一 、市场动态及房产要闻

1、无锡楼市动态

*商品房合同网上备案系统每日数据统计:

(注:本文所有指标均不含经济适用房相关数据)

本月商品房成交2510套,较去年同期下降2358套,降幅达48%。

本月商品房成交总建筑面积32.22平,较去年同期下降13.78万平,降幅达30%。

本月商品房成交总金额21.55万元,较去年同期下降3.45万元,降幅达14%。

本月商品房成交单价6688元/平,较去年同期增涨1294元/平,涨幅达24%;环比上月增涨11%。

简    评:从本月市场的表现来看,成交总量稍有下降,主要是商业和办公成交量下降拉低总量指标,而住宅成交继续回暖。据益房网业务员反馈的消息,许多楼盘利用节假日搞不同程度的促销活动,虽然开发公司不愿意承认房价下降,表象上成交价格在上涨,但普通住宅毛坯房的实际成交价格较前段时间有明显的降价趋势,成交价格增涨的主要原因是滨湖区高档物业占比增加。

特  征:

Ø        本月日均成交10915.3平,成交量在9000-13000平之间的11天;9000平以下的11天;13000平以上的8天。由图示看出,每日成交量变化幅度较大。

Ø        本月成交均价6688元/平。6300-6900元/平之间的9天;6300元/平以下的10天;6900元/平以上的11天。图示看出每日成交均价变化幅度较大。

2、时政要闻

杭州:五年内停止别墅类房产项目土地供应

今年年初,杭州市提出今明两年停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应。而根据杭州市政府近日下发的住房建设规划,全市将在五年内停止别墅类房地产开发项目土地供应,一直持续到2012年年底。

简  评:对于别墅项目的控制几年前就已经开始了,别墅用地一直是限制性供应,这次杭州明文规定短期内不在供应别墅用地,给业界的信号是国家开始从源头上控制别墅等低容积率、低密度项目建设。现有的别墅项目,由于其独有的稀缺性,未来升值空间巨大。

太湖新城六大商业项目开工

6月30日,总投资达6.6亿元的6大商业项目在太湖新城开工建设。

开工的这6大商业项目分别是:占地建筑面积32.5亩,总投资1.8亿元,总建筑建筑面积3.45万平方的新东国际花园广场,主要用于建设商业、办公、文化娱乐大楼;占地42亩,建筑建筑面积3万平方,投资1.2亿元的华润万家超市;投资分别为1.2亿元、5000万元的两座四星级品牌酒店;占地建筑面积约6500平方的创意研发中心;地处华润万家超市东侧,投资1000万元的锡铁巷商业街。

简  评:这些项目是该区域方便百姓生活、拓宽就业渠道的首批大型商业项目。该区域商业配套的不断建设及完善,对太湖新城房地产的迅速发展有着重要的促进作用。

民间短期贷款利率高达35% 高准备金率压垮开发商

北京商报:随着资金链的不断紧张,特别是第五次提高准备金率后,国内民间放贷率也水涨船高,现在开发商可以接受的3个月-6个月短期贷款的利率是30%-35%,而1年以上的长期贷款利率在20%左右,这一利率已经是国内银行的五六倍了,但是即使这样高的利率,开发商还不一定能贷到,能从民间贷到资金的,必须是一线城市位置较好的高端项目,普通住宅项目基本上不可能贷到资金。

简  评:宏观调控最厉害的莫过于金融调控了,虽然国有银行对贷款有了限制,但与此同时,政府从中长期考虑,还是放宽了房地产开发的融资渠道,比如民间融资,据业内人士透露,外资进入国内房地产业的审批权即将下放至省级政府。

无锡市二手房中介费7月起上调至2%

从7月1日起,无锡市中介公司二手房买卖服务收费标准将由现行的1.5%调整至2%。

简  评:二手房中介服务费的提高,对于刺激二手房中介经纪的发展意义深远,这是政府从房源供给上促进无锡楼市供需平衡,解决楼市结构失衡问题的重要举措。

无锡公布2008-2012年住房建设计划

6月30日,《无锡市2008-2012年住房建设计划》公布,2008-2012年,无锡市区累计开工住房建筑建筑面积5410万平方,累计竣工住房4795万平方、51.78万套。

    其中,2008-2012年将累计竣工保障性住房建筑面积190.05万平方,占累计住房竣工量的3.96%。政策性住房建筑面积竣工2260万平方,占累计住房竣工量的47.13%.保障性和政策性住房共竣工2450万平,占累计住房竣工量的51.1%。

简  评:按照无锡市场400-600万/年的商品房去化量,最高值计算,5年内累计市场去化量将达到3000万平,届时,无锡楼市将达到供需平衡。

二、成交分析—滨湖区成交量占比增加助推房价上升

1、成交量价分析

市场现象:总体成交量下降,其中,商业及办公房供销量下降幅度较大,对总量的拉低作用明显;住宅中以花园洋房为主的多层物业基本保持上月的成交量,其他物业成交量大幅增加。本月市场成交均价增幅较大。

量跌价涨分析:

客观原因一:2003-2007年未开发土地较多,2008年楼市供给量增幅较大,市场供给量充足。

客观原因二:“江苏长江国际机电五金城” 办公房等五月份热销楼盘成交量的下降,对该物业成交总量的拉低作用明显;“湖畔花园”成交量的下降对商业房成交总量的拉低作用明显。办公和商业房成交量的下降对成交总量的拉低作用明显。

客观原因三:“博客山”、“蠡湖一号”等高层住宅项目的上市及热销,对高层物业成交量的拉升作用明显,高层物业成交量对成交总量的拉升作用相对于办公和商业对总量的拉低作用较小。

客观原因四:区域市场成交方面,本月高档物业相对集中的滨湖区成交量占比增加,而价格相对较低的惠山、新区成交量占比较上月下降,致使本月成交均价环比增幅较大。

主观原因一:房地产行业进入冬天,许多购房者开始观望。

主观原因二:许多楼盘虽没有明确表示要降价,但优惠促销活动较往年明显增加很多。在不考虑装修级别的情况下,实际成交价格有所下降,致使购房者感到行业降价的开始,更多的人参与其中等待更低的价格。

2、区域成交分析

本月,从区域成交量相对数来看,滨湖区成交建筑面积占比取代惠山区位居第一,较上月20%的市场份额,成交建筑面积占比增涨18个百分点。惠山区较上月42%的成交建筑面积占比下降11个百分点,位居滨湖之后。滨湖、惠山两区市场总量占比达69%,其他区域成交量占比一直较少,环比增减幅度较小。

绝对数来看,滨湖本月成交792套,121147平,成交建筑面积环比增幅达113%,日均成交26套。高层住宅、小高层住宅和别墅成交建筑面积占总量的70%以上,主力成交建筑面积较大,120平以上户型占总成交量的67%。主要在售楼盘成交如下:

惠山区本月成交880套,102860平,成交建筑面积环比降幅达13%,日均成交29套。高层住宅和小高层住宅成交量较上月增幅较大,总占比达65%,其他物业成交量较上月有不同程度的降幅。主力成交建筑面积在90-140平之间,占总量的75%。主要在售楼盘成交如下:

新区本月成交337套,36656平,成交建筑面积环比降幅达9%,日均成交11套。高层住宅成交建筑面积基本保持不变,占比达60%,其他物业都有不同程度的降幅。主力成交建筑面积型在60-90平之间,占总量的37%。主要在售楼盘成交如下:

锡山区本月成交234套,28553平,成交建筑面积环比增幅达14%,日均成交8套。主力成交物业是非住宅和别墅,占比达68%。小高层和非住宅成交量较上月变化较小,其他物业有不同程度的下降。主力成交建筑面积较大,120平以上户型占比达82%。主要在售楼盘成交如下:

崇安区本月成交133套,17040平,成交建筑面积环比降幅达9%,日均成交4套。主力成交物业是高层住宅,占比达56%。非住宅和高层住宅成交量较上月增加,其他物业成交量有不同程度的降幅。主力成交建筑面积较大,140平以上的户型占比达55%。

南长区本月成交126套,13868平,成交建筑面积环比增幅达14%,日均成交4套。主力成交物业是高层住宅,占比53%。小高层和多层较上月成交量增幅较大。主力成交建筑面积在90-120平之间,占比43%。主要在售楼盘成交如下:

北塘区本月成交52套,7230平,成交建筑面积环比降幅达27%。主力成交物业是高层住宅和非住宅,占比达82%。多层成交量降幅较大。主力成交建筑面积在90-120平之间,占比达53%。

3、业态成交分析

成交量环比下降的物业:

本月成交量降幅最大的物业是多层住宅,共成交380套,51531平,占比16%,成交建筑面积环比降幅达46%。

本月办公用房共成交55套,4562平,占比1%,成交建筑面积环比降幅达36%。

本月商业房共成交361套,30610平,占比10%,成交建筑面积环比降幅达25%。

成交量环比增涨的物业:

本月成交量增幅最大的是别墅,共成交42套,40843平,占比13%,成交建筑面积环比增幅达321%。

本月高层住宅共成交985套,118507平,占比37%,成交建筑面积环比增幅达63%。

本月小高层住宅共成交602套,72407平,占比23%,成交建筑面积环比增幅达13%。

小结:本月主力成交物业是高层住宅。总体上,住宅成交量较上月增加,非住宅成交量下降。

4、户型成交分析

本月成交的住宅户型建筑面积较大,120平以上的占比达48%。60平以下户型绝对量较少,但较上月增幅最大,达82%;其次,140平以上大建筑面积户型绝对数量位居第一,环比增幅较大,达22%;60-90平之间小建筑面积户型成交量增涨11%;其他建筑面积段户型成交量变化幅度较小。120平以上户型成交情况如下表:

5、成交量、价时序趋势分析

成交量时序发展有以下特征:

Ø        07年月度成交量(建筑面积)众数基本在38-46万平之间,08上半年众数范围基本在20-35万平之间。

Ø        07年月度成交量(套)众数基本在3000-4000套之间,08上半年众数范围基本在1700-3000套之间。

Ø        07、08年2月份和08年3、4月份为变异值,远低于众数的范围。

自2007年11月至2008年3月份成交量连续4个月持续下降,2月成交量下降幅度最大,如果说2月份以前是合理回落的话,2月份成交量降幅已超出正常的范围(30%-50%的降幅)。3月份成交量虽然增涨了,但增幅已低于正常的范围(80%-110%的增幅)。总体而言,07年成交量呈明显的季节变化,08上半年成交量一直位居低位,随时间推移波动增涨。

小结:综上所述,08年和07年对比,众数范围的下调及成交规律的变化,说明宏观调控对无锡楼市的消费需求有较大影响。

各时期成交量特征:

6、成交价格分析

本月各区域成交价格排名规律有别于以前价格分区(高价区、中等价格区、低价区等),各区域成交价格基本呈等差数列分布。滨湖区较上月增幅达21%;新区和南长区环比增幅也较大,分别增涨8%和7%。

北塘由于非住宅成交量降幅较大,致使成交价格较上月降低35%;崇安区由于以花园洋房为主的多层成交量降幅较大,成交价格较上月降低21%;锡山区和惠山区成交价格较上月有不同副度的下降。

7、成交排名

按成交建筑面积排名如下:

按成交套数排名如下: