第一部分:无锡概述(略)

主要通过人均GDP、恩格尔系数、三产结构比、城市人口等数据口径,评估无锡房地产市场发展潜力。

第二部分:无锡房地产市场概述

一、无锡房地产一级市场概述

1、07年度土地供应分析

07年共计出让土地54宗,出让总建筑面积达4082583.6㎡(6121亩),成交总金额达1429716万元,平均成交单价为234万元/亩。本年度出现两个地王,其中成交总价地王为锡国土2007-45民主街商业、办公、居住地块227442.5㎡(341亩),成交总价高达212316万元;另外一宗成交单价地王为锡国土2007-40新生路西南侧商业、办公地块23050㎡(35亩),成交总价为120100万元,成交单价高达3431万元/亩。

2、07年各行政区域土地成交统计列表

3、08年土地供应简述

08年市区计划出让经营性用地650万平方,在650万平方的用地计划中,滨湖区230万平方,占三分之一,其余的是崇安区、北塘区、南长区各60万平方,新区80万平方,锡山区、惠山区各80万平方

从土地成交趋势图看出土地供给(或成交)呈W态势,既土地供给2年为一个周期,如果以2年为1个统计单位的话,土地的市场供给量基本稳定。

4、土地价格及未开发土地。土地市场成交均价的走势从另外一个方面反应了投资商对市场的预期及楼市的发展状况。

06年高于起拍价成交土地单位高出均价46万元/亩,到07年则达到234万元/亩,这种竞争者之间激烈角逐的结果,在当时来说,许多人认为是非理性的,但从市场的远景来看,投资商对市场还是充满了信心。尤其是中心区、南长区,随着时间的流逝,土地将会更加稀缺,这种价值首先反应在了土地上面,06和07年崇安区高于起拍价成交的土地单位高出均价达67万元/亩。

2004-2007年锡城土地成交价格不断攀升,07年土地成交均价是04年的2.6倍,说明投资商对无锡房地产市场的预期是乐观的,这种乐观的判断基于无锡楼市成交量价持续的利好消息。

二、无锡商品房市场概述

1、2007年无锡楼市供给情况

(1)07供给情况

07年无锡市商品房供给充足,供销比例约在1.5:1左右。全年新增商品房预售总建筑面积500万平左右,加上06年末结转可售总建筑面积490万平,全年可售总建筑面积近1000万平。

(2)历史供给趋势

随着城市经济的高速发展和人民生活水平的提高,居民对住房的需求在不断增加。

伴随着日益增加的市场需求,无锡市商品房供给量也在不断增加。在02-07年短短的6年里,市场总供给量达2438.71万平。02年房地产处于起步阶段,市场供给量较少;03年房地产业飞速发展,市场供给量大幅增加;04和05年,市场供给量不断增加;05-07年间,市场总供给量比较均衡,基本维持在500万平左右。市场供给量在高位均衡意味着无锡楼市供需基本平衡。

2、07年无锡楼市销售情况

无锡楼市07全年成交可谓量价双高,年度成交量再创历史新高,较06年增加121.69万平,增幅达25%。

成交价格较06年增涨8%左右。住宅成交价格涨幅较大。年末比年初增涨约1000元/平(不含经济适用住房)。

价格快速上涨的主要原因有:

第一、需求旺盛。无锡紧邻上海,素有小上海之称,属长三角经济范围。近年来,无锡经济受上海经济发展的辐射力度不断增强,城市魅力不断提升,外来人口逐渐增多,加之适应新城区建设的需要,拆迁量较大,这多种原因促进了市场对房地产的需求。

第二、有效供给不足。有效供给不足的表现一:土地开发时限较长,积压量较大,造成房屋供给不足。据统计,04-07年未开发土地共有1100万,而07年土地供给只有400万;有效供给不足的表现二:投机性需求增加。由于全国房地产市场行情不错,无锡年初市场价格不高,升值潜力巨大,所以许多投资者开始在无锡投资炒房,这在一定程度上减少了市场的有效供给;有效供给不足的表现三:供给结构不能有效满足市场需求。据研究,07年及以前120平以上大建筑面积户型是无锡楼市的主力供给户型,如果按照5000元/平的单价计算,套总价在60万以上,这在一定程度上限制了市场的刚性需求。

第三、开发成本增加。据统计,07年超过起拍价拍卖成功的土地,平均每宗超出起拍价部分是06年的6.4倍;随着建筑行业不断的规范及人们对居住要求的不断提高,房屋本身的建筑成本增加幅度较大。

第四、行业助推。07年全国楼市呈现火热的市场态势,对于无锡楼市,这是一种行业促进。

第三部分  太湖广场板块房地产市场分析

1、最新土地情报

本案附近土地成交情况

地块编号:锡国土2007-46

地块名称:电瓶厂地块

所在行政区:南长区

地块位置:地块位于太湖大道与通扬路交叉口的东南侧,北至太湖大道,西至通扬路,东侧以自然河道为界,南侧与清名新村相邻。

土地用途:商业、办公、娱乐、住宅

土地建筑面积:34258.1㎡

容积率:<3.0-3.5

绿地率:大于30%

供地条件:净地

出让年限:住宅用地70年、商业用地40年,其它用地50年

受让方:上海鹏润房地产开发有限公司(国美电器集团下属地产公司)

成交价格:58500万元

楼面地价:5692元/㎡

挂牌日期;2007-10-20

2、太湖广场板块主要在售个案调研(由于某种原因,图片略)

无锡世贸中心

投资兴建:无锡世界贸易中心有限公司

售楼处:太湖广场市图书馆9楼

工地位置:太湖大道与清扬路交叉口东南角

销售热线:81800001

总规划户数:487套(一期)

基地建筑面积:55568M2

总建建筑面积:253000 M2(137565 M2)

建筑形态:一期酒店式公寓及会展中心,二期甲级写字楼

在售户数:40套

售出户数:16套

去化率:28%

停车位:1900

主力建筑面积:3室2厅2卫160 M2、190 M2、240 M2

平均单价:14000/ M2

公开日期:2008.1

简  述:无锡世界贸易中心位于江苏省无锡市太湖大道 ,是一项综合商业项目,包括1座五星级的商务酒店,建筑建筑面积3.5万平方;服务式公寓楼,建筑建筑面积9.8万平方;写字楼,建筑建筑面积6万平方; 1座交流中心,建筑建筑面积2.7万平方;商业用房,建筑建筑面积1.5万平方;1座世贸中心,建筑建筑面积1.5万平方;一个地下体车场,建筑建筑面积6万平方,设有1900个车位,总建筑建筑面积为30万平方。项目总投资17亿元。 2006年8月月下旬,无锡世贸中心项目一期工程已办理建设工程规划许可证,即将进入开工建设阶段。该项目地处清扬路与太湖大道交叉口东南侧,此次开工的一期工程为四幢酒店式公寓大楼,建筑层数24至33层。总建筑建筑面积为137565平方,其中地下车库21880平方。该项目建成后将成为太湖广场地区的重要景观建筑之一,为太湖广场地区增添了新的亮点。2008年1月份,一期56套公寓房试销,在行业成交低迷的状况下,达到了30%的销售率,市场反应较好。

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3、板块综合分析

[环境分析]:太湖广场板块位于无锡市南长区,属城市副中心区。 “无锡客厅”太湖广场, 建筑面积67万平,是天安门广场1.5倍大,融湖岛景区、生态公园、市图书馆等诸多胜景为一体、东接无锡人民大会堂,西临京杭大运河,向右紧邻京杭大运河。是无锡政治、文化CBD中心。地理位置极佳,风景优美。规划中的依燕莎中心:北京十大商区燕莎中心大举进驻无锡,联手世贸中心、深圳贸业百货创无锡CBD。公交线路有5、23、24、27、105、81、67、75、85路等,交通十分便捷.。2005年至今,吸引了近200亿的庞大资金,在五年内太湖广场周边的百建筑将不少于30幢,标志性建筑有“无锡茂业城—万豪国际大酒店”、“无锡世贸中心”、“凯燕环球中心”.

[业态分析]:太湖广场CBD板快:一般说来,从优化城市功能与商务资源配置来说,一个城市的CBD只能有一个,中心区CBD的说法一直延续到政府前几年的城市功能规划文本中,但随着无锡最大的市民广场-太湖广场设置在南长区,以及政府行政职能的逐渐南移,南长CBD的提法在05年开始随着""以及"太湖明珠数码大厦"的推广逐渐成为新闻热点话题,最终随着凯燕环球中心.世贸中心.茂业城.九龙仓等高端商业办公地产项目的推进,南长CBD而最终完成了从概念到城市功能的演变.从最近城市规划可以看出,南长区与滨湖区将承载无锡高端服务业功能的使命.尤其南长区,从市长亲自参加九龙仓项目奠基可以看出,太湖广场周边高端城市综合体商业项目,是政府倾力打造城市高端服务业的希望所在.

 [价格分析]:太湖广场板块写字楼基本代表了无锡的高档办公用房,写字楼市场价格在15000元/M2左右;酒店或公寓装修豪华,档次较高,包括“茂业城”、“ 凯燕环球中心”都是五星级酒店,一般精装修酒店或公寓售价在18000元/M2左右;精装大堂,室内毛坯的酒店式公寓售价在14000元/M2左右;普通住宅房售价在8000元/M2左右。

[去化分析]:对于具有代表意义的凯燕环球中心商务行宫来说,最初每平方超出万元的价格,很多人曾质疑。但几个月过去后,一期350套房,97%售罄的网上合同备案记录却让人不得不称奇。二期现已销售达97%,购买凯燕环球中心的绝大多数业主都是看中了世界十大酒店凯宾斯基的品牌、太湖广场的地段以及未来的回报前景,占有了地利与人和,太湖广场的地利优势自不必说,大家都知道,在人和方面,得到了德国凯宾斯基饭店的加盟,更得到一大批高端业主的认可和欣赏。所以整个项目的去化较快。

刚刚入市的“世贸中心”试销期,仅推出56套高档公寓,在无锡楼市行业成交低迷的1季度内,依然达到了30%的市场去化率。茂业城的“万豪国际酒店”也在1季度达到了31%的去化率。

相信借助品牌的力量和板块的吸引力,包括未来将大量上市的“世贸中心”及刚刚动工的“九龙仓”项目,在未来的竞争中都能取得较好的销售成绩。

[客源分析]:本板块已售中70%的客户都是无锡的私营业主、企业老板,还有一部分是看中板块儿良好收益前景的投资客户。

[利多利空分析]:略

第四部分:销售价格预期分析(略)

比较常用的做法是数学模型定价法和市场定价法。一般的,数学模型定价的结果比较保守,市场定价法与定价者的经验有较大关系。具体方法请来电咨询。

第五部分:可行性分析

主要通过资本金利润率、现金流等财务指标,以帮助客户在拿地前提供具体的数据支持。

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