二、无锡楼市成交分析—量跌价升

1、房地产市场供应情况

2008年4月全市七区商品房批准预售建筑面积为66.16万平方,比上月增加16.428万平方,环比增长33.04%,与去年同期相比供应量增加23.563万平方,同比增长47.61%,其中主要为经济适用房新增供应量较大,不含经济适用房新增供应量比上月有所下降;商品住宅批准预售建筑面积为62.59万平方, 同比增长48.78%,环比增长32.61%。

按各行政区商品房批准预售情况看,本月滨湖区的商品房新增供应量最大,占总供应量的65%,其次是新区,占比16%,北塘区、惠山区、锡山区分别占9%、7%、3%,南长区和崇安区本月没有新增供应量。

2、房地产市场成交分析

本月住宅商品房成建筑面积228514.92平方,比上月减少28674平方,月环比下降11%;同比减少210785平方,降幅48%。成交价格比上月增长578元/㎡,增幅10%;同比增加1404元/㎡,增幅29%。市场在三月份经过短暂的回暖之后在四月又一次进入小幅度下降的主要原因有:

1、政策原因。政府在以后会陆续加大保障住房建设的力度,经济设用房和廉租住房会在今后一段时间内陆续加大供应力度,因此导致广大民众持币观望愿望浓厚。

2、假期效应。5.1假期即将到来,许多楼盘虽没有明确表示要降价,但根据往年,在这个季节开放商会有较多的优惠促销活动。通过一段时间的宏观政策调控,开发商和消费者的博弈更加明显,同时实际成交价格的下降,致使购房者感到行业降价的开始,更多的人参与其中等待更低的价格。

3、货币政策和财政政策在四月份继续显现。通过去年下半年以来一系列的政策调控,广大投机着被挤出市场,市场以刚性需求为主,刚性需求的价格弹性大,CPI的持续高涨使许多消费者将资金转移到了基本生活消费上面,暂时放弃了购房计划,有效需求下降。

3、成交量时序趋势分析

从上图可以看出,无锡房地产市场呈现周期性波动,大概可以分为三个波动周期,2007年1-3月中旬为一个波动周期;2007年4-9月份一个波动周期;2007年10月份-2008年3月份为一个波动周期。

第一波动周期2007年1-3月中旬;一月份2007年第一次宏观调控开始,存款准备金率上调0.5%,2006年制定但没有很好执行的税收政策在2007年一月份开始执行,这两个政策一出台,民众看出政府调控房地产市场的决心,对房地产的市场发展预期普遍降低,市场处于观望阶段,成交量急速下降。但经过一个月的发展,在房地产宏观调控政策中已经产生抗体的无锡房地产市场又一次开始复苏,民众普遍抢在下一轮调控之策出台之前购置房产,虽然在2月份又一次上调存款类准备金率,3月份上调利率,但政策效应在这一阶段并没有完全显示出来,市场回暖。

第二波动周期2007年4-9月份:4月份中央两次上调存款类准备金率,7月、8月、9月每个月都有政策出台,三次上调存款准备金率、两次上调利率,政策出台密度和强度罕见,1-4月出台的金融政策效果在这一阶段业开始显现,金融政策的累计效应在这一阶段显示,投资商和投机商市场操作开始谨慎,民众和开发商的博弈开始,虽有小的波动但市场基本保持平稳,政策对无锡房地产市场影响相对较小。在这一阶段市场没有大的波动主要是因为无锡房地产本身的特点决定的,无锡房地产主要以刚性需求为主,在第一个阶段已经将众多投机者挤出市场,因此,市场发展比较平稳,没有出现大起大落,这一阶段市场基本保持平稳状态。

第三个波动周期2007年10月份-2008年3月份:9月27日,央行和银监会出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,规定“对购买首套自住房且套型建筑建筑面积在90平方以上的,贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。这一政策的出台,使得无锡房地产市场需求完全进入理性化阶段。压制了众多投机需求和改善住房的再次购买需求,市场进入新一轮的下跌时期。在这一阶段天灾也是楼市成交量下降的主要原因之一。2月份是中国传统的春节假日,天气逐渐变好,一定程度的刚性需求刺激楼市开始回暖,这一状况一直延续至今。