出    处:益房研究中心

作    者:白杨青柳

联系电话:0510-82731685

2008.4.8

目   录

一 、市场动态及房产要闻

1、无锡楼市动态

2、时政要闻

3、市政规划

二、无锡楼市成交分析

1、成交总量概述

2、成交趋势分析

3、业态成交分析

4、各业态主力户型成交分析

5、成交户型分析

三、各行政区域成交分析

1、区域成交分布分析

2、区域成交业态分布图

3、区域业态、户型成交分析

四、成交价格分析

1、区域成交价格排名分析

2、历史成交价格趋势

五、销售排名

1、销售排名(按成交建筑面积)

2、销售排名(按成交数量)

一 、市场动态及房产要闻

1、无锡楼市动态

*商品房合同网上备案系统每日数据统计:

(注:本文所有指标均不含经济适用房相关数据)

本月商品房成交2924套,较去年同期下降425套,降幅达13%。

本月商品房成交总建筑面积34.04平,较去年同期下降4.68万平,降幅达12%。

本月商品房成交总金额20.11万元,较去年同期增涨0.04万元,涨幅达0%。

本月商品房成交单价6032元/平,较去年同期增涨849元/平,涨幅达18%。

简    评:从本月市场的表现来看,无锡楼市继续回暖的同时,成交价格在装修程度非差异化的状态下停滞不前。据益房网业务员反馈的消息,许多楼盘利用节假日搞不同程度的促销活动,尽管促销的手段不同,但实际成交价格较前段时间有明显的降价趋势。这反映出在行业不景气时,发展商和购房者之间的对抗中,发展商对市场的信心开始动摇。

特  征:

Ø        本月日均成交10296平,成交量在9000-12000平之间的8天;9000平以下的10天;12000平以上的13天。由图示看出,每日成交量变化幅度较大。

Ø        本月成交均价6032元/平。5700-6300元/平之间的11天;5700元/平以下的11天;6300元/平以上的8天。图示看出每日成交均价变化幅度较大。

2、时政要闻

Ø        江苏今年将新建经济适用房51966套

江苏省政府将“全省新增廉租住房1.2万套,新增经济适用房4万套以上”列入了2008年度工作目标。为确保任务完成,省建设厅、发改委、财政厅、国土厅、民政厅等五部门近日联合发出通知,将住房保障目标分解到了13个省辖市及其所辖县(市、区)。根据目标分解方案,全省各地总计将新增廉租住房12016套,开工建设经济适用住房51966套,高于省政府2008年工作目标。五部门还规定了一系列确保完成任务、加强住房保障的配套措施。

Ø        南京4月住宅成交量再度下滑 可能长期僵持

据南京网上房地产公布的4月楼市成交状况,南京商品住宅仅成交4429套、49.3万平方,相比3月有所下滑。业内人士称,目前观望气氛较浓,市场可能进入一种长期僵持状态。

在一二月楼市销量下滑后,南京楼市住宅成交量在3月一度上升,达到4859套、49.8万平方。但4月成交量又出现回落,与3月相比,成交量、销售建筑面积分别下滑8%和1%。与去年的“金三银四”成交八九千套相比,已经大幅缩水。

Ø        深圳部分贷款炒房者被套牢月供达二三十万元

深圳金地梅陇镇二期商品房价格半年缩水40%的事件,可以说是当下深圳楼市价格大跌的最典型案例,2008年3月下旬,200多位购买了深圳金地梅陇镇二期商品房的业主,在完全不同的两个销售价格面前,集体向开发商提出了索赔的要求.

Ø        专家称广深莞等城市房价仍有下探空间

首个缩水版的五一长假昨日结束,广州、深圳、东莞、佛山、中山、珠海六城楼市,也经历了9·27新政后最具人气的看楼高峰。不过,以此认定珠三角楼市开始回暖为时尚早,下半年楼价仍有下探空间。

「人气」价格让利激发人气

价格是最大杀伤力,今年五一体现得格外明显。

价格让利,再加上各种促销活动,珠三角六大城市的看楼热情被彻底激发,彻夜守候开盘、排队看样板间、挤爆房产交易会等“绝迹”举动再现市场。

「成交」交易平淡仍待回暖

人气上去了,但长期观望所形成的惯性,让多数城市的成交仍然平淡。

佛山、东莞、珠海也没有成交特别火爆的明星盘,专家认为,整个珠三角楼市回暖还为时尚早。

「后势」穗6万新货将引发价格战

成交量是楼价的重要支撑,在今年五一成交未大幅上扬的情况下,广深莞等城的楼价仍有下探空间。

和往年相比,今年是广州货量最大的一年,2-4季度预计有6万套新货面世,加上五一的余货,开发商销售压力不小,而为抢占市场份额,各大项目之间难免引发价格战。接着来看深圳,该市房地产研究中心副主任王锋在春交会一次论坛上提醒开发商,不要指望房价在节后马上可以反弹起来,该市社科院城市营运研究中心主任高海燕甚至直言,五一实际成交量没有明显上升,说明了开发商的降价还远远不够,回暖只是假象。再来看东莞和中山,均有业界人士指出,楼价尚未站稳,2008年下半年,不断探底的房价仍是发展商和消费者最关注的主题。

二、无锡楼市成交分析—量增价跌

1、相关综述 

Ø        本月,无锡楼市成交量继续增涨,但环比07年同期下降13%,原因有:

客观原因一:2003-2007年未开发土地较多,2008年楼市供给量增幅较大,市场供给量充足。

客观原因二:区域市场成交方面,本月价格相对较低的惠山区成交量占无锡楼市主导地位,成交建筑面积占市场总量的42%,而价格相对较高的滨湖区和崇安区成交量所占比例较上月下降。

主观原因一:连续2年的宏观调控,在2008年初,媒体报道了万科在全国许多大中城市降价售楼的消息,这无疑给购房者一个等待的理由,许多购房者开始观望。

主观原因二:许多楼盘虽没有明确表示要降价,但优惠促销活动较往年明显增加很多。在不考虑装修级别的情况下,实际成交价格有所下降,致使购房者感到行业降价的开始,更多的人参与其中等待更低的价格。

Ø        成交价格继续下降,降幅达3%

锡城楼市对政策调控的敏感度首先表现在房价的涨幅降低,自2007年12月成交价格止步高速增涨以来,连续3个月成交价格增幅在50元/平以下,继上月成交价格下降2%以来,本月跌幅再次达到3%。本月价格下降的主要原因是低价区域成交比例增加、高价区成交比例降低及行业试探性降价。

Ø        各行政区域成交量有不同程度增幅

本月,区域成交量绝对数来看,崇安、南长、北塘均低于15000平;锡山区成交量较上月增加;新区、滨湖在40000平左右;惠山区成交量远远高于其他各区,成交量达到117000平以上。相对数来看,惠山区依然主导着市场,成交建筑面积占总量的42%;新区较上月下降3个百分点;滨湖较上月增加3个百分点;其他区域占总量的10%以下,成交套数相对数基本与成交建筑面积相对数相同。综合说明本月惠山区领跑无锡楼市主流。

Ø        区域成交单价呈4级台阶式下降态势

特高价区(10000元/平以上)—南长区、崇安区、北塘区。

高价区(7500元/平左右)—滨湖区。

低价区(5600元/平以下)—新区、锡山区、惠山区。

2、成交量时序趋势显示:成交量连续4个月持续下降

成交量时序发展有以下特征:

Ø        近15个月中,月度成交量(建筑面积)众数基本在38-46万平之间。

Ø        近15个月中,月度成交量(套)众数基本在3000-4000套之间。

Ø        07、08年2月份和08年3、4月份为变异值,远低于众数的范围。

自2007年11月以来成交量连续4个月持续下降,2月成交量下降幅度最大,如果说2月份以前是合理回落的话,2月份成交量降幅已超出正常的范围(30%-50%的降幅)。3月份成交量增涨是可以肯定的,但08年增长的幅度已低于正常的范围(80%-110%的增幅),说明2008年2、3、4月的变异值是由于非正常因素造成的,具体原因已在上文做了阐述,在此不再雷同。

各时期成交量特征:

 详细报告请致电0510-82731685或13771528796