目   录

一 、市场动态及房产要闻

1、无锡楼市动态

2、时政要闻

3、市政规划

二、无锡楼市成交分析

1、成交总量概述

2、成交趋势分析

3、业态成交分析

4、各业态主力户型成交分析

5、成交户型分析

三、各行政区域成交分析

1、区域成交分布分析

2、区域成交业态分布图

3、区域业态、户型成交分析

四、成交价格分析

1、区域成交价格排名分析

2、历史成交价格趋势

五、销售排名

1、销售排名(按成交建筑面积)

2、销售排名(按成交数量)

一 、市场动态及房产要闻

1、无锡楼市动态

*商品房合同网上备案系统每日数据统计:

本月成交环比上月量增价跌,环比07年同期量跌价增。

成交建筑面积跌破35%大关,其中住宅成交量不足同期一半。

本月商品房成交总金额145416.75万元,较上月增涨了62232.85万元,涨幅达75%。

本月商品房成交单价5654元/平,较上月下降98元/平,降幅达2%。

小  结:在经历了传统销售淡季、全国房地产行业拐点声讨2大利空的严峻考验后,3月份无锡楼市成交量终于止跌并开始增涨,但平均成交单价却首次下降。虽然本月成交总建筑面积较上月平均增涨78%,但环比2007年同期成交建筑面积下降了41%,况且,日均73套的成交量与去年同期128套的日均成交量相差甚远。充分说明在抛却了传统销售淡季这个原因外,房产新政使消费者对房产价格下降的期望较高原因是无锡楼市量价止步大幅增涨的主要原因。

各业态成交量较上月虽然都有不同程度的增涨,但办公和别墅的绝对成交量在10000平以下,在各业态中的占有的相对量很少。由此可以看出,本月绝对增涨量最大的是小高层住宅。

特  征:

Ø        本月日均成交8296平,成交量在7000-9000平之间的8天;7000平以下的10天;9000平以上的13天。由图示看出,每日成交量变化幅度较大。

Ø        本月成交均价5654元/平。3月8日-3月15日,成交价格连续低于均价;3月10日-3月15日成交量连续高于日均成交建筑面积,这个时间段内连续量高价低的原因是许多楼盘在搞促销活动。

2、时政要闻

Ø        3月份大中城市房价总体回落

国家发改委昨日公布的数据显示,截至3月20日,3月份全国36个大中城市住房价格总体回落。其中,二、三类地段普通商品房住宅以及经济适用住宅价格分别比上月下降0.4%、0.9%和3.1%;普通商品房住宅价格比上月小幅上涨0.5%。

Ø        动态监测105个城市地价

国土资源部近日公布了《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》,要求自今年起,按照“重点区域、重点监测”的原则,国家级城市地价动态监测系统覆盖范围从50个重点城市扩大到105个城市,实时监测全国重点地区和主要城市地价水平和变动情况。

    国土资源部要求,各监测城市要适时开展基准地价更新工作,凡现有基准地价已3年以上未更新的或当地地价水平已发生重大变化的必须更新,并将更新后的基准地价成果上报。

    国土资源部还将定期对各城市进行实地复查考核工作,复查考核结果将向社会通报,并与参与工作的土地评估机构资信等级评定等挂钩。

    目前,地价动态监测的城市范围主要包括全国直辖市、省会城市、计划单列市和长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区、长江沿线经济带等经济发达区域的重点城市。

3、市政规划

Ø        周山浜动迁!——霞美路、南长街等60万平方危旧房年内启动改造

市房管局相关人士表示,2008年4月4日周山浜低洼地区危旧房改造的启动标志着今年60万平方危旧房改造工程正式启动。根据规划,周山浜低洼地区危旧房改造将涉及拆迁居民3626户12600多人,非住宅66家,涉及范围南到铁路、东到周新村东侧河浜、西到北新河、北到锡沪路,共计拆迁建筑建筑面积25.8万平方。改造后的周山浜,将建成以国家铁路、城际铁路、长途客运、地铁、公交汽车和出租汽车为主的交通枢纽。当地居民将采用移地安置。

周山浜低洼地区危旧房改造是政府为民办实事的一项民心工程。据介绍,截至目前,无锡市中心城区还有低洼地区危旧房建筑建筑面积约136万平方,总户数2.89万户。2007年,无锡市启动了东大街、前坭旺庄、健康新村、建设村等地的危旧房改造,今年将继续启动周山浜、霞美路、南长街、社桥、陈巷、石人桥、南市桥巷、夹城里、新民路、振新路、南下塘、虹桥下等地区的60万平方的危旧房改造。

Ø        轨道交通蓄势待发 胜利门广场改造进入规划论证

随着无锡轨道交通建设方案上报国家发改委审批,无锡市的轨道交通建设蓄势待发。从有关部门了解到,为了配合日后轨道交通1号线的建设,胜利门广场将进行改造,目前进入改造方案的规划论证阶段,据了解,现有多种后备方案有待论证,但是总体改造思路秉承着地面还给市民,地下还给商业和停车空间的原则。

二、无锡楼市成交分析—量增价跌

1、相关综述

Ø        本月,无锡楼市成交量开始增涨,但环比07年同期下降41%,原因有:

客观原因一:2003-2007年未开发土地较多,2008年楼市供给量增幅较大,市场供给量充足。

客观原因二:区域市场成交方面,本月价格相对较低的惠山区成交量占无锡楼市主导地位,成交建筑面积占市场份额较上月上升20个百分点。

主观原因一:连续2年的宏观调控,在2008年初,媒体报道了万科在全国许多大中城市降价售楼的消息,这无疑给购房者一个等待的理由,许多购房者开始观望。

主观原因二:许多楼盘虽没有明确表示要降价,但优惠促销活动较往年明显增加很多。实际成交价格的下降,致使购房者感到行业降价的开始,更多的人参与其中等待更低的价格。

Ø        成交价格首次下降2%

锡城楼市对政策调控的敏感度首先表现在房价的涨幅降低,自2007年12月成交价格止步高速增涨以来,连续3个月成交价格增幅在50元/平以下,本月终于跌破上月均价,跌幅达2%。本月价格下降的主要原因是节后促销及行业试探性降价。

Ø        各行政区域成交量有不同程度增幅

本月,区域成交量绝对数来看,崇安、南长、北塘、锡山均低于20000平,而新区、滨湖在40000平左右,惠山区成交量远远高于其他各区,成交量达到100000平以上。相对数来看,惠山区成交建筑面积占总量的43%,新区、滨湖各占17%,其他区域占总量的8%以下,成交套数相对数基本与成交建筑面积相对数相同。综合说明本月惠山区领跑无锡楼市主流。

Ø        区域成交单价呈4级台阶式下降态势

特高价区(8000元/平以上)—南长区、滨湖。

高价区(7500元/平左右)—北塘区。

中等价区(6200元/平左右)—新区、崇安

低价区(4200元/平左右)—锡山区、惠山。

2、成交量时序趋势显示:成交量连续4个月持续下降

成交量时序发展有以下特征:

Ø        近15个月中,月度成交量(建筑面积)众数基本在38-46万平之间。

Ø        近15个月中,月度成交量(套)众数基本在3000-4000套之间。

Ø        07、08年2月份和08年3月份为变异值,低于众数的范围。

自2007年11月以来成交量连续4个月持续下降,2月成交量下降幅度最大,如果说2月份以前是合理回落的话,2月份成交量降幅已超出正常的范围(30%-50%的降幅)。3月份成交量增涨是可以肯定的,但08年增长的幅度已低于正常的范围(80%-110%的增幅),说明2008年2月和3月的变异值是由于非正常因素造成的,具体原因已在上文做了阐述,在此不再雷同。