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未来无锡,可能只有两种房子!

http://www.efw.cn 时间:2021/2/11 10:13:34 出处:无锡e房网  次  
核心提示:回顾2020年的全国楼市,我们可以发现这样一个现象:每次房价开始上涨时,学区房总是冲在第一位

回顾2020年的全国楼市,我们可以发现这样一个现象:

每次房价开始上涨时,学区房总是冲在第一位。

自去年3月份公民同招、民办摇号政策出台之后,上海的学区房率先迎来了新的独立上涨行情。短短3个月的时间,部分低总价学区房涨幅竟高达20%。

同时,这样的情况也开始逐渐蔓延至二三线城市,比如合肥。

公民同招后,合肥的二手学区房发生了大逆转,优质学区房迎来爆发期,低总价小户型房源受到市场追捧。

庐阳区对口南门小学+45中双本部的金寨路小区,小户型从年后的3万+飙升至7.1万+,最短交易周期仅1天。


滨湖新区对口师范附小+46中的文华阁,从年中的均价2.5万+,也飙升到了5.4万+。

值得一提的是,文华阁最新一套单价5.4万的房源刚挂出,就引起了买房人的注意。成交周期仅2天,最终该套房源以总价181万成交。

这就是去年合肥二手学区房的市场行情。与上海一样,低总价优质学区房快速成交,市场无货的情况下蔓延至大户型房源。

那么去年无锡市场是什么样的状态呢?

经过我多次走访市场后,我发现无锡与上海、合肥的市场如同一撤。自去年6月份,无锡实施公民同招政策后,低总价优质学区房迅速成交,特别是市区的连元街、锡师附小学区房,小户型更是卖出了天价。

随后这种战火蔓延至第二梯队的学区房,如扬名小学对口的曹张新村、南长街小学对口的新江南花园,涨幅一度高达30%。

就算在多项调控政策落地后,无锡的学区房虽成交量有所下降,但价格依旧坚挺,并无呈现出下跌的趋势。

从全国到地方,楼市所呈现出的新行情,已清晰的为我们算出了“答案”,未来城市、板块分化将越来越明显


在政策“高压”的情况下,楼市只涨不跌的时代已经过去。买房人将更加看重房子的投资价值与产品价值,而不在一味追求单价低的房子。

由此看来,未来无锡可能只有两种房子:学区房、非学区房

为什么这么说呢?首先是二手市场反馈出的数据。

我们先来看看,各区域比较热门的学区房最近一年来的涨幅情况:

从上表可以看到,梁溪区的学区房涨幅明显高于其他区,像对口崇宁路小学的小娄巷横街,单价从2.3万+直接飙升到3.9万+,着实令人惊讶!

不过以上数据仅仅是挂牌均价,照顾到了很多大户型房源。如果单单拎出小户型,那涨幅可能更加恐怖。

从单价来看,对口锡师附小的水曲巷,年初成交一套小户型,单价高达7.2万/平,超越去年5月6.12万/平的成交单价。

从总价来看,对口锡师附小的勤学路小区,从之前的最低200万,一路涨到了250万

只要学校口碑好,还是低总价的房子,得到的市场反馈肯定会更加强烈。

那么那些单学区或者学校不强的小区涨幅如何呢?我们先来看看一组数据:

玉兰西花园与中海珑玺都是单学区,但是中海珑玺为什么涨幅高于西花园呢?这得益于和畅小学有可能对口江南新城中学,而融成小学对口初中目前还并未确定,因此涨幅并不大。

另外沁园新村、五星家园都是无锡每月二手房成交榜单前十的小区,小区除了地段、价格有优势外,并无其他卖点了。

而像九龙仓这种无学区次新房,也面临着房价难涨的境地。一年以来,成交价几乎没涨。虽说寺头家园涨幅比较大,但它可是安置房的*,有学区,有地铁,环境、品质都不错,然而大部分安置房可没有这么好的命运。

以上我列举的6个小区,具有很强的代表性,都是单学区、无学区中卖得比较好的,但对比学区房涨幅来看,还是差了一大截


我们再来看看新房市场。

大家都知道,新房未交付前是没有对口学区的,但是只要板块内有优质学校项目落地,新房立马就能逆袭

蠡湖瑞仕花园,由于户型大,总价高等因素,去化一直很难,房子卖了6年还未清盘,但是谁也没想到,蠡湖新城空降一所南师大附小,随后得以迅速进入尾盘状态。

经开区的雅居乐中央府也比较典型,去年5月份学区划到锡师附小学区后,该盘立刻加推房源,3秒内全部售罄,而二手房价格也顺势上升至3万/平,成为当时经开区最热门的楼盘。

学区除了对楼盘销售有巨大的促进作用外,还影响着板块的格局。比如梁溪的山北板块,此前并无多大的发展,区域内多以老房子为主,也是梁溪的房价洼地,另外教育问题也是山北人民的心病。

自从去年3月开始,山北板块逐渐摆脱房价洼地的标签,新房价格卖到了3万+。

山北板块变化如此之大,很大的影响要素还是连元街、五爱学区的利好

爱情地产双子项目中间来了一个连元街小学惠山分校,石门路B、C地块附近又新规划一所五爱小学分校,高房价的背后都是学区在支撑

在公民同招、民办摇号的政策下,无锡的家长们失去了民办入学的资格,如今买房肯定会考虑学区房。

想要进入好的公办小学,唯有买学区房,如此以来,学区房市场就增加了大量的消费力。房价自然就会不断上涨,毕竟优质的学区房还是比较少的。

在市场高需求的推动下,无论是急于上学的父母还是为了增值的投资客,买学区房已然成为了人们的共识


虽说学区房很香,但有不少家长会担心,未来无锡学区房会不会存在划片的政策风险

所谓的划片政策,理论上是存在的,但也要城市、分区域来讲。

首先划片政策最先实施的是一线城市,像北京、上海部分区域已实施了多校划片政策,然而这种政策并未得到全面推广。

首先不可能不顾小学阶段的孩子身体、安全、接送难度等因素,所以就近入学还是首要原则。


如果按城市来划分,无锡划片可能性极低。因为整个城市教育资源还是*,无法全部满足人们的需求。最多是板块划片,类似崇安片区这种教育资源集中的地方,划片的几率可能会大些。

目前多校划片仅仅处于试点状态,最先会在一线大城市实行,而二三线城市目前并没有出现多校划片的消息,所以大家可以放宽心就好了。

未来学区房,依旧会有独立行情,而那些品质好、学区优质、自住性好的学区房,以后的价值涨幅可能超乎我们的想象。

毕竟中国的家长,对孩子的教育投入还是很大的。



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