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购房人故意延迟收房 开发商不承担逾期责任

http://www.efw.cn 时间:2020/1/16 10:05:15 出处:江南晚报  次  
核心提示:对于预售商品房,购房者在房屋交接验收(收房)过程中常会碰到一些质量问题,如空鼓、起砂、渗漏等等,很多时候购房者可能以房屋存在上述质量问题为由拒绝收房。同时,也可能因其他原因导致收房时间迟于合同约定的时间,那么因为购房人的原因导致迟延收房的…

对于预售商品房,购房者在房屋交接验收(收房)过程中常会碰到一些质量问题,如空鼓、起砂、渗漏等等,很多时候购房者可能以房屋存在上述质量问题为由拒绝收房。同时,也可能因其他原因导致收房时间迟于合同约定的时间,那么因为购房人的原因导致迟延收房的,开发商是否需要承担逾期交房的违约责任呢?

【案例】

2017年3月20日,殷某某与某置业公司签订《商品房买卖合同》,载明:殷某某购买某置业公司开发建设的商品房一套,面积135平米,房屋价格为380万元,合同约定了商品房及相关设施的交付条件。合同约定出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到约定的交付条件后,出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的,以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同还约定了逾期交付责任和送达方式。

当天,殷某某与某置业公司还签订了补充协议,载明:买受方未接到通知书的,则应当按照主合同约定的交付时间前往该房屋所在项目现场办理交付手续。如果无主合同及本补充协议约定的事由,买受方在约定期限内未接收房屋的,视为出卖方已按照约定期限交付房屋。某置业公司于2018年3月10日向殷某某邮寄了入住通知书,经查询,该邮件于2018年3月13日被送至殷某某合同中记载的通讯地址。殷某某于2018年3月底到销售处向某置业公司工作人员反映未收到入住通知书,并要求某置业公司出具入住通知书,某置业公司回复殷某某称入住通知书邮寄给殷某某并会有专人与殷某某主动联系。后一直没有人联系殷某某。2018年5月10日,某置业公司为殷某某办理了交房手续。殷某某认为某置业公司逾期交房,构成违约,故起诉至法院,要求某置业公司承担违约责任。

法院经审理认为,殷某某所主张其延期交房的原因是某置业公司没有及时联系其交房的理由不能成立。某置业公司确实按照合同的约定向殷某某邮寄了收楼通知书,即使殷某某确实没有收到该收楼通知书,由于殷某某知道可以办理收房的具体时间、地点,根据诚信原则,殷某某有义务到某置业公司处办理收房手续。某置业公司在履行商品房买卖合同中不存在违约,不应承担违约责任。殷某某延期办理收房手续,系其自身所致,并非归责于某置业公司的原因,故殷某某主张延期交房违约金法院不予支持。

法舟律师事务所张虎律师对延迟收房的法律后果分析如下:

1、何种情况下购房人有权延迟甚至拒绝收房?

一般来说以下情况可以延迟甚至拒绝收房,且通常情况下会得到支持。一是开发商在交房时未取得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》的;二是开发商无故比原合同约定延迟交楼,经购房人催告后超过三个月交房的;三是开发商未经有关部门批准,擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的;四是开发商未经批准改变房屋结构且未经买受人认可的;五是合同没有约定,且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)的,可拒绝收房,并解除购房合同;六是经符合资质的质量检测机构核验,房屋主体结构质量确实不合格的;七是房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

2、本案中购房人的请求为何没有得到法律支持?

本案系商品房买卖合同纠纷,作为出卖人的开发公司以及作为买受人的购房者,均应当按照合同的约定诚信履行义务。如果一方违约给对方造成损失,应依法承担违约责任。因当事人自身原因扩大损失,则该损失由其自行承担。开发公司已经按照合同约定的地址将交房通知妥善交付购房人,且购房人也自行到开发商处了解了收房的细节,其应该积极行使自身的权利,而非放任,由此产生的法律后果自然应该由其本人负责。

张虎律师提醒,寄送交付通知书视为房屋交付的标志,虽然是开发商单方面的书面通知,告知购房者目前房屋已经转为购房者占有,即使购房者未按期办理交付手续,但是交付通知书一经送达,房屋转移交付即成立(除非房屋不具备法定交付条件,即“未经验收合格”,或者存在严重的可阻碍交付的质量问题),故而准确送达交付通知书是房屋风险转移、费用承担、责任承担的清晰临界点,该工作至关重要。购房人务必高度重视,在不符合拒绝接收的情形下,必须及时完成接收工作,否则,可能导致自身合法权益的损害。(来源:江南晚报)

 


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