■每周焦点:本周锡城楼市成交量涨价跌。
1、成交量:本周商品房成交679套,环比上周上涨270套,涨幅66%。成交建筑面积68091.31平方,环比上周上涨25624.81平方,涨幅60.34%。商品住宅成交549套,成交建筑面积为60528.7平方,商品住宅成交量涨幅56.63%。
2、成交均价:本周商品房成交均价5545元/平方,环比上周下跌1.55%。商品住宅成交均价为5088.6元/平方,成交均价环比上周下降4.72%。 
1、成交分析:本周商品房成交套数、成交建筑面积上涨。
如上图所示:本周商品房成交套数679套,涨幅66%;商品房成交建筑面积环比增加25624.8平方,涨幅60.34%。
(1) 区域成交:本周七个区域成交建筑面积均上涨
本周成交建筑面积上涨最大的是南长区和锡山区,具体如下所示:
南长区:本周成交建筑面积3889.92㎡,环比上涨2818.38㎡,涨幅为263.02%,成交量占比6%;
锡山区:本周成交建筑面积5976.64㎡,环比上涨4323.3㎡,上涨幅度为261.5%,成交量占比9%;
新区:本周成交建筑面积19586.57㎡,环比上涨8103.41㎡,上涨幅度70.57%,成交量占比29%;
惠山区:本周成交建筑面积24123.43㎡,环比上涨8574.56㎡,涨幅为55.15%,成交量占比35%;
北塘区:本周成交建筑面积2099.4㎡,环比上涨713.61㎡,涨幅51.49%,成交量占比3%;
崇安区:本周成交建筑面积3647㎡,环比上涨808.89㎡,涨幅为28.5%,成交量占比5%;
滨湖区:本周成交建筑面积8768.35㎡,环比上涨282.66㎡,涨幅3.33%,成交量占比13%;
(2)业态成交:高层以及多层为主要成交业态
本周各业态成交建筑面积均上涨,商业用途涨幅最大,成交占比最大为多层,具体如下:
商业:本周成交建筑面积6361.37㎡,环比上涨3821.65㎡,涨幅150.48%,占成交量的9%;
高层:本周成交建筑面积20414.27㎡,环比上涨7392.13㎡, 涨幅56.77%,占总成交量的30%;
小高层:本周成交建筑面积16431.07㎡,环比上涨4995.23㎡,涨幅43.68%,占成交量的24%;
多层:本周成交21537.7㎡,环比上涨8798.07㎡,涨幅69.06%,占成交量的32%;
别墅:本周成交建筑面积2145.66㎡,环比上涨927.48㎡,涨幅76.14%,占成交量的3%;
办公:本周成交1201.24㎡,环比上涨103.6㎡, 涨幅9.44%,本周成交占比为2%。
(3)本周南长区均价最高,北塘区、滨湖区成交均价下降
成交均价:本周商品房成交均价为5545元/㎡,环比上周下跌1.55%。
崇安区:本周成交均价9053元/㎡,环比上涨19.19%。本周崇安区成交量较高的有金可东方水榭和金科观庭。
南长区:本周成交均价9536元/㎡,环比上涨23.07%。成交主力是清扬御庭以及人民西路的百脑汇科技大厦。
滨湖区:本周成交均价为7282元/㎡,环比下降9.28%。本周万达广场C区再次成为区域成交主力,其它成交量较高的楼盘有山语银城、万科城市花园一区、顺驰•天鹅湖。
北塘区:本周成交均价为5310元/㎡,环比下降57.93%。本周隆泉园是区域成交主力。
新区:本周成交均价4754元/㎡,环比上涨9.34%。新区本周占最大比例的销售楼盘是明园,共成交85套;长江国际雅园、唐明东园、万科家园、东鼎家园也都取得了不错的销售成绩;另外商业性质的楼盘五洲国际工业博览城也销售见好,共销售37套。
锡山区:本周成交均价5411元/㎡,环比上涨10.26%。本周锡山区主力销售楼盘依然为隽府园二期高层和春江花园三期。
惠山区:本周成交均价4436元/㎡,环比上升5.02%。惠山区洛城•德院,洛城•橙园以及天一城一直保持不错销售成绩,但本周成交主力被理想城市花园和奥林匹克花园取代,商业用途销售最高的楼盘为无锡五洲装饰城。
(4)商品住宅成交:本周120-140平左右户型成交量下降。
本周商品住宅成交549套,各种户型成交套数均比上周增加。60平方以下户型本周成交占比4%,上周占比仅为1%;60-90平方之间的户型特别受欢迎,占比36%,成交套数为200套整;90-120平方以上的户型成交146套,占比27%;120-140平方之间的户型成交105套,占比19%,占比较上周减少6%;本周140平方以上户型成交占商品住宅户型成交比例的14%,所占比例同上周变化不大。
2、典型个案楼盘排行榜:
■ 热点新闻回顾
地产商拿地热情下降 北京楼市再遭遇土地流拍
“覆巢之下,焉有完卵?”当深圳、广州等地的房价下跌愈演愈烈之时,北京的房地产市场也在经历寒冬。
当众多房地产商将上半年低迷的成交量寄希望于“金九银十”的时候,从深圳、广州到上海、杭州,房价“迫降”潮由南至北蔓延,连北京楼市也彻底松动。
“北京楼市进入到调整期,房价下调、成交量减少、房地产商资金量日渐紧张等”。中信证券研究员王德勇说道。
惨淡的“十一黄金周”
上半年的低迷成交量之后,9月份和10月份是原本是楼市的“黄金时段”,每年“十一黄金周”期间均会出现供销两旺局面。但是,在楼市走势看跌的大背景下,今年北京楼市“十一黄金周”交易量大建筑面积萎缩。
北京房地产交易管理网的数据显示,北京“十一黄金周”期间交易量同比下降72% 。9月29日到10月4日期间,北京商品住宅期房签约量仅有412套,日均签约量69套。“十一黄金周”期间只有9月29日的签约量超过100套,其他几天的商品住宅期房签约量均不及百套。此签约量比今年春节及“五一”等的签约量均有所下降,比去年“十一黄金周”的签约量更是大建筑面积下滑。统计数据显示,去年“十一黄金周”期间住宅日均签约量为246套,今年则比去年同期下降了72%。
各家房地产商为了回笼资金纷纷出台降价政策,然而降价幅度似乎并未使冷淡的市场有所回暖。
远洋地产在售的五个项目都有不同程度的折扣,折扣最大的当属远洋山水三期——远景阁。远景阁曾一次性推出100套100—147平方的二居和三居特价房,最低折扣达到惊人的6.3折,原来均价16000元/平方的房子打完折约11000元/平方左右,足足降了5000元/平方。
位于管庄附近的远洋一方也打出8.5折的优惠,但是据知情人士透露,虽然折扣打的不少,但是成交量依旧很低。
此前曾有媒体一度爆出万年花园的楼盘疯狂打折至4.8折,然而万成花园售楼处的一位工作人员却对此说法给予了否认。
逐渐减少的成交量使房地产商们的资金链瞬间紧张了起来。
遭遇多次流拍
与去年开发商疯狂高价买地行为形成鲜明对比的,是今年北京市场所遭遇的土地流拍。
10月8日,大兴康庄限价房一期用地在北京市国土资源局拍卖厅遭遇流拍,当时参与投标的三家房地产商分别是北京京南住房开发公司、北京住总房地产开发公司、北京大兴城镇建设综合开发公司,由于这三家公司报出的投标价格均低于招标底价,因此最终流拍。
这已经是北京第三块流拍的限价房地块。
“现在已经很少有圈地的房地产商了。”中信证券研究员王德勇告诉记者,“房地产商资金链紧张,而且也由于房地产商自己就不太看好目前的市场,因此今年流拍现象很普遍。”
来自国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示,今年上半年全国土地有接近50%都是以底价成交收场,更有10%左右的土地遭遇流标流拍。
房地产商购地热情降低,而且受到宏观调控政策及第三季度奥运相关限制措施等因素影响,北京市房地产市场主要指标出现下降趋势。根据北京市统计局,国家统计局背景调查队9月19日发布的消息,1至8月,北京房地产开发投资呈现自2004年以来首次负增长。
1至8月,北京市完成房地产开发投资1025.3亿元,比上年同期下降3.4%。其中,8月份当月仅完成房地产开发投资68.7亿元,与上年同月完成159亿元相比,下降了56.8%。
会有次贷隐患产生吗?
去年8月份美国次贷危机全面爆发,延宕至今已14个月之久。这场危机肇始于美国房市泡沫破裂,并随房市继续向下探底而呈逐步升级和扩散之势。越来越多的人相信中国的房地产特别是住宅市场存在大量泡沫,房价的不断下跌是否会引起美国式次贷危机?
今年上半年,银监会主席刘明康在接受媒体采访时曾说过,中国不会产生美国式次贷危机。中央财经大学金融学院教授、证券期货研究所所长贺强教授也在接受记者采访时认为,中美情况不同,中国不会产生美国式次贷危机,但是要注意风险。
并且他认为整体的情况并没有下跌,只是深圳有些下跌,其他几大城市房价还在涨,但是有房无市。去年和今年上半年涨幅比较大,即使目前在跌,也跌不到去年的水平,但是要防范跌幅过大,否则对银行将产生进一步的风险。
“到了2008年,全中国的房地产开发商集体缺钱。在缺钱却又没有别的出路的情况下,只能被逼无奈走到价格战这一步了。”这是soho中国董事长潘石屹博客中的一句话。
成交量的不断减少是否真的要走向“价格战”?贺强认为,现在就看房地产商能不能挺得住了,现在贷款利率下调,如果房地产商能挺过去还行,挺不过去价格就要下跌。
很多房地产商在寻求政府“救市”,在等待银行和政策“松绑”,以帮助房地产商们过冬,但是王德勇认为“无论政府救不救市,对于楼盘的价格都要跌,至少要下跌20%-30%”
房市低迷 广州持续供地
尽管目前房地产市场低迷,但广州市国土房管局新闻发言人已表示,广州不会停止供地,否则未来两三年又有可能出现土地供应紧张导致房价上涨的现象,根据计划,今年广州最少要出让2.5平方公里的住宅用地。昨日,受越秀区人民法院委托,广州市国土房管局发出公告,将于11月6日拍卖一块在册烂尾地——用地建筑面积仅为1823平方的湛塘路60-70号、司马巷2-8号、镇龙西6-10号地段地块。而近日广州市还推出一块位于萝岗区天鹿南路以东、牛头山南麓的用地建筑面积近43万平方的住宅巨无霸地块,起价仅4.2亿元,11月12日进入最终现场竞价环节。
越秀区烂尾地:
住宅楼和办公楼已封顶
湛塘路60-70号、司马巷2-8号、镇龙西6-10号地段烂尾地块总建筑建筑面积9060平方,目前地上的1栋9层住宅楼和1栋6层办公楼均已封顶,正使用临水临电,室内毛坯,大部分被拆迁户已自行进入住宅楼居住,住宅楼现场退缩位置尚有两间房屋未拆(产权人已自行使用住宅楼的两个套间),地块内有部分房屋未办理产权调换手续,办公楼地下室未按规划要求建设。
市国土房管局表示,住宅楼已处理建筑面积包括实际回迁建筑面积约6006.53平方,中国包装进出口广州公司已分配职工的514.8平方,已售盐业公司146平方(已办合同备案)以及经原东山区法院拍卖409.77平方(具体以实际发生为准)。因此,这块烂尾地的起叫价很低,仅636万元人民币。
同时,市国土房管局明确,项目收尾工程建设费用、完善水电及办理产权费用等在成交后由竞得人负责,竞得人须负责出让地块所有的拆迁遗留问题,其中引起的一切纠纷均由竞得人自行处理。此外,竞得人还要支付拍卖涉及的公告费及交易服务费。
萝岗区住宅地:
中小户型至少1893套
广州市推出的萝岗区天鹿南路以东、牛头山南麓地块用地建筑面积高达429468平方,总建筑建筑面积≤79万平方,是广州近年来少见的住宅巨无霸地块。地块周围环境优美,依山傍水,交通方便,未来配套设施齐全,发展前景看好。地块挂牌出让起始价为4.2亿元人民币,楼面地价约为977元/平方,较近日萝岗区其他挂牌出让的住宅地块楼面地价要低。根据规划,以净用地建筑面积380492平方计算,套型建筑建筑面积90平方(含)以下的住房建筑面积所占比重须达到住宅开发建设总建筑面积的35%以上,并不少于1893套。
国土房管部门要求,自签订合同之日起,地块要在12个月内动工(打桩)建设,整个小区60个月竣工,如分期开发的,首期开发建筑面积不小于12万平方并要在2年半内竣工。此外,地块涉及约200户、约262栋总建筑建筑面积约62684平方房屋的拆迁、补偿、安置的费用和实施由竞得人承担,并在签订《土地出让合同》后24个月内完成。