2015年1-6月，无锡市区土地市场持续平淡，商品房市场供应充足，受政策持续利好影响，刚性需求积极入市，市场成交持续回暖，成交量达历史同期高位，住房价格企稳回升。

　　一、无锡市区房地产市场运行情况

　　（一）房地产开发投资同比降幅收窄，新开工建筑面积大幅减少

　　1-6月无锡市区房地产开发投资392.50亿元，同比下降6.08%，同比降幅相比一季度收窄约6个百分点；其中住宅258.17亿元，同比微增0.92%。无锡市区房地产施工建筑面积为3818.53万平方，同比下降3.24%，其中住宅2547.14万平方，同比增长1.58%；新开工建筑面积为211.93万平方，同比下降61.04%，其中住宅147.13万平方，同比下降50.04%；竣工建筑面积为266.78万平方，同比下降6.30%，其中住宅196.27万平方，同比增长1.19%。

　　（二）土地市场持续平淡

　　今年以来我市土地供应节奏明显放缓，1-6月无锡市区共出让9幅国有建设用地使用权，成交总建筑面积103.6万平方，同比减少24.5%，成交金额24.79亿元，同比减少52.57%。从土地用途看，3幅为纯居住用地，其余均为商业或其他用地。经估算，上半年住宅用地建筑面积约34.18万平方，非住宅用地建筑面积约69.42万平方。

　　（三）商品房新增供应节奏有所放缓

　　1-6月无锡市区商品房批准预售建筑面积269.73万平方，其中商品住宅批准预售建筑面积234.58万平方，同比分别下降23.97%、11.94%。其中第二季度无锡市区商品房批准预售建筑面积为147.28万平方，环比增长20.28%，但同比下降38.55%，当季新增供销比仅为0.74；商品住宅批准预售建筑面积133.92万平方，环比增长33.04%，同比下降25.99%。

　　（四）受政策持续利好影响，市场成交量达历史同期高位

　　随着今年新政出台持续利好的影响，改善需求入市明显，1-6月无锡市区商品房销售总建筑面积323.36万平方，同比增长33.82%，创下历史同期新高，销售金额262.78亿元，同比增长29.74%；其中商品住宅销售建筑面积282.91万平方，同比增长39.61%，金额222.93亿元，同比增长38.86%。尤其是第二季度，在降低二套房首付比例、央行降准降息等新政利好之下，商品房销售建筑面积198.86万平方，同比增长51.79%，环比增长59.73%，金额163.58亿元，同比增长50.83%，环比增长64.9%；其中商品住宅销售建筑面积177.34万平方，同比增长54.25%，环比增长67.98%，金额142.39亿元，同比增长59.58%，环比增长76.79%。从月度走势看，3月底以来市场需求逐步释放，月度成交量屡创高位，6月商品房成交建筑面积75万平方，达历史同期最高水平。

　　二手房走势与商品房相似。1-6月无锡市区二手房成交总建筑面积140.46万平方，达历史高位，仅次于2013年同期水平，同比增长36.24%，总金额为83.95亿元，同比增长42.22%；其中二手住宅成交129.72万平方，同比增长48.98%，金额79.18亿元，同比增长52.68%。从季度看，第二季度二手房成交总建筑面积87.51万平方，其中二手住宅成交建筑面积84.11万平方，同比分别增长55.55%、76.55%，环比分别增长65.27%、84.41%。

　　（五）住房价格企稳回升

　　二季度，随着部分楼盘减少前期优惠、改善型需求积极入市、市场成交迅速回暖等影响，我市住房价格进一步企稳回升。经测算，二季度无锡市区商品住宅加权均价为8427元/平方，环比增长0.5%,与一季度相比涨幅有所加大。另外，二手住宅加权均价为7290元/平方，环比增长1.28%。

　　（六）商业、公积金贷款发放额增加明显

　　2015年6月末无锡市房地产开发贷款余额总计627.67亿元，环比一季度末下降7.81%，其中房产贷款余额349.69亿元，环比一季度末下降12.59%。1-6月全市个人住房商业贷款发放142.8亿元，同比增长57.79%；同期市区公积金贷款发放38.43亿元，同比增长78.05%。1-6月，无锡市区房地产营业税31.585亿，同比增长57.7%；契税8.8亿，同比下降29.1%。

　　二、需要关注的方面

　　（一）关注库存结构性矛盾突出的问题

　　今年以来，我市房地产市场成交回升，商品房库存量有所下降，去化周期缩短，但总体量仍然偏大，尤其是结构性矛盾依然突出。一方面，在库存总量中有近半数为非住宅，在市场饱和度高、运营状态不佳的环境下，去化难度较大。另一方面，住宅中180平以上大户型存量建筑面积达365万平方，占住宅存量的35%，单价10000元以上的达468万平方，占比45%，量比与去年底相比都基本持平，这部分住宅去化周期仍较长。如何多方位增加市场需求，加快库存去化节奏，促进市场健康发展是我们需要持续关注的。

　　（二）关注开发投资下降对后续房地产市场的影响

　　上半年房地产开发投资总额下降，直接影响到房地产建设施工，其中施工建筑面积和竣工建筑面积均为总体下降、住宅略增，而新开工建筑面积较同期的降幅达到60%，新开工建筑面积降低在短期不会影响到市场供应，但持续降低将会导致市场后期新增供应的减少，影响新盘的供需关系。

　　三、下阶段市场走势预测

　　在经济增速放缓、城市产业结构调整等经济新常态下，房地产市场的平稳发展成为支撑地方经济的重要环节。二季度，在“330新政”降低二套房首付、营业税5改2等利好下，我市房地产市场成交量持续增长。根据上半年我市开发投资、土地供应、市场成交等具体情况，对后期预测如下：

　　（一）新增供应保持现有节奏，市场供应总量充足

　　在市场库存压力下，开发企业拿地日趋谨慎，后期土地供应节奏仍将放缓。而由于上半年房地产新开工建筑面积大幅下降等因素，后期商品房新增供应量出现快速增长的可能不大，将保持现有节奏。

　　（二）市场成交量保持良好水平

　　随着前期利好政策落实到位，近期银行利率连续下调，购房成本降低，市场信心恢复，市场预期向好。下阶段随着改善型需求积极入市，市场成交量将保持前期良好水平。

　　（三）房价总体保持稳定

　　目前我市商品房存量依然处于高位，因此短期内加快去化库存仍是开发企业的首要目标，房价总体将保持稳定。同时随着近期房地产市场回暖，开发企业资金压力有所减小，部分楼盘逐步降低前期优惠力度或有小幅提价的意向，后期区域房价将有进一步回升。