湖13号:配建公租房(1w/平回购)

吴中太湖新城14号:配建人才公寓(定价1.65w/平)

黄埭23号:配建公租房(50套以上,1w/平回购)

元和25号:配建人才公寓(定价2.3.w/平)

浒关26号:配建公租房(1w/平回购)

除去大家熟悉的人才公寓、幼儿园之外,尹山湖13号地块、黄埭23号地块、浒关26号地块,则被要求配建公共租赁住房,且计容面积不算少。

对于拿地房企来说,增加了许多限制和要求,开发商的持有成本变相提高。

 

重磅!监管收紧“地王”融资!

不管是苏州的新一轮调控,还是青岛、合肥、武汉、南宁等城市对楼市开启新一轮定向加息模式,都旨在牢牢坚持“房住不炒”定位,确保市场行进在正确的轨道上,不会依靠房地产拉动经济。

近日,21世纪经济报道更是披露,监管层已经将一些拿地激进、制造地王的企业纳入了监管,准备暂停“地王”的债券与ABS发行。

 

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接近监管的人士对21世纪经济报道记者表示,部分房企因拿地激进,“出现一些‘地王’,已经引起中央的注意”;在住建部的指导下,央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

此前,坊间传言旭辉、中铁建等五家地产商将被列入暂停公开市场发债业务的名单;另一流传的完整版本则为:旭辉,禹州,金地及中铁建。不过,截至记者发稿,21世纪经济报道记者未能核实到该名单的准确性,仅从知情人士处确认,旭辉地产已被监管关注。

 

双管齐下!楼市成交量与房价维稳!
对于房地产行业来说,资金链就是生命。

先是,增加拿地限制条件,提高房企持有成本,控制拿地数量!

紧接着,,政府部门不但收紧了往后房企的融资门槛,还将已拿下地王项目的房企,纳入了监管,准备断粮。

对于房企来说,具有相当大的震慑作用,预计后续房企拿地会再次谨慎起来,房企行业将进入新一轮大洗牌,土地市场也将回归平稳,稳定正是政府想要的效果。

土地市场的平稳,会影响楼市成交量与房价,成交量与房价也将回归温和,投机的炒房客,算是彻底断了念头。

而之前激进拿地的房企,接下来很难有囫囵觉。一旦断粮或者新房限价,项目算是砸手里了,到时候哭都没有肩膀。

这一点,其实政府早有预警。在苏州重启调控召开的会议文件中,就有这么一句话,“政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱”。

 

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地价作为房价的直接影响者,地价上涨会带动房价上涨,这与国家“坚决遏制房价上涨”主旨不符。所以说,保持土地市场平稳,才能维持房价稳定。

提高拿地成本,收紧融资门槛,双管齐下,维持房价稳定上涨!


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