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土拍和学区,无锡楼市震动的不二法则。

http://www.efw.cn 时间:2021/5/17 9:50:44 出处:无锡房产动态  次  
核心提示:最近无锡楼市,最火热的,莫过于两件事,土拍余温犹在,学区划分天降。有人在为摇号中得窃喜;有人为学区划分不平;有人为仁恒进驻无锡,翘首以盼·····今天,就来聊一聊,集中供地首场土拍之后,无锡会发生什么变化......

最近无锡楼市,最火热的,莫过于两件事,土拍余温犹在,学区划分天降


有人在为摇号中得窃喜;有人为学区划分不平;有人为仁恒进驻无锡,翘首以盼·····


今天,就来聊一聊,集中供地首场土拍之后,无锡会发生什么变化?


1.乡镇板块格局,溢价持续走高

2.多家房企合作操盘,成为趋势,分担风险,利益共存


3.学区的溢价会逐渐趋于饱和,新盘均规划学校,卖点不再是卖点?




01


乡镇板块格局变动,溢价持续走高


近几天全国的土拍,基本都是一路激烈。


甚至由于前4宗竞价激烈,无锡土拍不得不延长到3天。


乡镇板块,表现抢眼:


新吴剪影墙地块,13家房企报名,最终绿地香港以12000元/㎡+5600㎡租赁面积竞得该地块,溢价率20%;


硕放中学东B地块,6家房企报名,最终龙湖11316元/㎡楼面价竞得该地块,溢价率17.87%;


硕放中学南侧地块,9家房企报名,最终龙湖楼面价11500元/㎡+200㎡租赁面积竞得该地块,溢价率19.87%。


这些地块,预计后期入市,都是2.3万+的价格,今天咱们再来聊一聊,竞租赁这一方面,本身租赁自持,按照100㎡一套的价格计算,新吴剪影墙地块,就会租赁出56套房子,且开发商不得转让,这房企的营收战线拉长


一些中小房企,喜欢在乡镇板块拿地,二线城市的乡镇板块,一定程度上和三四线城市,有异曲同工之处,人口流入低,产业落后,新成不成,本身房产的发展,大多依靠内需的增长


/新吴空港新城地块


当然,一些购房者,也比较喜欢在乡镇板块买房,一方面乡镇板块的溢价,依赖于乡镇板块的土地开发和城市规划,另一方面,乡镇板块的价格,比成熟板块,低出许多,在乡镇板块的购房,无异于一场豪赌,谁知道,这么多新城,哪一个才是,下一个经开?


/惠山城铁站区地块

乡镇板块的崛起,一方面依赖交通,一方面就是教育资源的跟进。


小编本人,对惠山城铁站区的两幅,充满期待。两幅地块,都被融创拿下, 虽然楼面价没有破万,但是租赁自持面积,都已经破万,换算成套数,都超过100套


作为重要的交通发展节点,惠山城铁站区,充满潜力。




02

多家房企联合操盘,分担风险,利益共存


三道红线,竞租赁自持等,全新的楼市调控下,房企的操盘风险逐渐提升,营收压力巨大。


所以,房企和房企,选择在此时站在一起,分担风险,利益共存,联合操盘


高力地块,位于惠山区,地块面积为39886.7㎡,地块容积率要求为>1.0且≤2.5。



在去年5月14日的土拍中,高力地块最终由协信以总价13.25亿元竞得,楼面价13360元/㎡,随后万科参与该地块的开发,项目名为万科青藤公园。


早前有网友爆料,新力融创壹号院东地块或为4家房企联合开发, 这四家房企分别为新力、雅居乐、嘉宏、石榴。(最终依照官方发布的信息)



今年3月17日的土拍中,金茂经过40轮竞价,以总价22.24亿竞得该地块,成交楼面价16688.61元/㎡,前段时间,金茂渔港路南地块正式宣布力高加入,联合操盘,这也是力高首进无锡。




03


学区溢价是否趋于饱和?卖点不再是卖点?


去年3月,连元街惠山分校的规划横空出世,开启了各区名校分校规划的大幕。


紧接着,南师大学校,省锡中分校,东林分校,五爱分校,锡山第三实验小学,天一中学分校,雨后春笋一样的冒出来。


从频繁宣布的分校建设,也可以看出,教育局为使得教育均衡分布的决心。


新房本身,没有学区,一直是业内的共识,但是这个楼盘学区是什么,大家总会打听个不停。


是楼盘本身,并不值得被广大购房者关注吗?还是市场情绪,已经在朝着只看学区的方向进行。一部分投资客看好学区的潜力,一心只要“学区房”,两耳不闻窗外事


随着分校越来越多,加上地块溢价稍高的地块,周边都会配建学校,一旦等新房交付,就会公布学校的名称,这一般是家长们最爱的环节。


那本身,地块的溢价,就会因为规划学校的落地,产生变化,楼面价后期跟楼盘的售价,会产生千丝万缕的联系。去年的盛岸,山河系列项目,地价三连跳,目前售价3.3万/㎡。


未来的情况是,因为规划学校的溢价已经在房子的售价中体现了,那么本身规划学校就会产生一定的消费圈层,一旦消费圈层确定常态化,且许多购房人群对于学区房还是倾向于相信市中心的老牌子,不太愿意去经开,锡东等地方


当然,老有老的好,新也有新的好,学区的良性循环中,或许要10年,甚至20年,才能看到一个新规划学校的生源情况


这需要有人源源不断的为新城输送生源,新老交锋,没有输赢,只有选择


最后,学区溢价是否会趋于饱和,还要看片区发展的潜力,学区是永远的“卖点”,但这“卖点”过后,是好是坏,也充满变数,在地段和学区两面,我一般认为地段才是顶顶要紧的。


若是有缘读到结尾,送给大家一个彩蛋,想必大家最近在朋友圈和各个渠道都了解到,经开业主因为和畅直升初中的问题,一直在外维权,但是据最新小道消息,就在和畅小学旁,有一个新的规划学校,也是由江南中学进行管理,未来和畅小学的学生会直升这所学校,同时,现有的和畅小学学生,初中将借读现有的江南中学,当然,老规矩,一切结果依照最终官宣。



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