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安置房买卖,你顺利办理过户了吗?

http://www.efw.cn 时间:2020/1/17 9:31:56 出处:江南晚报  次  
核心提示:市民邢先生最近打赢一场官司,终于可以成为所购安置房的产权人。安置房正式进入无锡楼市以来,与邢先生有类似经历的买房人并不少。安置房买卖该如何顺利跨过房产过户这最后一道关口?记者咨询了法律界相关人士。

市民邢先生最近打赢一场官司,终于可以成为所购安置房的产权人。安置房正式进入无锡楼市以来,与邢先生有类似经历的买房人并不少。安置房买卖该如何顺利跨过房产过户这最后一道关口?记者咨询了法律界相关人士。

纠纷:

买房人起诉卖房人家属要求过户

邢先生夫妇经过努力,于2010年10月买下位于锡山区某小区的一套拆迁安置房。这本是一件令人欢喜的事,可买房之路在过户这“临门一脚”上卡壳了,买来快10年的房屋因卖房人离世无法顺利过户,这让邢先生郁闷不已。

原来,当年卖房子的林先生拆迁分到三套安置房。双方签订了房屋买卖合同,约定卖给邢先生的一套房子面积为92平方米多,总价22万元,合同还约定林先生夫妇协助办理过户手续。合同签订后,邢先生夫妇交付房款,高高兴兴搬进新家,一直住到现在。

以前的安置房受政策限制不允许过户,一晃到了2016年11月,林先生因故过世,刚巧当年无锡市人民政府出台文件,征地拆迁安置住房在满足一定条件后,可从12月1日起上市交易。邢先生购买的房子满足办理相关手续及上市交易的条件,眼看着房子终于要真正属于自己了,满怀喜悦的邢先生找到林先生的妻子和子女,要他们配合自己办理过户手续,没想到遭遇一盆冷水。邢先生几经沟通无果,将对方起诉到锡山区法院,要求对方继续履行合同并协助办理过户手续。

“继承了遗产,也继承了法律义务。”锡山区法院审理后支持了邢先生的诉讼请求,民二庭法官黄晔表示,根据《合同法》及《继承法》相关条款,双方签署的房屋买卖合同合法有效,邢先生已交付价款并实际占有房屋,该合同应继续全面履行。这起案件中,林先生过世后,其法定继承人若未依照法律规定的方式明确作出放弃继承的表示,依照继承法的规定,继承人依法享有对涉案房屋的所有权利与义务,即配合房屋买受人办理过户登记手续,并不得以涉案房屋与己无关为由拒绝配合办理相关手续。

现象:

上市交易“激活”过户纠纷

从多家区法院询问得知,随着安置房交易政策放开,满足条件的安置房陆续涌入无锡楼市,这两年法院受理了不少安置房买卖纠纷。大部分的案件为卖房人要求确认买卖合同无效,或买房人起诉要求卖房人配合办理过户手续。从市中级人民法院了解到,近两年涉及安置房买卖的合同纠纷比较多,但是上诉案件比例不高,大多数纠纷在区法院就调解和判决结束了。

法律界人士指出,与商品房买卖纠纷不同,安置房买卖纠纷存在几个特点。首先,房屋买卖的时候房价相对便宜,房款已支付完毕,买房人甚至已入住多年;其次,不管实际居住人是谁,只有获得拆迁安置的卖房人才能领取到房屋的不动产权证;受到此前政策约束,房屋长时间无法办理产权转移,使得买卖双方一直“按兵不动”;安置房买卖大多不能一次性将所有手续办理完毕,后续手续通常要卖房人配合办理,当可以上市交易,沉积下来的问题就变成了矛盾。

众所周知,不动产转移登记是房屋买卖最重要的一个环节,当安置房不动产权证成为握在手里的一张牌,那么就会引发纷争。有些情况下,双方进行协商,买房人愿意再支付几万元甚至十几万元,卖房人答应立即办理过户,事情在对簿公堂前解决了。有些情况下,双方要求相差悬殊,就无法调解成功。市民王阿姨名下有几套安置房,其中卖出的一套登记在她一个人名下,王阿姨提出卖房时有一个儿子没同意,不答应过户。法院审理之后,要求王阿姨协助办理过户。而土地收益等费用每年调整,由于王阿姨迟迟不给过户,买房人为此要多交几万元费用,法院还要求王阿姨承担买房人的损失。另一起纠纷中,市民孙先生多年前购买了一套房屋以及车库,后来卖房人领到不动产权证,却以各种理由拒绝配合过户。经过几番交涉事情都没有进展,孙先生发现卖房人竟把这套房屋抵押了出去向他人借款。孙先生起诉要求卖房人办理过户手续并赔偿土地收益费用上涨损失,还要求注销该房屋的抵押权登记,最后孙先生胜诉了。

分析:

房价今非昔比卖房人内心纠结

随着城市发展和公共设施配套改善,市区一些安置房小区交通方便,周围有学校、医院、菜市场等,居民生活便利。相比同类地区的商品房,安置房价格优惠,因此在明知可能存在产权“后遗症”的情况下,有些人仍愿购买安置房。

对于安置房买卖纠纷的产生,锡山区法院立案庭审判员柯菲菲表示,按照规定安置房在满足安置时间满五年,补缴土地收益以及享受优惠的有关规费等条件下,获准上市交易。其实早在政府文件出台之前,安置房的私下交易就已较为普遍。合同在前,过户在后,中间间隔时间很长,这为违规行为的产生留下了大量操作空间。而近几年无锡涉安置房交易纠纷大量产生,究其原因在于房屋市场价格大幅上涨,容易让出售方产生动摇。

无锡的房价在十几年间翻了几个跟头,早前买卖时花费十几万元、二十几万元的房子,如今价值已跃升到上百万元。面对房屋升值,一些领到不动产证的卖房人,没有享受到升值“红利”就要把这本证转给别人,心里肯定不是滋味。就连产权人的子女,也会跟着出现心理不适,觉得一大笔财产飞走了。于是一些卖房人花式出招,想出各种法子希望在经济上获得“补偿”。

梁溪区法院扬名法庭法官李琪霖表示,安置房买卖纠纷多数是卖房人反悔引起的,卖房人的心情固然能理解,可是话说回来,在十多年前几十万元对照当时的家庭收入水平也是相当大一笔钱款。一些安置房按照当时市价确实只值那么多,而且卖房人是自愿签合同,所以当过户前卖房人流露出让买房人“补房价”的想法,买房人也会不乐意。

提醒:

买卖双方都要遵循契约精神

江苏法舟律师事务所律师张虎告诉记者,这两年接到了不少市民咨询安置房买卖和过户法律问题。咨询的问题主要集中在两个,第一个是安置房买卖合同究竟有没有效力,第二个是如果一方拒绝履行买卖合同的情况下,另外一方有没有法律上或其他的解决渠道。

据了解,安置房买卖本身存在一些不确定因素,比如有些房屋买卖时,拆迁安置协议已签好,但具体的楼栋楼层并不确定。又如拆迁安置协议上有房屋大致面积,到手的房屋实际面积会有一点来去。买卖双方私下签的合同,往往不像商品房买卖格式合同那么规范,有时就会留下不明晰的部分。有的人认为安置房没有领取产权证,与商品房交易不同,觉得买卖可以解除或者视为无效。对此张虎说,无论有没有不动产证,双方正常签署的房屋买卖合同在法律上都是有效力的。至于第二个问题,发生纠纷后双方可以协商处理,也可以通过诉讼途径来解决。

房屋买卖并非一手交钱一手交钥匙那么简单,当中有许多专业知识,安置房买卖因为其特殊性,更存在需要注意的地方。李琪霖指出,市民如果购买安置房,首先得确认卖房者是不是拆迁安置协议上的房屋权属人,不能看到对方拿把钥匙出来,听说房子是他们家的就签字买房子;其次,买房人要确认能否与房屋权属人办理交易手续,如果权属人已去世,那么会涉及与继承人沟通等问题,如果继承人不同意或者相互之间意见不统一,事情就会变得复杂。张虎建议,有意向购买安置房的市民,要选择已取得不动产证并且具备上市条件的房子,减少买卖过程中的不确定因素。在交易时,要确保不动产权证上写有名字的所有人员都签字同意房屋转让。更重要的是,合同双方都要提倡契约精神,维护合同诚信交易,不能随便毁约。

 


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