一、总量概述—成交量降幅达45%

关于房地产宏观趋势的判断,本站在07年研究报告中提出了“07年政策年,08年执行年”的评述,事实表明,随着国家宏观力度的不断加强,房地产行业已步入调整期,无锡楼市受到的冲击力度也较大,表现在08年上半年成交建筑面积同比07年上半年下降26%,环比07年下半年下降42%;成交套数同比下降31%,环比下降45%。

自2007年第4季度房管局在“万科魅力”现场举办的精装修房发展论坛会后,精装修房的市场供给量倍数增加,在一定程度上带动了市场价格的上涨,08年上半年成交均价6007元/平,同比去年同期上涨24%,环比去年下半年上涨17%。当然,精装修房只是价格增涨的原因之一,07年供销两旺的市场惯性延续到08年楼市,更多的表现在房价上涨;此外,宏观调控初期,大部分房地产开发商对市场乐观的预期并没有太大改变,这也是价格上涨的原因之一。

二、成交量、价趋势--成交价格波动上涨

07年无锡楼市成交价格基本呈直线上涨趋势,而08年上半年成交价格则呈曲线上涨趋势,时序量变方式的不同说明无锡楼市已经受到宏观政策的影响而悄然变化。

08年上半年无锡楼市月均成交2313套,较上年同期下降41%,月度数量变化幅度较大;月均成交29万平,较去年同期下降36%,自2月份起呈曲线上升趋势。

一般情况下,楼市成交有一定的规律,9-10月份是每年成交量最多的时候,其次是3-5月份。08上半年无锡楼市成交量时序图表现出的趋势不同于以往的规律,2-4月份楼市处于低迷的成交状态,成交建筑面积低于26万平,5-6月开始复苏,尽管不及去年同期,但总算保持在32万平以上。

三、区域成交分析—惠山、滨湖成交占比55%以上

与去年不同的是新区成交量占比减少,惠山和滨湖成交占比增涨。上半年,仅惠山和滨湖成交量占比可达锡城楼市总量的55%以上,而06-07年占比较大的新区,上半年仅有15%左右的市场份额。结合年初对土地储备量的统计,滨湖区土地储备占比达32%,综合说明,滨湖区将*无锡楼市发展的新方向。

四、业态成交分析

成交的各业态中,住宅占比达75%左右,办公成交占比依然较少。商业成交占比较去年第四季度增加10个百分点。

随着从紧政策的不断出台及政策执行力度的不断加强,房地产从业者开始直面比05年更加严酷的楼市寒冬,先是广州、深圳、上海等地的二手房市场受到重创,继而波及到其他城市的二手房及新房市场,一时间,有价无市的行情似乎为大多数民众所认同。研究表明,对于行情的变化,长三角比珠三角要迟滞一段时间。本轮调控再次验证了这个结论,在上年底珠三角房地产发生较大变化之后约一季时间,无锡楼市对住宅的投资需求极速下降,与去年第四季度相比,住宅成交量无论绝对数(平均值)还是相对数,都有较大的降幅,占比降幅达11个百分点。

相对来说,办公、商业等经营性产品的投资价值凸显了出来,成交量、价平稳发展。虽然无锡写字楼供销市场有点乱,纯写字楼供给较少,相关配套产业发展还有待完善,但随着经济的不断发展及城市综合吸引力的不断增强,对办公房潜在的市场需求是巨大的,世贸、九龙仓、茂业等知名房企正是看好了这点才落户无锡。专业市场商业和城市综合体商业成为08年无锡商业的主题,包括“五洲国际”、“高力汽车博览城”、“金泰国际”等的商业项目都取得了不错的营销业绩,相对这些项目,部分乡镇居住配套商业房的销售却是举步维艰。

五、户型建筑面积成交分析

1、普通住宅

本统计期内,普通住宅建筑面积分布最大变化有:60-90平之间小户型的高层和小高层占比增加;90-120平之间中等户型占比增加;140平以上大建筑面积户型占比减少。

07年及以前的无锡楼市对户型建筑面积的需求大多不受购房者自己的意愿支配,而与市场供给有较大的关系,主流供给户型以大建筑面积为主,二房户型大多在100平左右,三房户型大多在120平以上。随着政策执行力度的加强及开发商逐渐对消费者研究的深入,针对中低收入者的小建筑面积户型开发逐步增多,诸如70-80平的精品2房,100-110平的紧凑3房等,这些户型推出之后,备受中产阶级的青睐,取得了较好的营销业绩。

2、别墅住宅

锡城别墅物业主要分布在滨湖区,惠山、锡山和新区有少量,其他区域基本无别墅物业。本统计期内,滨湖区别墅物业占比80%,其中300平以下的套占比达65%。200-300平之间的多为连排、双拼或叠加等别墅类型,相对独幢而言,这种别墅比较经济,并且能够满足人的社会荣誉感,因此,比较容易为金领阶层、乡镇企业主等群体所接受。

3、办  公

本统计期内,商业配套的办公用房占了很大部分,代表项目有“金太湖国际”热销户型在40-55平之间,“ 江苏长江国际机电五金城”热销户型在60平左右和130平左右。

热销的混合办公项目主要有“天诚大厦”、“凯燕环球中心”、“中威国际公寓”、“ 华邸国际大厦”等,其中“凯燕环球中心”、“中威国际公寓”以灵动办公创意立项,热销户型在55-80平之间,该户型使用功能较全,可住可商,由于其出租较为方便,所以博得投资者的认同;其他楼盘户型较大,多在100平以上,使用功能的定位基本是办公。

综上所述,60-100平之间多功能办公房和100-150平之间纯办公房是08上半年办公房的主力成交户型。

4、商  业

本统计期内,“高力汽车博览城”、“五洲国际装饰城”、“金太湖国际”、“光隆大厦”、“湖畔花园”套占比达85%。据此,对无锡08上半年商业房地产市场的研究,主要是对这几个楼盘户型结构的分析。

从成交数据统计结果来看,“五洲国际装饰城”热销的户型较小,主要在19-40平之间;“高力汽车博览城”的热销户型主要有22平、32平、40平、52平、89平、91平、101-105平;“金太湖国际”热销户型主要在30-42平和65-90平之间;光隆大厦热销户型主要在20-30平和70-80平;湖畔花园由于是配套商业,所以套建筑面积较大,热销户型在100-120平之间。

由此可以看出,主要热销楼盘的热销户型大多在100平以下,占比达83%,其中40平以下商铺由于其投资总价低,收益灵活等因素,使得普通市民投资商铺成为可能,备受市场青睐,本统计期内,成为商业房的主力成交户型。