2008年3月份无锡房地产三级市场行情分析-e房网

3月份二手房成交均价5341元/平,比同期新房成交价格低300元/平;成交量虽然开始回暖,但成交总套数同比2007年3月减少16%。板块需求差异明显,长江路板块、中桥板块是租赁需求最火热的区域,锡士路沿线由于第一国际的租赁供给量增加,租金不断攀高。整体挂牌租金较上月下降16%。对住宅户型建筑面积的需求较小,以60-100平之间的2房或小3房为主。

一、二手房供求分析

1、成交总量分析

随着宏观政策执行力度的加强,2008年初,房地产行业成交量大幅萎缩,二手房表现尤其明显。继续前2个月低迷的成交态势,3月份,据无锡市房管局统计公报显示,本市二手房共成交995套,环比2007年同期下降16%;其中二手住房成交884套,较2007年同期下降20%。

据本站市场调研发现,第一季度大多数二手房门店都表现出*的冷清,与以往门庭若市的热闹场面形成鲜明的对比,小中介公司只能靠微薄的租赁收入度日,品牌中介也是想尽一切办法促销,尤其3月份,锡城半数以上的二手房门店没有成交或只成交1套。

2、挂牌情况分析

(1)挂牌价格分析

3月份市场挂牌价格达6819元/平,高于3月二手房成交价格1478元/平;其中,住宅挂牌价格为5296元/平,较上月下降16%。

上图可以看出,除商产外其他各种产权之间的价差较小,这说明当地居民对产权的概念比较模糊,对是否拥有产权的抗性较小。由于08年1季度房地产行业成交不景气的缘故,新房的投资者甚至部分新楼盘的尾盘大量在二手房市场抛售,导致次新房挂牌价格不断攀升,最明显的表现在商产房的价格高出其他产权房许多。

(2)挂牌户型分析

3月份住宅挂牌样本总量达7885套,较上月增加75%。二手房市场主要供给户型是2室,占总供给量45%的市场份额,3房的市场供给量占总量的34%。相对来说,小建筑面积的1室户型成交量较少,4室及以上大建筑面积户型供给最少。

这与市场供求有较大的关系,首先,大建筑面积户型大多是享受型的高档物业户型,市场供给量较少,二手房的市场供给量更少;其次,锡城购房者对二手房的需求主要是刚性需求,主流客户来源是工薪阶层,这部分人对房屋的要求就是经济适用,所以2房和3房成为购买二手房的主要户型。

本统计期内市场供给的1室样本总量达到1126套,较上周增涨16%。其中,40-50平之间的578套,占样本总量的51%。说明单身公寓的主要供给建筑面积依然在40-50平之间,这个建筑面积区间的房屋比较经济、适用。

本统计期内2室的样本总量达到3381套,较上周增涨71%。在供给量增加的各种户型中,该户型绝对数的增涨量最大,再次说明了2室是二手房市场的主力供给。与上月不同的是,该户型供给的建筑面积主力建筑面积段是“50-65平”之间和“65-80平”之间的小2室及“90-100平”之间的大2室。“80-90平”之间的2室只占总量的9%,100平以上享受型2房的供给只占总量的12%。

本统计期内3室的样本总量达到2650套,较上月增加70%。其中大3房的相对数较大,大3房中120-140平之间的户型占总量的41%,是本期的主力供给户型;小3房的相对数较小,主要供给建筑面积段在95-110平之间。一般的,110平以下的3房,由于客厅较小,卫生间一般只有1个,所以我们称之为小3房,本期小3房的市场供给量较小;110-120平之间的3房比较灵活,可以造出不同概念的房型;120平以上的3房比较宽敞,且一般都有2个卫生间,我们称之为大3房,本期供给量较大。

本统计期内4室的样本总量达到428套,较上月增涨97%。主力供给建筑面积在130-165平之间。

本统计期内5室及以上的样本总量达到136套,较上月增涨68%。主力供给建筑面积在190-250平之间。

(3)区域分析

依照挂牌价格,可以将区域分为4个级别:

特高价区:崇安区;

高价区:南长区和滨湖区;

中等价格区:北塘区和新区;

低价区惠山区和锡山区。

1-2月份区域分类挂牌价(单位:元/平)
	豪华装	简装	精装	毛坯
新区	7108	5408	6351	5504
锡山	6222	5465	6040	5239
南长	10352	6356	7800	7778
惠山	5627	4312	5268	5764
崇安	7666	6614	7733	7416
滨湖	9069	5871	7408	7251
北塘	8251	5236	6618	5603

本月豪华装修比毛坯房价格高出2500元的是南长区和北塘区,崇安区和惠山区的价差在500元以下,其他区域价差在1000-2000元之间。南长和北塘大多位于锡城副中心区域,这个区域对极端装修标准的价值表现差异较大。

锡山区精装修与简装修的价差低于600元,其他各区域的价差在900-1400元之间,说明精装修和简装修房的价值表现差异较小。

3、二手房需求情况分析

研究表明:太湖广场是锡城高档物业的聚集地,同时也是锡城新的CBD。近年来,随着该区域办公、人居环境的不断成熟及越来越多企业的入驻,带动了对居住需求的增加,由于对办公和居住双向需求的不断增涨,该板块租赁价格也在快速上涨。本月,广瑞板块对商业用房的需求比较旺盛,从而带动整个板块的均价攀高。

二、租赁市场供求分析

1、出租市场行情简析

(1)市场租金状况

本期内住宅租赁市场挂牌价格为28.5元/平/月,(例如:一套60平左右的2居室住宅,每月的租金为1548元),较上月下降17%,反应出租赁市场受房地产行业的影响,有所动摇。

(2)不同装修租金状况

一般情况下,出租的毛坯房大多是新建的经济适用住房或民居房,这种房屋由于小区管理相对落后,基本没有或有少量生活设施,所以租金很低;简装房大多分布在副中心区,这些区域的共同特点是生活配套设施相对成熟,主要租住对象是在厂区或中心区上班的中等收入阶层;精装修房主要分布在各主要居住板块的中心位置,一般的,周边配套比较成熟,物业管理相对较好,租住的主要对象是外地来锡工作的白领阶层和其他较高收入群体;豪华装修一般是高档公寓楼,大多实行星级管理,其租住价格远远高于其他装修规格的房屋。本月不同装修标准的住宅租赁价差较大。

(3)板块行情

本月,太湖广场板块和中山路板块租赁价格依然位于高位;由于新区长江路板块对商业和办公的需求增涨较快,锡士路板块受第一国际部分投资客开始将其物业投入租赁市场的影响,本月这2个区域的租赁价格增涨幅度较大,飙升至30元/平/月以上。

2、求租市场行情简析

(1)求租市场状况

本期内住宅租住需求平均价格为13.5元/平/月,(例如:一套60平左右的2居室住宅,每月的租金为810元),较上月下降17%。与租赁市场的供给一样,反应出消费者对房地产市场的敏感度增强。

(2)板块行情

长江路板块和中桥板块由于人居配套设施比较成熟,租金相对较优,公交线路发达,出行方便,所以近年来一直是上班族的*租住区域,板块租赁需求旺盛,综合性价比较高。中山路板块和学前路板块由于其独一无二的地段优势,长期以来是企业及单位高层领导的*之地。

3、租赁市场对比分析

租赁市场供需价格对比发现,本期统计的板块中,盛岸路整体租金较低,供需之间的差异仍然保持在3元/平/月左右;中桥板块、黄巷板块、河锊板块等地的租金比较适中,供需差异也相对比较合理,保持在8元/平/月左右;太湖广场、中山路和学前路板块的租金价格较高,供需差异相对较大;太湖广场板块由于大多为高档物业,二手房租赁以次新房为主,所以总体租金最高,供需差异较大。

三、典型小区二手房信息列举

2008年3月典型小区成交价格列表
地址	楼层	户型	建筑面积(M2)	成交价(万元)	方向
惠东里	1	2室1厅1卫	73.73	29.26	北
	2	2室1厅1卫	73.73	30.16	北
	3	2室1厅1卫	73.73	31.67	北
	4	2室1厅1卫	73.73	33.18	北
	5	2室1厅1卫	73.73	30.16	北
	6	2室1厅1卫	73.73	28.65	北
	7	2室1厅1卫	73.73	27.14	北
惠峰新村	1	1室1厅1卫	42.62	21.84	北
	2	1室1厅1卫	42.62	22.52	北
	3	1室1厅1卫	42.62	23.64	北
	4	1室1厅1卫	42.62	24.77	北
	5	1室1厅1卫	42.62	22.52	北
	6	1室1厅1卫	42.62	21.39	北
	7	1室1厅1卫	42.62	20.26	北
惠龙新村	1	2室1厅1卫	60.55	25.27	北
	2	2室1厅1卫	60.55	26.05	北
	3	2室1厅1卫	60.55	27.36	北
	4	2室1厅1卫	60.55	28.66	北
	5	2室1厅1卫	60.55	26.05	北
	6	2室1厅1卫	60.55	24.75	北
	7	2室1厅1卫	60.55	23.45	北
民丰里	1	1室1厅1卫	77.87	21.08	北
	2	1室1厅1卫	77.87	21.73	北
	3	1室1厅1卫	77.87	22.82	北
	4	1室1厅1卫	77.87	23.90	北
	5	1室1厅1卫	77.87	21.73	北
	6	1室1厅1卫	77.87	20.64	北
	7	1室1厅1卫	77.87	19.56	北
轻院新大楼	1	3室2厅2卫	239.74	77.36	北
	2	3室2厅2卫	239.74	79.75	北
	3	3室2厅2卫	239.74	83.74	北
	4	3室2厅2卫	239.74	87.73	北
	5	3室2厅2卫	239.74	79.75	北
	6	3室2厅2卫	239.74	75.76	北
	7	3室2厅2卫	239.74	71.78	北
晴山蓝城	1	2室2厅1卫	139.39	37.02	北
	2	2室2厅1卫	139.39	38.16	北
	3	2室2厅1卫	139.39	40.07	北
	4	2室2厅1卫	139.39	41.98	北
	5	2室2厅1卫	139.39	38.16	北
	6	2室2厅1卫	139.39	36.25	北
	7	2室2厅1卫	139.39	34.34	北
盛岸新村	1	1室1厅1卫	81.44	24.16	北
	2	1室1厅1卫	81.44	24.91	北
	3	1室1厅1卫	81.44	26.16	北
	4	1室1厅1卫	81.44	27.40	北
	5	1室1厅1卫	81.44	24.91	北
	6	1室1厅1卫	81.44	23.66	北
	7	1室1厅1卫	81.44	22.42	北
五河新村	1	1室1厅1卫	74.03	20.67	北
	2	1室1厅1卫	74.03	21.31	北
	3	1室1厅1卫	74.03	22.37	北
	4	1室1厅1卫	74.03	23.44	北
	5	1室1厅1卫	74.03	21.31	北
	6	1室1厅1卫	74.03	20.24	北
	7	1室1厅1卫	74.03	19.18	北
柴机新村	1	2室1厅1卫	61.52	31.27	东
	2	2室1厅1卫	61.52	32.24	东
	3	2室1厅1卫	61.52	33.85	东
	4	2室1厅1卫	61.52	35.46	东
	5	2室1厅1卫	61.52	32.24	东
	6	2室1厅1卫	61.52	30.63	东
	7	2室1厅1卫	61.52	29.02	东
风雷新村	1	2室1厅1卫	76.69	38.33	东
	2	2室1厅1卫	76.69	39.52	东
	3	2室1厅1卫	76.69	41.50	东
	4	2室1厅1卫	76.69	43.47	东
	5	2室1厅1卫	76.69	39.52	东
	6	2室1厅1卫	76.69	37.54	东
	7	2室1厅1卫	76.69	35.57	东
广丰家园	1	1室1厅1卫	41.10	17.20	东
	2	1室1厅1卫	41.10	17.73	东
	3	1室1厅1卫	41.10	18.61	东
	4	1室1厅1卫	41.10	19.50	东
	5	1室1厅1卫	41.10	17.73	东
	6	1室1厅1卫	41.10	16.84	东
	7	1室1厅1卫	41.10	15.95	东
宁海里	1	1室1厅1卫	67.15	22.43	东
	2	1室1厅1卫	68.75	23.13	东
	3	1室1厅1卫	70.35	24.28	东
	4	1室1厅1卫	71.95	25.44	东
	5	1室1厅1卫	73.55	23.13	东
	6	1室1厅1卫	75.15	21.97	东
	7	1室1厅1卫	76.75	20.81	东
桑达园	1	2室2厅1卫	134.70	41.42	东
	2	2室2厅1卫	134.70	42.70	东
	3	2室2厅1卫	134.70	44.84	东
	4	2室2厅1卫	134.70	46.97	东
	5	2室2厅1卫	134.70	42.70	东
	6	2室2厅1卫	134.70	40.57	东
	7	2室2厅1卫	134.70	38.43	东
石利新村	1	2室1厅1卫	100.53	28.56	东
	2	2室1厅1卫	100.53	29.44	东
	3	2室1厅1卫	100.53	30.92	东
	4	2室1厅1卫	100.53	32.39	东
	5	2室1厅1卫	100.53	29.44	东
	6	2室1厅1卫	100.53	27.97	东
	7	2室1厅1卫	100.53	26.50	东
锡州中路	1	3室1厅1卫	164.80	47.30	东
	2	3室1厅1卫	164.80	48.76	东
	3	3室1厅1卫	164.80	51.20	东
	4	3室1厅1卫	164.80	53.64	东
	5	3室1厅1卫	164.80	48.76	东
	6	3室1厅1卫	164.80	46.32	东
	7	3室1厅1卫	164.80	43.88	东
叙丰里	1	2室2厅1卫	119.15	36.45	东
	2	2室2厅1卫	119.15	37.58	东
	3	2室2厅1卫	119.15	39.46	东
	4	2室2厅1卫	119.15	41.34	东
	5	2室2厅1卫	119.15	37.58	东
	6	2室2厅1卫	119.15	35.70	东
	7	2室2厅1卫	119.15	33.82	东
叙康里	1	2室2厅1卫	127.55	46.47	东
	2	2室2厅1卫	127.55	47.91	东
	3	2室2厅1卫	127.55	50.31	东
	4	2室2厅1卫	127.55	52.70	东
	5	2室2厅1卫	127.55	47.91	东
	6	2室2厅1卫	127.55	45.52	东
	7	2室2厅1卫	127.55	43.12	东
曹张新村	1	2室1厅1卫	69.11	42.17	南
	2	2室1厅1卫	69.11	43.47	南
	3	2室1厅1卫	69.11	45.65	南
	4	2室1厅1卫	69.11	47.82	南
	5	2室1厅1卫	69.11	43.47	南
	6	2室1厅1卫	69.11	41.30	南
	7	2室1厅1卫	69.11	39.12	南
南洋花园	1	1室1厅1卫	75.01	28.69	南
	2	1室1厅1卫	76.61	29.58	南
	3	1室1厅1卫	78.21	31.06	南
	4	1室1厅1卫	79.81	32.54	南
	5	1室1厅1卫	81.41	29.58	南
	6	1室1厅1卫	83.01	28.10	南
	7	1室1厅1卫	84.61	26.62	南
沁园新村	1	1室1厅1卫	67.17	27.03	南
	2	1室1厅1卫	67.17	27.87	南
	3	1室1厅1卫	67.17	29.26	南
	4	1室1厅1卫	67.17	30.65	南
	5	1室1厅1卫	67.17	27.87	南
	6	1室1厅1卫	67.17	26.47	南
	7	1室1厅1卫	67.17	25.08	南
塘南新村	1	2室1厅1卫	125.89	45.24	南
	2	2室1厅1卫	125.89	46.64	南
	3	2室1厅1卫	125.89	48.97	南
	4	2室1厅1卫	125.89	51.30	南
	5	2室1厅1卫	125.89	46.64	南
	6	2室1厅1卫	125.89	44.31	南
	7	2室1厅1卫	125.89	41.98	南
芦庄	1	2室1厅1卫	125.86	402143.86	西
	2	2室1厅1卫	125.86	414581.37	西
	3	2室1厅1卫	125.86	435310.41	西
	4	2室1厅1卫	125.86	456039.45	西
	5	2室1厅1卫	125.86	414581.37	西
	6	2室1厅1卫	125.86	393852.33	西
	7	2室1厅1卫	125.86	373123.18	西
青山新村	1	2室1厅1卫	98.94	31.76	西
	2	2室1厅1卫	98.94	32.74	西
	3	2室1厅1卫	98.94	34.38	西
	4	2室1厅1卫	98.94	36.02	西
	5	2室1厅1卫	98.94	32.74	西
	6	2室1厅1卫	98.94	31.11	西
	7	2室1厅1卫	98.94	29.47	西
荣巷新村	1	2室2厅1卫	102.74	31.78	西
	2	2室2厅1卫	102.74	32.76	西
	3	2室2厅1卫	102.74	34.40	西
	4	2室2厅1卫	102.74	36.04	西
	5	2室2厅1卫	102.74	32.76	西
	6	2室2厅1卫	102.74	31.13	西
	7	2室2厅1卫	102.74	29.49	西
孙巷大楼	1	1室1厅1卫	70.08	21.05	西
	2	1室1厅1卫	70.08	21.70	西
	3	1室1厅1卫	70.08	22.79	西
	4	1室1厅1卫	70.08	23.88	西
	5	1室1厅1卫	70.08	21.70	西
	6	1室1厅1卫	70.08	20.62	西
	7	1室1厅1卫	70.08	19.53	西
桃园新村	1	1室1厅1卫	94.96	31.87	西
	2	1室1厅1卫	94.96	32.86	西
	3	1室1厅1卫	94.96	34.50	西
	4	1室1厅1卫	94.96	36.15	西
	5	1室1厅1卫	94.96	32.86	西
	6	1室1厅1卫	94.96	31.22	西
	7	1室1厅1卫	94.96	29.57	西
西园里	1	2室1厅1卫	107.20	39.59	西
	2	2室1厅1卫	107.20	40.81	西
	3	2室1厅1卫	107.20	42.85	西
	4	2室1厅1卫	107.20	44.89	西
	5	2室1厅1卫	107.20	40.81	西
	6	2室1厅1卫	107.20	38.77	西
	7	2室1厅1卫	107.20	36.73	西
溪北新村	1	1室1厅1卫	92.61	32.25	西
	2	1室1厅1卫	92.61	33.25	西
	3	1室1厅1卫	92.61	34.91	西
	4	1室1厅1卫	92.61	36.57	西
	5	1室1厅1卫	92.61	33.25	西
	6	1室1厅1卫	92.61	31.58	西
	7	1室1厅1卫	92.61	29.92	西
溪南新村	1	1室1厅1卫	78.40	24.48	西
	2	1室1厅1卫	78.40	25.24	西
	3	1室1厅1卫	78.40	26.50	西
	4	1室1厅1卫	78.40	27.76	西
	5	1室1厅1卫	78.40	25.24	西
	6	1室1厅1卫	78.40	23.98	西
	7	1室1厅1卫	78.40	22.71	西
郁巷	1	3室2厅2卫	206.78	67.02	西
	2	3室2厅2卫	206.78	69.09	西
	3	3室2厅2卫	206.78	72.55	西
	4	3室2厅2卫	206.78	76.00	西
	5	3室2厅2卫	206.78	69.09	西
	6	3室2厅2卫	206.78	65.64	西
	7	3室2厅2卫	206.78	62.18	西
震泽三村	1	2室1厅1卫	105.66	36.42	西
	2	2室1厅1卫	105.66	37.55	西
	3	2室1厅1卫	105.66	39.42	西
	4	2室1厅1卫	105.66	41.30	西
	5	2室1厅1卫	105.66	37.55	西
	6	2室1厅1卫	105.66	35.67	西
	7	2室1厅1卫	105.66	33.79	西
槐古豪庭	1	2室1厅1卫	92.49	66.49	中
	2	2室1厅1卫	92.49	68.55	中
	3	2室1厅1卫	92.49	71.97	中
	4	2室1厅1卫	92.49	75.40	中
	5	2室1厅1卫	92.49	68.55	中
	6	2室1厅1卫	92.49	65.12	中
	7	2室1厅1卫	92.49	61.69	中
嘉德时代广场	1	1室1厅1卫	36.40	27.24	中
	2	1室1厅1卫	36.40	28.08	中
	3	1室1厅1卫	36.40	29.48	中
	4	1室1厅1卫	36.40	30.89	中
	5	1室1厅1卫	36.40	28.08	中
	6	1室1厅1卫	36.40	26.68	中
	7	1室1厅1卫	36.40	25.27	中
建筑新村	1	1室1厅1卫	59.28	35.87	中
	2	1室1厅1卫	59.28	36.98	中
	3	1室1厅1卫	59.28	38.83	中
	4	1室1厅1卫	59.28	40.68	中
	5	1室1厅1卫	59.28	36.98	中
	6	1室1厅1卫	59.28	35.13	中
	7	1室1厅1卫	59.28	33.28	中
江南花园	1	3室1厅1卫	173.09	60.40	中
	2	3室1厅1卫	173.09	62.27	中
	3	3室1厅1卫	173.09	65.38	中
	4	3室1厅1卫	173.09	68.49	中
	5	3室1厅1卫	173.09	62.27	中
	6	3室1厅1卫	173.09	59.15	中
	7	3室1厅1卫	173.09	56.04	中
小木桥北	1	2室2厅1卫	134.40	48.02	中
	2	2室2厅1卫	134.40	49.50	中
	3	2室2厅1卫	134.40	51.98	中
	4	2室2厅1卫	134.40	54.45	中
	5	2室2厅1卫	134.40	49.50	中
	6	2室2厅1卫	134.40	47.03	中
	7	2室2厅1卫	134.40	44.55	中

备注:本数据以中山房产二手房本月实际成交资料为基础评估取得,其中部分是实际成交资料,仅作参考,实际交易过程以交易双方商定价格为准。评估办法参考益房网二手房评估系统。

2008年3月份无锡房地产三级市场行情分析

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