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锡城个人房贷LPR转换率近三成 浮动还是固定你选好没?

http://www.efw.cn 时间:2020/6/3 9:13:56 出处:无锡日报  次  
核心提示:近期,贷款市场报价利率(LPR)定价转换最新数据出炉,与此同时,无锡的LPR定价转换工作也正如火如荼进行中。记者了解到,虽然我市“转换”工作已经启动3月有余,但人民银行统计数据显示,目前我市个人住房贷款LPR转换率还不足三成。

近期,贷款市场报价利率(LPR)定价转换最新数据出炉,与此同时,无锡的LPR定价转换工作也正如火如荼进行中。记者了解到,虽然我市“转换”工作已经启动3月有余,但人民银行统计数据显示,目前我市个人住房贷款LPR转换率还不足三成。事实上,LPR转换比例,也在一定程度上反映市场对未来利率的预期。记者走访发现,不少市民对“要不要转”“怎么转”很纠结。不同的转换方式对购房者究竟有何影响?对此,记者进行了采访。

■ 固定利率只要3.92% LPR还换不换?■

今年3月,我市商贷利率转换工作陆续开始,但一提及此事,家住经开区的曹先生却很纠结,原因是最近无锡农商行的客服打电话来催他要不要进行LPR转换,“我们是2012年贷款买的房,当年基准利率只有4.9%,银行当时给打8折,只要3.92%。现在到底转还是不转呢?转为LPR划算还是一直保持现有的固定利率呢?”以至于曹先生到现在都没有确定下来。锡城多家银行也反映,虽然离8月31日截止期已不足3个月,但记者从人民银行了解到,从全市贷款总金额转换情况来看,目前我市需转换的个人住房贷款大约2500亿元,现已转换727.26亿元,转换率还不足三成,业内人士认为,很多人对政策理解还不明晰。

“LPR全称为‘贷款市场报价利率’,是由市场化运作的银行来决定的,每个月20日公布,根据市场情况上下浮动。”建行无锡分行房产金融业务部相关负责人介绍,“办理合同转换,就是与银行签订一个新的还款合同,固定合同利率不变,浮动合同利率根据市场利率变化。”

那么两种方式选哪个好呢?“没有谁好谁坏。”该人士介绍,选“固定”的优点是每个月要还的房贷利息都一样,长期稳定;选“浮动”,就是根据市场利率执行,更公平。“如果你判断市场利率会上升,选择固定利率可能更有利;如果你判断市场利率会下降,转换为LPR可能更有利。不过市场走向如何,谁也说不准。”

■ 仍享受原利率折扣 只要利率下行都合算 ■

提及LPR,不少人表示“一头雾水”,更不明白“房贷做LPR转换”的逻辑和原理。实际上,把握住“定价基准”这一概念,便可对此次转换“豁然开朗”。人们在申请房贷时,都很关注能否有“折扣”——即能否在基准利率上打折。例如,基准利率为4.9%,打九折后,实际执行的利率为4.41%,这其中,基准利率就是房贷的“定价基准”。此次转换的核心,就在于“定价基准”发生了变化,由此前的按照“基准利率”定价,变为参考“LPR”定价,你的房贷将变为由LPR加减点浮动定价。

如果选择LPR加减点浮动定价,由于LPR自2019年8月20日起,每个月公布一次,那么从LPR重定价日起,你的房贷利率可升可降,月供也是可能变多变少的。

不管LPR怎么变,LPR浮动的“加减点”不会变。怎么算出这个“加减点”?记者获悉,今年3月1日至8月31日的转换期,统一以2019年12月发布的5年期LPR,也就是4.8%作为基准。在此期间,同样利率的贷款,转换后算出的“加减点”都一样。根据每个人原来的商贷利率,得出LPR“加点”或者“减点”的算法。

举例来说,若与基准利率打九折时期相比,两者相差4.41%-4.8%=-0.39%,即负39个基点,转换后,今后执行的利率定价就是LPR-39个基点。若与基准利率上浮10%时期相比,两者相差5.39%-4.8%=0.59%,即+59个基点,转换后的商贷利率就按照LPR+59个基点来计算。

实际上,原先利率有优惠的,还是可以享受到LPR减去相应基点的政策,而原先利率上浮的,仍然执行LPR加上相应基点的政策。

进行转换合同的市民,可以自行选择重定价日方式:第一种是每月1月1日重定价,就是按照1月1日的相应期限LPR水平计算;第二种是客户贷款发放日的每年对月对日重定价,即按对月对日那一天相应期限LPR水平计算。定价周期最短为一年。

■ 怎么换?■ 合同转换线上“一键操作”

“只要手机点一点,大概3分钟就完成了利率转换,非常方便!”昨日,市民马先生和妻子通过中国建设银行手机客户端办理了定价基准变更确认,很快便完成了自家82万元商贷的利率转换。据悉,目前锡城大多数银行采取了非接触的方式开展服务,即网上银行、手机银行、智能柜员机等渠道进行具体事宜操作,商贷利率合同转换只需线上“一键操作”,无需再跑银行。

但对一部分人群来说,可能认为线上办理不便,不会操作。不用着急,市民现在也能就近办理,如工商银行、农业银行在公告中提醒,确有特殊原因无法自助办理的个人客户,也可去银行网点人工办理。

房贷利率的市场化转换对无锡楼市后期走势影响如何?“利率的小幅波动不会对楼市造成大的影响。”无锡房地产业协会副会长沈洵表示,现在的购房者越来越理性,不管是刚需也好,改善也好,不会因为利率的走高就不买房,也不会因为利率低就冲动进入楼市。影响楼市的关键在于供求关系是否平衡,市场是否存在真实的购房需求。从目前来看,无锡房地产市场总体健康稳定,发展良好,“稳定”仍然是房贷主基调,此次房贷利率实行市场化也是出于稳地价、稳房价、稳预期的目的。


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