楼市限购
1月份新“国八条”出炉,中央为今年全国楼市调控定下了总的基调。随后,北京、上海、天津等一线城市在短时期内相继出台楼市限购令;紧接着,几乎所有省会城市及计划单列市都出台了限购措施,并开始向二、三线城市蔓延。据统计,全国共有46个城市出台了以限购为核心的楼市调控政策。这些城市近期纷纷表态,明年将延续限购令。
【点评】 效果虽然好 争议也不少
从效果来看,限购使得楼市迅速降温,但这剂猛药治标不治本,同时打压了刚性需求。所以相关部委已开始吹风:未来楼市的调控大方向是以房产税等经济手段来代替限购令等行政手段。或许房产税结束试点、正式登台之际,便是限购令退出之时
|
|
房闹现象
【点评】 俺也不想闹 谁痛谁知道
调控重压之下,一些开发商选择了降价,但由此引发了老业主的“维权”——北京通州京贸国际城降价,老业主要求开发商退还差价;龙湖在上海的一个项目因降价,售楼处被砸……类似事件还在全国多个城市上演,被业内称为“房闹”现象。
如果买房时没和开发商签过保价协议,而在房价下跌后要求开发商补退差价或者退房,这样的“维权”于法于理都讲不通。但将心比心,东借西凑花高价买到的房子迅速贬值,十数万甚至数十万的资产瞬间“蒸发”,内心愤懑确实难平。买卖房子和买卖其他商品一样,交易既成不能反悔;买卖房子和买卖其他商品又不太一样,因为房子对大多数人来说代表着婚姻、家庭、幸福和未来。如何处理好房价下调带来的“房闹”现象,需要大智慧。
|
降价补差价
【点评】 差价补不补 各有各的理
为了给买房人打气,也为了避免日后纠纷,各地陆续有开发商做出“降价补差价”的承诺,其中以星河湾集团力度最大。12月16日,星河湾集团宣布旗下两个项目下调售价,并掏出6亿元对此前购房的老业主补偿差价。
降价之后开发商到底要不要给老业主补偿差价?这一话题成为今年楼市争论的焦点之一。
选择补差价的房企说这是对消费者负责,也是配合政府调控让房价回归合理水平之举;不想补差价的房企则说,补差价是对市场的不负责任,因为违背了契约精神,扰乱了正常的市场秩序,是明目张胆地鼓励炒楼投机。
孰是孰非?站的角度不同,受到的影响不同,观点自然各异。
|
|
银行压力测试
【点评】 房价跌多少 银行才困扰
11月,时任银监会主席刘明康透露,银监会组织进行的商业银行房地产压力测试结果显示,当房价下跌40%时,银行的贷款覆盖率仍能达到110%。
银监会在刘明康治下号称为中国银行业构筑了防范系统性风险的“马其诺防线”,对房地产市场风险的防范自然是重中之重,“能够承受房价下跌40%”的论断彰显了防线的坚固。但上世纪80年代海南楼市泡沫以及2008年的美国次贷危机经验告诉我们,房价下跌对银行的影响,并不是用数学就能简单算清楚的。
|
绿城“被破产”
【点评】寒冬来袭 谁先倒下
调控重压之下,开发商的生存状态自然引人关注。绿城集团不幸成为被关注的焦点。从“海航收购”“信托门”“香港退市”到“地方政府拨款救急”,关于绿城的传言不断;从“董事长宋卫平回应破产传闻”“转让旗下中超球队”到“接洽中投”,绿城自身的新闻不断。
虽然宋卫平强调“一切都在绿城的可控范围内”,但痴迷足球的他不得不忍痛割爱已投入10多亿的球队,此中无奈,令人唏嘘。就像宋卫平在回应破产传闻的文章中写的那样,“企业左右不了市场,正如人力不能真正战胜天命。我们所能探讨的,是在目前的市场条件下,如何找出一条活路,穿越寒冬。今日今时,绿城的难处,是整个行业共同的难处”。
|
|
保障房提速
【点评】房要建好 更要分好
2011年,我国保障性住房建设规模创历史之最。截至10月底,全国开工建设保障房超过1000万套,比原计划提前一个月完成目标任务。
长期来看,保障房建设还存在着对资金吸引力较低以及公平分配等诸多问题。保障房建设投入周期长,资本回报率偏低,单靠财政支持将难以为继;另一方面,“开宝马奔驰住保障房”的消息在各地不时曝出,如果不解决好资格及分配问题,可能会令保障房的建设目的与效果南辕北辙。
|
地方政府救市
【点评】救或不救 是个问题
此前被质疑“泡沫”的内蒙古鄂尔多斯楼市,今年传出崩盘的消息。继鄂尔多斯东胜区斥资回购房地产用做保障性住房建设之后,覆盖鄂尔多斯全市的“全面救市计划”12月终于开闸。
楼市调控以来,三亚、鄂尔多斯等此前楼市异常火爆的地区出现了市场大幅萎缩的局面。特别是限购之后,买房人着急、卖房人着急、开发商着急,地方政府也一样着急。虽然很多城市表态继续执行楼市限购政策不放松,但相信对于很多吃惯了“土地财政”的地方政府来说,救市还是不救都是一个两难的命题。
|
|
一潘
【点评】楼市挺冷 潘总挺火
10月6日,乔布斯去世。潘石屹发的一条微博遭到网友调侃。网友们还创造性地发掘出了新的房价计量单位“潘”,并在网上“铸币发行”。
人们消费不起房子,但可以“消费”开发商。在今年市场凋敝了无生趣的情况下,幸好还有任志强、潘石屹等一批“地产艺人”。越来越有喜感的潘石屹凭借一己之力,提升了国内房地产行业娱乐大众的服务水平。
|
一手房联动
【点评】限购“扩容”、限贷“升级”、限房价、限地价……各种楼市调控之手悄然加码。在一手楼市场进入观望状态的同时,二手楼的看房率也是不断下降,锡城各大中介门店迅速冷清下来。随着宏观调控政策的不断出击,“渠道”也是显得越来越重要。一二手楼市联动也是悄然回归市场。
中介卖新房在无锡早已不是什么新鲜事了。早在2008年楼市低迷时,便有房产中介率先尝试卖起了新房。在严厉的楼市调控之下,对于中介公司而言,选择新房代理业务也是一种变通,可以暂时渡过难关也是眼下一个不错的选择;对于开发商而言,与其继续使用售楼处守株待兔、等客上门的营销方式,还不如采用中介机构主动灵活的渠道资源和销售方式,并且目前市场上的购房主力也是自住需求为主,二手房经纪人长期与这些自住客户打交道,非常了解自住性购房者的需求,可以大大提高交易的成功率。
|
小刘 小刘2009年毕业来北京,在一家网络公司做技术研发,没有北京户口,月收入一万多,自觉算得上白领阶层。从去年上半年开始,小刘拿着家里凑的30万元开始找房,看了大半年,在去年9月底的时候看中了一套柳芳附近的二手两居室,刚给房主交了5万定金,北京首套房的首付比例就由两成提高到了三成。如此一来,小刘手头还差10万,不得不作罢,亏了1万定金。今年1月,新“国八条”出炉,媒体、专家纷纷预言,在最严厉楼市调控政策下房价必跌,小刘看了暗自庆幸。但过完年回到北京,小刘听说北京限购了,像自己这样外地户口的北漂,得在北京纳税5年才有资格买房产。这下小刘傻眼了,也彻底断了这几年在北京买房的念头。 |
莫姐 莫姐说,小刘没挤上末班车只能怪自己太磨叽。莫姐是一家中介公司的置业顾问,这一年多来都是她领着小刘在看房。去年年底北京车市限购的时候,莫姐就给小刘打电话说赶紧买房,说不定房子也要限购,可当时小刘还在心疼那亏掉了的1万元定金。莫姐说自己当时忙也没顾得上小刘,但她手上很多眼亮的客户都赶在去年底出手了,所以自己去年底几乎天天陪不同的客户在石佛营东里的朝阳区房产交易过户大厅排队,那时候队伍一排就排到了大厅外边。但到了今年,这样的场景就很难见着了,莫姐说今年的情况是一个月不如一个月,三四月份的时候还有一些炒楼的人抛售,也有人接,但下半年买房的、卖房的都选择观望了,十一黄金周的时候自己手头没一个单子。很多北京的房产中介也没熬过今年的“铜九铁十”,选择了关门歇业,莫姐说她所在的公司还好,但自己的业绩下滑得厉害,去年每个月差不多都能拿一万多,现在就两三千凑合着。这几天公司要把莫姐从柳芳店调去安定门店,莫姐就请了几天假在家里歇着,要是搁以往,年底是她最忙的时候。 |
陈俊 没闲着的还有陈俊。陈俊是北京浙江商会的副会长,在北京有好几套房,也就是人们眼中的炒家。上半年北京出台限购措施的时候,陈俊每接受一次媒体采访都要炮轰一次,说限购政策没有法律依据。等到三四月份的时候,陈俊挂出了在北三环的两处房产,但每套价格从300万降到280万再降到260万还是无人问津。后来陈俊干脆把这两套房子租了出去,跑到石家庄去“考察”。好景不长,7月份限购措施铺向二三线城市,石家庄也开始限购了。陈俊只好再转移,跑到河北正定县“考察”。陈俊说,自己准备过完年组织70来人的浙江投资团去正定县开发房地产。 |