金色九月,无锡楼市销量、价格再创新高
                 -----9月份无锡市房地产市场研究报告         

 
中山集团益房不动产研究中心
2007.10.10

目   录
一 、市场动态及房产要闻
1、市场动态
2、房产要闻

二、无锡楼市成交分析
1、成交总量概述
2、1-9月份成交量分析
3、业态成交分析
4、各业态主力户型成交分析
5、成交户型分析

三、各行政区域成交分析
1、区域成交分布分析
2、区域成交业态分布图
3、区域业态、户型成交分析

四、成交价格分析
1、区域成交价格排名分析
2、1-9月份成交价格分析

五、销售排名
1、销售排名(按成交建筑面积)
2、销售排名(按成交数量)
3、个案分析

一 、市场动态及房产要闻
1、市场动态
* 无锡市房产管理网信息:2007年9月份新批准预售楼盘24个,比8月份增加3个;批准预售总建筑建筑面积44.92万平,比8月份增加31.25万平。(详见附件一)
*本月共拍卖3宗土地,用地建筑面积664673.2平;拍卖总金额达196023万元。(详见附件二)
*商品房合同网上备案系统每日数据统计:
本月商品房成交4608套,较上月增加1291套,增幅39%。
其中住宅4103套;商业房405套;办公59套;其他41套。
本月商品房成交建筑面积564621.04m2,较上月增加129100m2,增幅30%。
其中住宅505856.51m2;商业房44448.01m2;办公5476.60 m2;其他8839.92m2。
本月商品房成交总金额252036.43万元,较上月增加24700万元,增幅达10.87%。
本月商品房成交单价5434元/平,较上月上涨215元/平,涨幅达4.12%。

2、相关要闻
*为加强信贷货币调控,引导投资合理增长,稳定通货膨胀,中国人民银行决定自2007年9月15日起,上调金融机构存贷款基准利率,一年期存、贷款利率上调0.27个百分点,住房公积金相应上调0.18个百分点。
*购买第二套住房贷款首付款比例不得低于40%
央行、银会监9月27日共同发布通知,对购买首套自住房且套型建筑建筑面积在90平方以下的,贷款首付款比例不得低于20%,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。
*杭州一个捂盘5个月的楼盘“今日嘉园”,迫于杭州市房管局勒令重新公示并强制开盘的压力,已开始预售。但开盘均价较5个月前涨了5000元/平方。
*易网财经:
我国1-8月固定资产投资增长26.7% ,城镇固定资产投资66659亿元,同比增长26.7%。其中,国有及国有控股完成投资28777亿元,增长16.7%;房地产开发完成投资14277亿元,增长29.0%。
8月份金融数据:中长期贷款快速增长释放啥信号?尽管对银行而言,个人住房贷款属于优质资产,但快速增长的房贷会加大其内在风险。
8月份CPI同比上涨6.5% 城市上涨6.2%
*新浪房产:
为防止开发商“囤积”土地,国土部要求,单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。国土部昨天发布消息,该部已经下发通知,确保城市低收入家庭住房用地供应,廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地,其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。
二、无锡楼市成交分析
1、成交总量概述

本月指标 指标数据 月度环比 月度环比幅度
成交总套数(套) 4608 ↑ 39%
成交总建筑面积(M2) 564621.04 ↑ 30%
成交总金额(万元) 252036.43 ↑ 10.87%
成交单价(元/M2) 5434 ↑ 4.12%

在金九银十的黄金季节,无锡房地产二级交易市场无论是成交量还是成交价格都刷新了历史纪录;中心区和副中心区以小高层、高层成交为主,其他各区以小高层、多层成交为主;90-140平之间中等建筑面积和较大建筑面积的户型依然是主力成交户型;惠山区以绝对的成交量高居其他各区之首;滨湖区成交量位居其次;区域成交单价呈现5级态势:1级(最高)--南长区,2级--滨湖区,3级--新区,4级—崇安区、北塘区、锡山区,5级(最低)--惠山区。

2、07年1-9月份成交量分析
 
 

07年1-9月份无锡市新房成交量有以下发展特征:
1、趋势线整体比06年同期高出许多;9月份较去年同期高出28.81万平,多成交2149套,高出约2倍。
2、2月份春节之际,成交量较低;
3、5月份劳动节之际,成交量较低;
4、房产销售黄金九月,销售量再创新高;
5、淡季不淡,07年夏季虽然高温酷暑,但依然呈现出良好的成交态势,6月份成交额甚至位列07上半年成交量首位;
6、季节变化趋势弱化,节假日变化比较明显,总体成平稳发展趋势。
7、据此推测10月份成交量月环比下降。

3、业态成交分析
 
本月各业态成交排名情况:
第一名:小高层,成交193260.51 M2,占总量的33%;成交1552套,占总量的34%;与高层成交量相差不大。
第二名:高层,成交178660.50M2,占总量的32%;成交1600套,占总量的34%;远远高于多层的成交量。
第三名:多层,成交116156.94 M2,占总量的21%;成交904套,占总量的20%;远远高于其他业态的成交量;
第四名:商业,成交44448.01M2,占总量的8%;成交405套,占总量的9%;成交量较小;
第五名:别墅,成交17778.56M2,占总量的3%;成交47套,占总量的1%;成交量很小;
第六名:其他业态,成交8839.92 M2,占总量的2%;成交41套,占总量的1%;成交量很小;
第七名:办公,成交5476.60 M2,占总量的1%;成交59套,占总量的1%;成交量很小。
小结:本月销量最好,最受消费者欢迎的依然是小高层及高层建筑;现有建筑中多层业态一般多为花园洋房等中高档住宅,由于总供给有限,售价较高,因此成交量一般;非住宅成交量尽管在各业态中占有较小的比例,但较上月也呈现出较好的成交态势。

4、各业态主力户型成交分析(以成交套数统计)
办  公
 

本月办公成交量最多的是60.001-100平之间的户型,占本业态成交量的一半左右,这种户型受到规模较小企业或商办两用私营业主的欢迎;其次是100.001-150平之间户型,占本业态成交量的25%左右,这种户型适用于中小型企业办公;150平以上或60平以下的户型成交量较少。总体上,无锡市办公房多以出租为主,出售的大部分是商办两用或档次不高、总价较低的。
商  业
 

本月商业房成交量最多的是40.001-60平之间的户型,占本业态成交量的27%,这种户型进深一般在8-10左右,开间进深比1:2以内,多为商业步行街门面;40平以下户型的商业房成交量也较好,占本业态成交量的26%,这种户型进深一般在6-8左右,开间进深比1:2以内,多为商业步行街精品店;150.001平以上中大建筑面积户型的商业房成交量一般,占本业态成交量的21%;100.001-150平之间户型的商业房成交量一般,占本业态成交量的17%,这种业态多为2层控绑销售或多间控绑销售;60.001-100平之间的商业成交量最少,占本业态成交量的9%,这种业态一般进深稍深,开间进深比控制在1:3左右,多为沿街单间商铺。

高  层
 

本月高层成交量最好的是120.001-140平之间的户型,占本业态成交量的30%;其次是90.001-120平之间中等建筑面积的户型,占本业态成交量的25%;60.001-90平之间小户型的成交量也不错,占本业态成交量的21%;140平以上大建筑面积户型的成交量一般,占本业态成交量的17%;单身公寓成交量最少,只占本业态成交量的7%。说明高层建筑在90.001-140平之间中大建筑面积户型最受消费者欢迎。

小 高 层
 

本月小高层成交量最好的是120.001-140平之间的户型,占本业态成交量的45%;其次是90.001-120平之间中等建筑面积的户型,占本业态成交量的29%;140平以上大建筑面积户型的成交量一般,占本业态成交量的21%;90平以下小建筑面积户型或单身公寓的成交量很少,占本业态成交量的5%。说明小高层建筑在120.001-140平之间大建筑面积户型最受消费者欢迎。

多   层
 

本月多层成交量最好的是120.001-140平之间的户型,占本业态成交量的31%; 90.001-120平之间中等建筑面积户型的成交量较好,占本业态成交量的29%;140平以上大建筑面积户型的成交量也较好,占本业态成交量的27%;90平以下小建筑面积户型或单身公寓的成交量较少,占本业态成交量的13%。说明多层建筑在90平以上中、大建筑面积户型最受消费者欢迎。

别   墅
 

本月别墅建筑成交量较好的是200.001-450平之间户型,占本业态成交量的70%;450平以上的户型成交量一般,占本业态成交量的28%;200平以下的别墅成交量最少。

5、成交户型分析
 

最畅销户型是120.001-140M2之间的较大建筑面积户型,共成交1464套,占总量的35%;
成交量较好的户型是90.001-120 M2之间的中等建筑面积户型,共成交1113套,占总量的27%;140.00 M2以上的大建筑面积户型,共成交889套,占总量的22%;
成交量一般的户型是60.001-90 M2之间的小建筑面积户型,共成交515套,占总量的13%;
成交量最少的户型是60 M2以下(多为单身公寓)的户型,共成交122套,占总量的3%。

三、各行政区域成交分析
1、区域成交分布分析
 

  惠山区成交量*于其他各区,本月共成交166663M2,占总成交量的30%;成交1305套,占总成交量的28%。
  滨湖区成交量较好,本月共成交119345M2,占总成交量的21%;成交912套,占总成交量的20%。
  锡山区成交量一般,本月共成交86298M2,占总成交量的15%;成交774套,占总成交量的17%。
  新区成交量一般,本月共成交79406 M2,占总成交量的14%;成交702套,占总成交量的15%。
  崇安区成交量一般,本月共成交55168M2,占总成交量的10%;成交399套,占总成交量的9%。
  南长区成交量较少,本月共成交40038 M2,占总成交量的7%;成交369套,占总成交量的8%。
  北塘区成交量最少,本月共成交17703M2,占总成交量的3%;成交146套,占总成交量的3%。

2、区域成交业态分布图
 

多层:在惠山区和锡山区较为畅销;在滨湖区和新区成交量一般;在其他几个区域成交量较低。
小高层:惠山区小高层成交量*于其他各区各业态成交量;小高层在滨湖区成交量也较好;在新区、锡山区和南长区成交量一般;在其他各区成交量较低。
高层:在滨湖区和新区成交量远远高于其他各区;在崇安区成交量也较好;在南长区和惠山区成交量一般;其它区域成交量较低。
别墅:在滨湖区成交量较好;其他各区成交较低或没有成交。
商业、办公及其他业态:在锡山区成交较好;在惠山区、滨湖区、崇安区成交较好;其他各区成交较低。

3、区域业态、户型成交分析
惠山区
 

惠山区本月最受欢迎的业态当属小高层,成交量远远领先于其他各业态的成交量,占总量的58%;多层也备受消费者的青睐,占总量的26%;其他各业态成交量较少。

本月惠山区户型建筑面积成交情况统计:
最畅销的是120.001-140平之间较大建筑面积的户型,共成交484套,占总量的39%;
90.001-120平之间的中等建筑面积户型也备受青睐,共成交412套,占总量的33%;
140.001平以上大建筑面积户型成交量较好,共成交300套,占总量的24%;
90平以下的小户型和单身公寓成交量较少,共成交51套,占总量的4%。

锡山区
 

锡山区本月最畅销业态是多层,占总量的44%;商业、办公成交量较好,占总量的23%;小高层成交量也较好,占总量的19%;高层成交量一般,只占总量的11%;别墅成交量很少,占总量的3%。

本月锡山区户型建筑面积成交情况统计:
最畅销的是90.001-120平之间的中等建筑面积户型,共成交213套,占总量的38%;
120.001-140平之间的较大建筑面积户型也备受青睐,共成交179套,占总量的31%;
140.001平以上大建筑面积户型成交量一般,共成交77套,占总量的13%;
60.001-90平之间的小建筑面积户型成交量一般,共成交73套,占总量的13%;
60平以下的户型(大多为单身公寓)成交量较少,共成交31套,占总量的5%。

滨湖区
 

滨湖区本月最受欢迎业态是高层,占总量的42%;小高层成交量也较好,占总量的28%;多层成交量一般,占总量的11%;别墅成交量也一般,占总量的10%;商业、办公及其他业态成交量较少,占成交量的9%。

本月滨湖区户型建筑面积成交情况统计:
最畅销的是120.001-140平之间较大建筑面积户型,共成交381套,占总量的47%;
140.001平以上大建筑面积户型成交较好,共成交181套,占总量的23%;
90.001-120平之间的中等建筑面积户型成交量也较好,共成交156套,占总量的20%;
60.001-90平之间的小建筑面积户型成交量较少,共成交56套,占总量的7%;
60平以下的户型(大多为单身公寓)成交量较少,共成交26套,占总量的3%。

新   区
 

新区本月成交量最好的业态是高层,占总量的57%;小高层成交量一般,占总量的20%;多层成交量也一般,占总量的16%;别墅、商业、办公及其他业态成交量较小,只占总量的7%。

本月新区户型建筑面积成交情况统计:
最为畅销的是60.001-90平之间的小建筑面积户型,共成交235套,占总量的35%;
90.001-120平之间的中等建筑面积户型备受青睐,共成交172套,占总量的25%;
140.001平以上大建筑面积户型成交较好,共成交149套,占总量的22%;
120.001-140平之间较大建筑面积户型成交量一般,共成交115套,占总量的17%;
60平以下的户型(大多为单身公寓)成交量很少,共成交6套,占总量的1%。

北 塘 区
 

北塘区本月最畅销业态是小高层和高层,二者占本月总成交量的86%;多层成交较少,只占成交量的10%;商业、办公及其他业态成交量最少,占总量的4%。

本月北塘区户型建筑面积成交情况统计:
最畅销的是120.001-140平之间的较大建筑面积户型,共成交98套,占总量的71%;
90.001-120平之间的中等建筑面积户型成交量较好,共成交31套,占总量的22%;
140.001平以上大建筑面积户型成交量较少,共成交6套,占总量的4%;
90平以下的户型成交量很少,共成交4套,占总量的3%。

南 长 区
 

南长区本月畅销业态是高层和小高层,二者占总成交量的76%;商业、办公成交量较好,占成交量的16%;多层成交量较少,只占成交量的8%。

本月南长区户型建筑面积成交情况统计:
最畅销的是60.001-90平之间小建筑面积户型,共成交89套,占总量的27%;
120.001-140平之间较大建筑面积户型成交量较好,共成交75套,占总量的23%;
90.001-120平之间的中等建筑面积户型成交量较好,共成交68套,占总量的21%;
60平以下建筑面积户型成交量一般,共成交59套,占总量的18%;
140平以上大建筑面积户型成交量较少,共成交37套,占总量的11%。

 
崇安区

崇安区本月最畅销业态是高层,占总成交量的61%;商业、办公成交一般,占总成交量的17%;小高层成交量一般,占总成交量的15%;多层成交量最少,只占总成交量的7%。

本月崇安区户型建筑面积成交情况统计:
最畅销的是140平以上大建筑面积户型,共成交139套,占总量的41%;
120.001-140平之间较大建筑面积户型备受青睐,共成交132套,占总量的39%;
90.001-120平之间中等建筑面积户型成交量一般,共成交61套,占总量的18%;
90平以下小建筑面积户型成交量较少,共成交7套,占总量的2%。
四、成交价格分析
1、区域成交价格排名分析
 

将各区成交价格归为5类:
特高价区
  第一名南长区:成交单价9401元/平,远远高于其他各区成交价格,对均价的拉升作用明显。
高价区
  第二名滨湖区:成交单价6971元/平,比新区价格高出很多,对均价的拉升作用明显。
中高等价格区
  第三名新区:成交单价5201元/平,比锡山区价格高出很多,接近均价。
中等价区
  第四名锡山区:成交单价4747元/平,对均价有较小的拉低作用。
  第五名崇安区:成交单价4608元/平,对均价有较小的拉低作用。
  第六名北塘区:成交单价4510元/平,对均价有较小的拉低作用。
低价区
  第七名惠山区:成交单价3493元/平,比其它各区价格低出很多,对均价的拉低作用很明显。

2、1-9月份成交价格分析
 

07年1-9月份成交价格变化特征是:
  2个突变点:第一个在3月份,表现为2到3月份突降,以后上涨;第二个在7月份,表现为6到7月份突降,以后上涨。
  2个增长阶段:第一个在3-6月份,前两个月涨幅较大,后几个月涨幅较小;第二个在7-9月份,平稳上涨。
  总体上涨速度较快,上升趋势明显,。
  第三季度末比第一季度初价格上涨757元/平,上涨16.19%。

五、销售排名
1、销售排名(按成交建筑面积)

2、销售排名(按成交数量)

3、个案评述
无锡洛城首度钜献全精雕社区橄榄郡。一品橄榄郡生活,丰盛划时代人生。
橄榄象征着美丽与博远,对环绕着地中海生长的人们来说,其所蕴藏的丰富意义贯穿希腊罗马神话、宗教经典、人文历史延革,直至生活的基本。辉煌的历史造就了地中海富丽堂皇的建筑风格,一直以来被建筑师追为上品。
洛城凭借审慎的前期开发与产品规划,虔诚地为无锡建造一座地中海的国度--橄榄郡,并致力于锡西核心区属于有品位人士和谐生活社区的潜心打造。
 高升值黄金地块,17万㎡生态住宅橄榄郡总建筑规模为17万㎡,共1260套,独占无锡洛城南部黄金地块,纯粹的地中海建筑风格、高覆盖率的园林,营造出地中海健康阳光生活。紧邻规划中的豪布斯卡国际商业街区,购物娱乐方便快捷,未来将具有巨大的升值潜力。密集交通,畅快出行无锡洛城位于江海大道、盛岸西路,运河西路、钱荣路、342高架等交通主干道节点位置,紧邻312国道、沪宁高速、锡宜高速,距苏州只30分钟之便,至上海仅60分钟之遥,与南京、杭州约90分钟之隔,密集交通,轻松出行。
凭借较高的性价比,橄榄郡9月份刚上市便被疯狂抢购,一期共推出670套房源,9月份售出605套,销售场面之火爆可谓*。

 
附件一  批准上市楼盘列表