■每周焦点:本周锡城楼市量升价跌。
1、成交量:本周商品房成交605套,环比增加192套,增幅46%,商品房成交建筑面积73481㎡,环比增加20459.36㎡,增幅44%。其中商品住宅成交500套,环比增加156套,增幅45%,成交建筑面积59838.9㎡,环比增加14839.03㎡,增幅33%。
2、成交均价:本周商品房成交均价6761元/㎡,环比下降686元/㎡,下降幅度9%。
■一周网上交易成交分析:
表一:全市商品房成交数据汇总表(7.6-7.12)
|
区域 |
成交 |
涨跌幅(%) | ||||
|
套数 |
建筑面积(㎡) |
金额(万元) |
均价(元/㎡) |
均价 |
建筑面积 | |
|
崇安区 |
38 |
3859.19 |
4227.63 |
10955 |
26 |
65 |
|
南长区 |
23 |
4336.82 |
6339.50 |
14618 |
38 |
72 |
|
北塘区 |
57 |
8635.89 |
6067.52 |
7026 |
30 |
381 |
|
新 区 |
159 |
17322.29 |
8780.10 |
5069 |
-32 |
67 |
|
滨湖区 |
95 |
12835.63 |
12896.22 |
10047 |
-4 |
-19 |
|
锡山区 |
46 |
5666.69 |
2565.41 |
4527 |
-1 |
-25 |
|
惠山区 |
187 |
20824.69 |
8800.68 |
4226 |
-2 |
99 |
|
总计 |
605 |
73481.2 |
49677.06 |
6761 |
-9 |
44 |
1、成交分析:本周商品房成交套数环比增加46%,成交建筑面积环比增加44%。
1、成交量:本周商品房成交605套,环比增加192套,增幅46%,商品房成交建筑面积73481㎡,环比增加20459.36㎡,增幅44%。其中商品住宅成交500套,环比增加156套,增幅45%,成交建筑面积59838.9㎡,环比增加14839.03㎡,增幅33%。
2、成交均价:本周商品房成交均价6761元/㎡,环比下降686元/㎡,下降幅度9%。
(1)区域成交:五区域成交量环比大幅上升,两区域环比小幅下降
本周商品房成交605套,环比增加192套,增幅46%,商品房成交建筑面积73481㎡,环比增加20459.36㎡,增幅44%。
成交建筑面积环比上升的区域有:
新区:本周成交建筑面积17322.29㎡,环比上升6976.28㎡,上升幅度67%,成交量占比24%;
崇安区:本周成交建筑面积3859.19㎡,环比上升1525.38㎡,上升幅度65%,成交量占比5%;
北塘区:本周成交建筑面积8635.89㎡,环比上升6840.65㎡,上升幅度381%,成交量占比12%;
南长区:本周成交建筑面积4336.82㎡,环比上升1810.38㎡,上升幅度72%,成交量占比6%;
惠山区:本周成交建筑面积20824.69㎡,环比上升10351.69㎡,上升幅度99%,成交量占比28%。
成交量环比下降的区域有:
滨湖区:本周成交建筑面积12835.63㎡,环比下降3044.6㎡,降幅19%,成交量占比17%;
锡山区:本周成交建筑面积5666.49㎡,环比下降1880.8㎡,降幅25%,成交量占比8%。
(2)业态成交:本周多层成交依然占市场主体,商业成交环比大幅下降
高层:本周成交建筑面积15150.98㎡,环比上升3391.49㎡,升幅29%,占总成交量的23%;
小高层:本周成交建筑面积13330.23㎡,成交量和上周基本保持平衡,占成交量的21%;
多层:成交量30354.49㎡,环比上升11815.34㎡,升幅64%,占成交量的47%;
商业:本周成交建筑面积3333.85㎡,环比下降2329.5㎡,降幅41%,占成交量的5%;
别墅:本周成交建筑面积1013.2㎡,环比下降420.8㎡,降幅68%,占成交量的29%;
办公:本周成交1314.58㎡,环比上升694.58㎡,升幅112%,占成交量的2%。
(3)成交均价环比下降9%,新区下降幅度最大,降幅达32%
本周商品房成交均价6761元/㎡,环比下降686元/㎡,下降幅度9%。
崇安区:本周成交均价10955元/㎡,环比上涨26%。崇安区上周的热销项目金科观庭本周成交并不理想,本周成交4套,本周崇安区成交主要以中山路办公项目为主。
南长区:本周以依然以14618元/㎡的均价*,环比上涨38%,本周万豪公寓、阳光城市花园成交依然比较理想,太湖东大道是本周南长区主力成交项目。
滨湖区:本周以10047元/㎡的成交均价排名第三,环比下降4%。本周蠡湖壹号继续热销,银河湾花园延续上周热销局面,本周成交建筑面积4932.82㎡,占滨湖区总成交量的38%。
北塘区:本周成交均价7026元/㎡,环比上涨30%,本周城西花园继续热销,阅山花园是北塘区本周主力成交项目,本周成交3084.92㎡,占北塘区总成交量的36%。
新区:本周成交均价5069元/㎡,环比下降32%。上周的热销项目长江国际雅园继续热销,本周成交主要以金润华庭项目为主,此项目本周成交9394.86㎡,占新区总成交量的54%。
锡山区:本周成交均价4527元/㎡,环比下降1%,本周诺卡花园继续热销,其他项目都有所成交,但成交占比不大。
惠山区:本周成交均价4226元/㎡,环比下降2%,本周苹果园是惠山区的主力成交项目,洛城·橙园、湖畔花城、复地新城、天力商业广场、无锡五洲装饰城等项目也取得了较好的销售业绩。
(4)商品住宅成交:90-120平方之间户型本周市场受宠
本周商品住宅成交500套,环比增加45%。90-120平方之间户型是本周主力成交户型,成交155套,环比增加46%,占比31%;120-140平方之间的户型成交111套,环比增加23%,占比22%;140平方以上的户型成交95套,环比增加9%,占比19%;60-90平方之间的户型成交131套,环比增加138%,占比26%;60平方以下户型成交8套,环比增加14%,占比2%。
2、典型个案楼盘排行榜:
|
排名 |
区域 |
楼盘名称 |
成交建筑面积(㎡) |
成交数量(套) |
|
1 |
新 区 |
金润华庭 |
9394.86 |
91 |
|
2 |
滨湖区 |
银河湾花园 |
4932.82 |
43 |
|
3 |
惠山区 |
苹果园 |
4018.48 |
38 |
|
4 |
新 区 |
长江国际雅园 |
3560.79 |
26 |
|
5 |
北塘区 |
阅山花园 |
3084.92 |
30 |
|
6 |
惠山区 |
复地新城 |
2799.8 |
25 |
|
7 |
惠山区 |
洛城·橙园 |
1958.87 |
14 |
|
8 |
惠山区 |
湖畔花城 |
1789.49 |
14 |
|
9 |
崇安区 |
中山路 |
1331.89 |
19 |
|
10 |
新 区 |
瑞城花园 |
1291.77 |
15 |
2、政经要闻
上海:从本月起 扩大廉租住房受益面
上海扩大廉租住房的受益面。从本月起,该市10个区的相关城镇居民家庭,均可到其户籍所在街道(镇)社区事务受理中心的专门窗口,按规定程序申请廉租住房保障。
自2006年12月起,上海在浦东、卢湾两区开展了扩大廉租住房受益面试点工作,将保障范围扩大到人均月收入低于500元的城镇住房困难家庭。2007年9月,在试点的基础上,又进一步将收入准入标准提高到人均600元,并在全市范围内推行扩大廉租住房受益面工作。由此,申请上海廉租住房保障的主要条件为:家庭人均居住建筑面积低于7平方(不含7平方),家庭人均月收入低于600元(含600元),家庭不拥有机动车辆、出租房屋和3万元以上金融资产等价值较大的财产和临时的较大财产收入。
外资占领中国房地产市场不是耸人听闻
本轮房价暂时下挫造成幻象,越来越多的人相信政府对市场细致的干预是弥补市场外部性所必须,但市场总有办法采用迂回手段解决问题,其结果不过是利益的又一次重新分配
谁的房地产?
针对房地产的这轮宏观调控,正确的做法是加强了政府的保障责任,公益性住房在一定程度上抑制了节节上升的房价。但硬币的另一面是,歧视性地打压房地产投资,政府之手越来越多地伸进微观房地产领域。
市场总有办法采用迂回手段解决问题。在国内的房地产市场,我们看到一系列不可解释的现象,就是市场自发的对应之策。
房地产资金来源成谜。本轮调控以来,房地产受到双重挤压,一方面受信贷紧缩的影响,房地产企业很难融资。另一方面,房地产企业的自有资金比例提高到35%,土地开发的周期受到严厉监督,房地产市场观望气氛浓厚,导致市场回款速度下降。直接后果是,房地产存在极大的资金缺口。令人奇怪的是,房地产投资比例却在上升,远远超过GDP的增幅。
根据国家发改委公布的2008年第1季度房地产市场运行报告的数据,今年第一季度全国房地产开发完成投资3544亿元,同比增长26.9%,增幅比去年同期加快6.7个百分点,高于同期固定资产投资增幅1.6个百分点。
据海通证券的研究,2008年1-5月资金来源的22.67%来自国内贷款,自筹资金占37.29%,其他资金约占38.41%,其他资金中的定金及预收款占23.5%,表明1-5月房地产资金来源中的定金及预收款基本与国内贷款所占比例相当。三者相加为83.46%,剩余资金16.54%只能来自于非公开的渠道。
最近房地产企业融资频频获批的消息,不能解释房地产资金来源。百亿企业债不能缓解房地产企业的燃眉之急。解决资金无外乎两个渠道,一是除银行以外的内地民间融资,二是救急的外资。
外资正在中国房地产市场坐收渔利,或者购置物业,享受日后房地产回暖后的溢价,或者以假股权真债权方式向内地房地产企业输血,获得高额债息。包括恒大地产、首创置业在内的多家地产企业近期通过引入外资的模式融得巨资,以缓解紧缩的资金链,共同开发旗下项目。保守估计,热钱为房地产开发商提供开发融资的年收益率至少在30%以上。如果这一估算属实,则外资收益将超过绝大多数国际一流投资公司的收益。
罔顾市场紧缩信贷的结果,不过是导致利益的重新分配,原来由国内金融机构独享,现在由外资分羹,房地产市场的趋势印证了这一点。
似乎是巧合,《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》在本月紧急实施,外商投资房地产业的审批权由商务部下放至省级商务主管部门。房地产行业“限外令”开了一道缝,这被认为是引导外资进入二三线房地产市场的信号。
有关方面一方面继续“限外”,一方面从后门“开口”,有学者提出引入外资暗度陈仓、最后关门打狗的策略。这是庸人之策也是非道义非市场之策——外资既然有途径进入中国也有途径回流,并且,以次贷以后发行的美元数量之多,占据中国房地产市场不在话下,有据可查进入的外资流入房地产数量不大,那是因为多数资金无法统计。
世邦魏理仕上海投资物业部执行董事万砺峰(Steve Mooney)介绍境外投资者已经学会使用多种投资策略:一是寻找具有离岸股权结构的物业,绕开境内投资时复杂且费时的审批程序,如今年上半年上海楼市的外资收购案中,97%来自离岸交易;二是寻找一个具有丰富当地资源的强大内地伙伴,外资乐于在合资公司中扮演财务投资者的角色,如瑞银和金地、大摩和雅居乐等;三是购买在境外上市的内地开发商的股权,以股东的身份来分享发展收益,并为具体项目上的进一步合作打下基础,如新加坡政府投资公司购买首创置地的股份、凯德置地购买建业地产的股份等。
外资占领中国房地产市场耸人听闻吗?现在觉得是,再过几年,就成现实了。
我们需要正视市场问题,并以市场化的举措改变这种畸形状态,让房地产市场的利益为企业、政府、购房者与普通民众共享。